이 기사는 2020년 05월 28일 08:06 thebell 에 표출된 기사입니다.

라이언자산운용이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출채권에 투자하는 상품을 내놓는다. 대형 증권사가 대주단으로 참여한 선순위 물건이 편입 자산이다. 고위험 상품인 여타 PF 펀드 수익률이 5% 이상을 훌쩍 넘는 점을 고려하면 다소 낮게 책정됐다. 매력도를 높이기 위해 최소한의 안전 장치와 투자금 엑시트(Exit) 수준 이상의 분양률 등을 제시했다.

28일 금융투자업계에 따르면 라이언자산운용은 ‘라이언 Gold PF 전문투자형 사모투자신탁’ 투자자를 모집하고 있다. 오는 6월 설정을 목표로 100억원 안팎의 자금을 마련할 계획이다. 만기는 1년이지만 내년 3월 이후 원리금 상환이 이뤄지면 조기상환에 나선다.

편입 자산은 2018년 PF 대주단(메리츠증권)이 집행한 200억원 미만의 대출채권 일부다. 당시 PF를 일으키면서 1000억원 이상을 약정해 600억원이 투입됐다. 메리츠증권을 비롯 캐피탈, 화재 등의 계열사가 참여했다. 펀드 투자자는 선순위로 1순위 수익권을 갖는다.

부동산 PF 물건은 남양주시 별내동 소재 지식개발센터 개발사업이다. 지하2~지상13층 건물로 지식산업센터, 근린생활시설, 기숙사 등이 입주한다. 퇴계원지구, 갈매지구, 다산진건지구, 진건지구 등 다수 개발지구 형성으로 클러스터 효과가 기대되는 곳이다.

라이언자산운용은 펀드의 수익률로 4%대 초반을 제시했다. 타 PF 대출을 담는 펀드들이 높은 수익률을 앞세워 펀딩에 나선 것과는 다소 상이하다. 금리 측면에서 월등한 매력을 갖추진 못했다. 다만 안전 장치를 마련한 동시에 기분양률이 높인 점을 어필하고 있다.

현재 해당 사업장의 분양률은 70%를 상회하는 것으로 전해진다. PF 대주단이 책정한 선순위 엑시트 분양률이 60%대 후반 수준인 점을 고려하면 현재 기준 리스크는 낮다. 원리금상환 재원인 분양금이 원활하게 유입되면 펀드 손실 가능성은 줄어들기 때문이다.

준공 리스크 해소를 위해 시행사와 시공사 간 책임준공 약정도 맺었다. 관리형토지신탁을 맺고있는 하나자산신탁의 경우 확약을 통해 책임준공 연대이행 의무를 지게 된다. 해당 PF 시행사와 시공사는 각각 신세계산업개발과 동광건설이 맡고 있다.

하지만 리스크 축소 장치는 마련됐지만 환매 연기 및 미상환 가능성을 여전히 안고 있다. 분양 기류와 달리 계약해지 발생 가능성, 계약률 부진 등에 따라 현금흐름에 악영향을 끼칠 수 있다. 차주와 시공사 등 책임준공 주체들의 신용도 변화 역시 잠재 변수다.

시장 관계자는 “분양률이나 각종 장치들을 놓고보면 낮은 수익률을 일정 부분 보완하는 상품으로 보인다”며 “하지만 입주까지 1년이 남았고 계약까지 이어지는 실질성이 중요하기 때문에 원리금 손실 가능성은 환매 전까지 열어둬야 한다”고 말했다.