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[부동산 운용사 열전]'부동산금융' 선구자, 송현석 헤리티지 대표③펀드설정해 부지매입·개발·분양 '진두지휘',…강한 리더십 발휘, 업계 전문가 '한자리에'

최필우 기자공개 2020-07-17 13:07:16

[편집자주]

글로벌 금융위기 이후 잠잠했던 부동산펀드 시장은 2016년부터 폭발적으로 성장했다. 저금리 기조와 금융시장 불확실성이 지속되자 국내외 부동산에 투자하려는 수요가 큰폭으로 불어났기 때문이다. 이르면 올해 부동산펀드 시장 규모는 100조원을 돌파할 전망이다. 더벨은 그동안 시장을 일궈온 부동산 운용사들과 그 속에서 핵심적인 역할을 해왔던 키맨(Key man)들을 조명해본다.

이 기사는 2020년 07월 13일 16:05 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

국내 부동산 시장은 자산운용사와 시행사의 역할이 양분돼 있다. 자산운용사가 펀드를 설정해 부동산 실물을 매매하는 데 주력한다면 시행사는 부지를 매입하고 개발하는 데 초점을 맞춘다.

자산운용업계 성장에 발맞춰 이 경계를 허물고 있는 인물이 있다. 송현석 헤리티지자산운용 대표(사진)가 그 주인공이다.

헤리티지자산운용은 펀드 설정과 함께 부지 매입, 개발, 분양, 임차인 선정 과정을 도맡고 있다. 사내 인력풀은 IB맨, 시행사 출신 임직원, 변호사, 건축사, 감평사, 회계사 등으로 다양하다. 이같은 조직을 만드는 데는 송 대표의 의지와 리더십이 작용했다.

◇대학시절부터 부동산 '외길', 경력 2년차에 계약직 전환 '자신감'

송 대표는 평생 부동산 외길을 걸어 온 인물이다. 연세대학교 건축공학과 재학 시절부터 부동산 비즈니스에 뜻을 품었다. 동문 중 시행사에 몸담거나 부동산 투자를 업으로 삼는 선배가 많았던 영향이다.

관심사도 동기들과 다소 달랐다. 건축 예술이나 디자인보다는 경제성에 초점을 맞춰 부동산의 가치를 극대화하는 데 관심을 뒀다. 대학 시절부터 부동산 IB맨의 싹을 엿볼 수 있었다.

송 대표는 "아무리 멋진 건축물이어도 땅의 가치를 100% 활용하지 않거나 사업성이 잘 나오지 않으면 매력적이지 않았다"며 "교수님들도 건축보다는 투자 쪽에 특화된 경력을 쌓아보라고 권유했을 정도"라고 회상했다.

일찌감치 부동산금융으로 진로를 정한 송 대표는 2006년 증권업계에 지원한다. 당시 IB와 M&A 부문이 증권사 지망생들에게 한창 인기를 끌 때였으나 송 대표는 부동산 부문에 확신을 가졌다.

송 대표가 경력을 시작한 곳은 한국투자증권 부동산금융센터다. 부동산금융센터는 신입을 받지 않고 경력직으로 조직을 채우는 곳이었다. 송 대표가 1, 2, 3 지망 부서를 모두 부동산금융센터로 채우면서 모처럼 신입을 받았다.

송 대표는 부동산금융센터에 몸담은 직후 두각을 드러내기 시작한다. 입사 2년차에는 회사측에 대리 승진을 요청했다. 2년차에 대리로 승진하는 건 계약직 전환을 의미한다. 경력 초반부터 계약직으로 전환해 IB맨으로 승부를 걸 수 있을 만큼 실력에 자신이 있었다는 얘기다. 이후 송 대표는 잇따라 영입 제안을 받으며 적을 옮겼다.

◇PF 전문가 모아 '송현석 사단' 구축, '능력 중심' 조직 지향

송 대표가 거친 증권사는 한국투자증권, 솔로몬투자증권, IBK투자증권, 현대증권, KB증권이다. 이직이 잦았지만 합을 맞춰 온 인력들은 크게 변하지 않았다. 송 대표가 주축인 조직이 팀단위 이직을 제안받으면서 적을 옮겼기 때문이다.

헤리티지자산운용 주요주주이자 운용본부를 이끄는 이진우 상무와 이두표 상무는 한국투자증권에서 송 대표와 인연을 맺었다. 정현석 상무는 송 대표와 현대증권에서 만나 지금까지 함께하고 있다. 키맨뿐만 아니라 팀원들도 송 대표와 뜻을 함께했다. 송 대표가 몸담았던 KB증권 출신 인력 10명 안팎이 헤리티지자산운용에 합류했다.

그는 수평적이고 능력 중심으로 평가받는 조직 문화를 추구하기 위해 창업에 나섰다. 송 대표는 탁월한 실적을 바탕으로 현대증권 시절인 2015년 SF투자실장으로 승진했지만 업계에선 파격이라는 평가가 주를 이뤘다. 실적은 손색이 없었으나 경력 10년차에 실장으로 승진하는 경우는 흔치 않기 때문이다. 이후에도 승진 대상이 될 때마다 젊은 나이가 꼬리표처럼 따라다녔다.

송 대표는 "증권사가 기본적인 업무 인프라를 제공하긴 하지만 부동 금융 영역은 인력 개개인의 역량이 더욱 중요하다"며 "지위보다는 능력 중심으로 운영되는 조직을 만들고 싶었다"고 말했다.

◇위기의 사모펀드, 신뢰받는 운용사 '목표'

송 대표는 헤리티지자산운용을 신뢰받는 운용사로 자리매김시키는 걸 목표로 삼고 있다. 그는 딜 성공에 개개인의 역량이 중요한 것처럼 부동산 금융 운용사의 성공 역시 업계 관계자들의 신뢰가 바탕이 되어야 한다고 설명한다.

최근 사모펀드 업계는 각종 환매 중단 사태로 기관투자가들의 신뢰를 잃고 있다. 헤리티지자산운용 역시 환매 중단으로 논란이 된 '독일 헤리티지 부동산펀드 파생결합증권(DLS)'과 이름이 같아 오해를 받기도 했다. 학벌과 나이가 아니라 전문성을 바탕으로 평가받는 조직을 만든 것도 실력으로 세간의 오해를 바로잡고 신뢰받을 수 있는 회사가 되기 위해서다.

순이익의 10%를 기부한다는 원칙도 세웠다. 지난 4월 코로나19 극복을 위해 희망브리지 전국재해구호협회에 2억원을 기부했다. 수익만을 추구하지 않고 사회공헌 활동에도 동참한다는 취지다. 송 대표는 이같은 기업 운영 철학을 정관에 포함해 기부를 이어간다는 방침이다.

송 대표는 "부동산금융은 조직보단 사람이 하는 비즈니스"라며 "단기간에 외형이 빠르게 성장한 건 파트너사들이 우리를 믿어줬기 때문"이라고 말했다. 그는 "앞으로도 헤리티지와 함께라면 성공적인 딜이 될 수 있다는 믿음을 주고 싶다"고 포부를 밝혔다.

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