이 기사는 2024년 12월 06일 08시40분 THE CFO에 표출된 기사입니다

파르나스호텔은 하반기부터 코엑스호텔을 닫고 리모델링을 진행 중이다. 1000억원대 자금이 투입될 예정인 데다 앞으로 1년간은 관련 수입이 끊기다 보니 부담이 적지 않다. 다만 나머지 호텔들의 실적이 개선 추세고 임대사업이 호텔업 변동성을 완화 중인 만큼 무난한 연착륙이 예상된다.

파르나스호텔은 GS그룹에서 호텔업을 담당하는 회사다. 인터컨티넨탈 브랜드로 서울 삼성동 럭셔리 호텔인 그랜드호텔, 코엑스 호텔을 운영해왔다. 또 관광객 중심인 명동과 인사동, 동대문, 판교 등에선 총 5개의 비즈니스(나인트리) 호텔을 보유하고 있다.

사업장별 연매출은 그랜드호텔이 작년 기준 1687억원으로 가장 많고 그 뒤가 코엑스호텔(1242억원), 나인트리(814억원) 등이다. 파르나스타워 등에서 임대수입도 받고 있다.

이중 코엑스호텔은 최근 리모델링에 착수했으며 내년 9월 웨스틴 브랜드로 다시 개관한다. 해당 기간 객실과 식음업장 영업이 중단되기 때문에 현금창출력 축소가 불가피해졌다. 리모델링 자금으로도 1500억원을 지출한다. 단기간 차입이 늘어날 것으로 예상되는 배경이다.

9월 말 기준 파르나스호텔의 총차입금은 4960억원(리스부채 포함)을 기록했다. 이자비용을 보면 연간 190억원 수준인데, 1000억원 수준의 영업이익을 내고 있다. 영업이익의 20%에 가까운 금액이 이자로 빠져나가는 셈이다.


특급호텔들은 경쟁력 유지를 위해 주기적 시설 개선이 필요한 케이스가 일반적이고 팬데믹 타격까지 겹친 탓에 차입금을 감축할 틈이 없었다. 실제로 그랜드 인터컨티넨탈도 2020년 리모델링을 마쳤고 4년 만에 코엑스호텔 리모델링이 시작됐다.

다행인 점은 임대사업이 실적 변동성을 낮추고 있다는 점이다. 파르나스호텔은 호텔업이 주력이지만 파르나스타워, 몰을 통해 임대사업을 같이 한다. 2013년 임대업을 위해 파르나스타워 증축을 추진할 때만 해도 회의적 시선이 있었다. 순차입금이 2배로 뛰는 등 재무적으로 어려웠고 준공 시점 주변에 오피스빌딩이 공급되면서 수요에 대한 우려를 불러왔기 때문이다.

그러나 개관 뒤로 파르나스타워는 파르나스호텔에서 무시할 수 없는 이익 기반으로 자리잡았다. 2016년 10월 지하 8층~지상 38층, 연면적 약 10만4215㎡ 규모로 문 열었으며 2017년 하반기 입주를 마쳤다. 이후 2018년부터 매년 500억원 이상의 안정적인 수익을 내고 있다. 강남 테헤란로의 오피스 수요를 배후에 두고 있기 때문에 낮은 공실률을 유지 중이다.


팬데믹 사태로 호텔업 실적이 크게 하락했을 때도 임대업이 이를 일부 만회하는 역할을 했다. 파르나스호텔은 코로나 영향이 최정점을 찍었던 2020년 매출이 전년 대비 46% 감소하면서 영업적자 전환했지만 당시 임대사업은 별다른 타격이 없었다.

코로나 시기 다른 호텔업체들과 비교해 이익 변동폭이 크지 않았던 것도 임대사업이 수익성을 지지한 덕분이다. EBITDA(상각전영업이익) 마진을 보면 호텔롯데의 경우 2019년 12.6%에서 2020년 마이너스(-) 0.1%, 호텔신라는 9%에서 1.2%로 하락한 반면 파르나스호텔은 35.6%에서 15.8%로 떨어지는 데 그치며 선전했다.

실제로 파르나스호텔의 임대수입(파르나스타워, 파르나스몰 합산)은 2019년 약 773억원에서 2020년 777억원으로 오히려 소폭 늘었고 2021년에도 805억원으로 증가세를 이어갔다.

전체 매출에서 임대수입이 차지하는 비중 역시 2019년 25%에 불과했으나 2020년의 경우 47%를 기록해 사실상 절반을 지탱했다. 이후 객실 영업이 차츰 회복하면서 올 9월 말 다시 20%로 내려갔지만 여전히 견조하다. 작년 말 890억원의 매출을 냈다.


또 호텔부문의 경우에도 가동을 멈춘 코엑스호텔을 제외하고는 대부분 가동률과 객단가가 오르는 기조를 보이고 있다. 올해 3분기 말 기준 코엑스호텔 매출이 879억원에서 622억원으로 급감했는데도 같은 기간 전체 매출이 0.6% 축소에 그치기도 했다. 임대수입과 나머지 호텔의 실적 개선 덕분이다.

특히 영업이익은 여전히 파르나스타워 임대수입이 전체의 40% 수준을 책임지고 있다. 임대사업은 특성상 고정비가 크게 들어가지 않는다. 파르나스타워 역시 60% 안팎의 높은 영업이익률을 꾸준히 유지 중이다. 올해 9월 말 기준 전체 영업이익(717억원)의 38%를 넘는 273억원이 파르나스타워에서 나왔다.