이 기사는 2022년 08월 24일 15:05 thebell 에 표출된 기사입니다.

키움증권의 부동산금융 투자 전략은 주효했다. 최근 미분양이 속출하고 있는 지방 주택사업 비중은 3년 전부터 꾸준히 낮추고 있다. 대신 수요가 넘쳐나는 수도권 지역 물류센터 등을 중심으로 포트폴리오를 꾸려가고 있다.

덕분에 국내 다른 증권사 대비 부동산금융 관련 우발부채 리스크가 비교적 낮은 편이다. 자기자본 대비 '브릿지론+본 PF 익스포져' 비중도 낮게 유지하고 있다. 기업금융본부, 프로젝트투자본부 등 키움증권 내 IB 본부가 서로 합심한 결과물이다.

◇자기자본 대비 본 PF 익스포져 15%…평균보다 낮아


키움증권은 2022년 1분기 별도기준으로 총 1조7179억원의 우발부채를 지니고 있다. 우발부채는 현재 채무로 확정되지 않았으나 가까운 장래에 돌발적인 사태가 발생하면 채무로 확정될 가능성이 있는 채무를 의미한다. 증권사 재무건전성 지표인 순자본비율(NCR, Net Capital Ratio) 계산에 필요한 총위험액에서 높은 비중을 차지한다.

초대형사(자기자본 4조원 이상)와 비교했을 때는 비교적 낮은 편이며, 대형사와 비교했을 때는 높은 편이다. 자기자본 대비 우발부채 비중은 올 1분기말 기준 44.5%로 국내 증권사 평균 수치(65.2%)보다 낮다. 부동산 투자에 가장 활발한 메리츠증권은 95.7%다. 이외에 하나증권 81.6%, 한국투자증권 75.2% 등이다.

부동산금융과 관련된 우발부채가 대부분을 차지한다. 나이스신용평가에 따르면 우발부채 중 신용공여형의 비중은 올 1분기말 기준 90%에 육박한다. 대부분 주택·물류센터 등 에 지급된 신용공여다.

최근 국내 증권사를 중심으로 부동산 PF와 관련된 리스크가 부각되고 있다. 특히 장기간 상승곡선을 그리던 전국 아파트 매매가격지수는 2022년 1월을 기점으로 하락세로 돌아섰다. 지방을 중심으로 미분양 물량도 2021년 9월 이후 상승세를 지속하고 있다.

키움증권은 부동산금융 관련 우발부채를 비교적 안전하게 관리하고 있다. 부동산금융 관련 우발부채는 크게 브릿지론, 본 PF, Non-PF 익스포져와 관련이 있다. 브릿지론 관련 리스크는 사업부지 취득 위험, 사업승인(인허가) 위험, 본PF 전환 위험 등을 포함한다. 본 PF 관련 리스크는 시공 위험, 분양 위험 등으로 이뤄진다.

한국신용평가에 따르면 자기자본 대비 브릿지론 비중은 대형사(키움증권 포함) 10%, 중형사 18%, 소형사 19% 등이다. 키움증권의 자본대비 브릿지론 비중은 6%로 비교적 낮다. 메리츠증권과 한국투자증권은 각각 16%, 18%다. 자기자본 대비 본 PF 익스포져 비중도 15%로 대형사 평균(27%)보다 한참 낮다.


◇물류센터 PF 조기상환 성공...서울시 오피스텔 수요 공략

키움증권의 낮은 우발부채 비중은 물류센터 등 분양 성과가 높을 것으로 예상되는 부동산 PF에 집중적으로 참여한 결과물이다. 최근 미분양이 속출하고 있는 지방 주택 PF 참여 비중은 2019년부터 낮추기 시작했다. 동시에 수도권 지역 물류센터 등을 중심으로 포트폴리오를 구성하기 시작했다.

가장 대표적인 곳은 고양 향동지구 지식산업센터다. 키움증권 주관으로 D&C덕은(시행사 지엘산업개발)이 PF로 1570억원을 2021년 3월 8일에 조달했다. 분양 개시 1개월 만에 분양률 85%를, 6개월 만에 100%를 달성하면서 2022년 8월 12일 PF 대출을 조기 상환했다.

제조업과 물류업 기업의 수요를 동시에 노린 점이 주효했다. 최고층인 14층 중 지상 12층까지 차량 이동이 가능한 제조·물류 특화 지식산업센터다. 층 높이도 6m로 높은 편이며, 호실 앞에서 물류 직하역 작업도 가능하다.

주택의 경우 전체 비중은 낮추는 대신 수도권 오피스텔, 도시형 생활주택 등 소형 가구 수요가 많은 곳에 집중했다. 강남구 논현동에 위치한 ‘루시아도산208’ 하이엔드 복합시설 사업의 경우 2021년 7월 키움증권이 시행사인 루시아도산208에 지분 20억원을 출자하며 참여했다.

금융주선으로 총 1140억원 규모의 PF 대출을 실행했다. 분양 개시 5개월 만에 90% 이상의 양호한 분양률을 달성했다. 기존 PF 대출보다 저금리 조건으로 리파이낸싱 금융주선까지 완료했다. 지난 7월 기준 분양률은 무려 96.3%다.

키움증권 관계자는 "IB 본부 인력끼리 서로 논의해보고 주택 시장 사이클 등을 고려한 결과 3년 전부터 지방 주택 사업에는 참여하는 비중을 줄이기로 했다"며 "물류센터 수요가 커지는 것을 보고 수도권 지역을 중심으로 PF에 집중적으로 참여하기 시작한 것이 우발부채 관리에 도움이 됐다"고 말했다.