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[부동산 운용사 열전]헤리티지, 유일무이 'PF 펀드' 특화 운용사②부지 매입부터 개발, 분양까지 주관…1분기 영업익 39억, 올해 톱티어 도약 '분수령'

최필우 기자공개 2020-07-17 13:06:58

[편집자주]

글로벌 금융위기 이후 잠잠했던 부동산펀드 시장은 2016년부터 폭발적으로 성장했다. 저금리 기조와 금융시장 불확실성이 지속되자 국내외 부동산에 투자하려는 수요가 큰폭으로 불어났기 때문이다. 이르면 올해 부동산펀드 시장 규모는 100조원을 돌파할 전망이다. 더벨은 그동안 시장을 일궈온 부동산 운용사들과 그 속에서 핵심적인 역할을 해왔던 키맨(Key man)들을 조명해본다.

이 기사는 2020년 07월 13일 15:57 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

국내 부동산 특화 자산운용사는 대부분 실물 매매를 기반으로 삼고 있다. 헤리티지자산운용은 부동산 개발 사업에 필요한 금융을 주력으로 삼는다는 측면에서 차이가 있다. 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 제공하거나 개발 사업 에쿼티 투자에 나선다.

헤리티지자산운용은 자산운용업계에 유일무이한 PF 특화 운용사로 자리매김하면서 가파른 외형 성장세를 구가하고 있다. 고수익 실현이 가시권에 들어 온 개발 건도 존재한다. 시의적절한 부지 매입과 투자 집행을 목표로 하는 블라인드펀드도 추가될 예정이다.

◇부동산 PF 대출채권, 개발사업 주력…도안 힐스테이트, 고수익 전망

헤리티지자산운용은 부동산 PF 시장에 나오는 다양한 대출채권에 투자한다. 아파트, 오피스, 호텔, 지식산업센터 같은 건물이나 골프장, 레저 테마파크 등 건설업에 필요한 대출을 공급한다. 첫 펀드를 설정한 지 1년 3개월 만에 70건이 넘는 PF 딜이 완수됐다.

송현석 헤리티지자산운용 대표와 파트너들은 증권사에 몸담았던 시절 줄곧 부동산금융 업무를 맡았다. 금리와 대출 기간 등의 조건을 자금 조달 니즈(needs)에 맞춰 정하는 능력이 탁월해 수익자 사이에서 큰 호응을 얻어 왔다. 헤리티지자산운용이 출범한 후에도 PF 대출채권은 주력 비즈니스 중 하나로 꼽혔다.

개발사업도 헤리티지자산운용 펀드의 한 축을 차지하고 있다. 땅을 사는 데 직접 참여해 어떤 건물을 지을지와 건설에 필요한 자금을 어떻게 조달할지 등을 직접 결정한다. 완공 후에는 분양 계획과 임차인 선정까지 총괄한다.

헤리티지자산운용은 현재 4건의 시행 에쿼티 투자를 집행했고 금융 주관까지 겸하고 있다. 개발 사업은 난이도가 높아 성공률이 낮은 편이다. 시행사 출신 임직원, 변호사, 건축사, 감평사, 회계사 등을 영입한 것도 전문성을 바탕으로 높은 난이도를 극복하기 위한 조치다.


헤리티지자산운용의 시그니처 딜은 대전광역시 도안 중심상업용지 주거형 오피스텔 개발 사업이다. 헤리티지자산운용은 2019년 4월 시행법인(SPC) 에쿼티 절반을 취득하는 방식으로 해당 부지를 매입했다. 투자금은 22억원이다. 같은 해 9월에는 현대엔지니어링을 시공사로 선정했고, 10월 본 PF를 실행했다. 지난 4월 도안 힐스테이트 분양 건은 경쟁률 223대1로 완판을 기록했다.

이 딜의 특징은 토지 매입과 인허가, 시공사 선정, 브릿지론, 본PF 대출 등 모든 개발 과정에 헤리티지자산운용이 참여했다는 점이다. 국내 운용사 중 개발 사업 각 단계를 홀로 주관할 수 있는 운용사는 헤리티지자산운용 정도다. 헤리티지자산운용은 개발 프로세스를 전담하는 역량을 갖추면서 IRR 기준 40% 안팎의 시행이익은 물론 PF 대출 등에서 나오는 부수적인 수수료 수익을 회사 매출로 연결시킬 수 있게 됐다.

헤리티지자산운용 관계자는 "개발 사업은 사업성 높은 땅을 확보할 수 있느냐와 땅과 건물의 가치를 높일 수 있느냐가 핵심"이라며 "각 분야 전문 인력 다수를 영입해 개발 사업 성공 가능성을 높였다"고 말했다.

◇실적·성정액 '성장가도'…'두번째' 블라인드펀드 착수

금융투자협회 공시에 따르면 헤리티지자산운용은 사업 첫해였던 지난해 영업이익 11억원을 기록했다. 출범 첫해 20명 안팎의 인력을 채용하면서도 흑자를 기록하는 저력을 보여줬다.

올들어서는 핵심 딜이 잇따라 성공하면서 성장가도에 올랐다. 지난 1분기 영업이익은 39억원이다. 작년 한 해 실적의 세 배가 넘는다. 현 추세가 이어지면 출범 2년차에 영업이익 100억원을 돌파도 가능하다.


헤리티지자산운용은 가장 최근 펀드를 설정한 지난달 18일 기준 1조1511억원을 기록했다. 첫해 5201억원을 모은 데 이어 올해 상반기에만 두 배 성장을 달성했다. 라임 사태, 옵티머스 사태 등이 잇따라 불거지며 사모펀드 시장이 극도로 위축된 가운데 성장 흐름을 이어가는 중이다.

올해 코로나19 사태로 부동산 시장도 출렁였지만 헤리티지자산운용은 위기를 기회로 삼았다. 다양한 기관과 법인의 현금화 니즈(needs)가 커진 상황을 싼 가격에 땅을 확보할 기회로 삼았다. 최근에는 대기업이 급매로 내놓은 지방 광역시 중심지를 매입해 주상복합 건설 프로젝트 펀드를 시작했다. 이 프로젝트는 헤리티지자산운용이 금융 주관을 맡고 있어 각종 PF 대출 딜이 부수적으로 발생할 전망이다.

헤리티지자산운용 관계자는 "최근 매입한 부지를 어떻게 개발할지에 대해 사내 개발 전문가들이 아이디어를 모으는 중"라며 "새로운 시그니처 딜이 추가될 수 있다는 기대감이 높아지고 있다"고 말했다.

헤리티지자산운용은 이같이 유연한 자금 집행을 위해 블라인드펀드를 추가하기로 했다. 개발사업이 주력인 헤리티지자산운용은 투자 목적이 정해지지 않은 블라인드펀드를 보유하고 있으면 시의적절한 자금 집행을 통해 딜 성공 가능성을 더욱 높일 수 있다. 블라인드펀드가 성공적으로 조성되면 업계 톱티어 운용사로 도약하는 발판이 마련된다.

헤리티지자산운용 관계자는 "대기업, 증권사,건설 관련 기업 등 개발사업에 대해 전문성을 가진 기관투자가들이 블라인드펀드 주수익자가 될 것"이라며 "블라인드펀드가 성공적으로 조성되면 헤리티지자산운용이 개발 전문가들도 믿고 맡길 수 있는 검증된 운용사임을 입증할 수 있을 것"이라고 말했다.

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