이 기사는 2025년 10월 10일 16시19분 thebell에 표출된 기사입니다

유진리츠운용이 첫 번째 리츠의 편입·조달 구조를 사실상 확정했다. 기초자산은 서울 마포대로 130 '별정우체국연금관리단 빌딩'이다. 전체 조달액은 1500억원대에 이를 전망이다. 이 가운데 매매대금은 1300억원 초반대다. 나머지는 부대비용을 활용된다. 리츠는 설립 직후 대부분의 자금을 자산 취득에 투입하고, 운용기에는 현금·유가증권을 안정성 위주로 관리해 배당 여력을 유지한다는 방침이다.

10일 금융투자업계에 따르면 유진리츠운용은 서울 마포구 공덕동 소재 별정우체국연금관리단 빌딩을 코어 오피스 포트폴리오의 첫 축으로 편입하는 작업을 마무리 중이다.

매입가격은 1330억원으로 확정됐다. 감정가(일반거래 기준)와 유사한 수준에서 가격이 형성됐다. 취득세·실사·자문·금융비용 등 매입 부대비용을 더하면 총 조달액은 1545억원으로 추산된다. 회사는 첫 자산인 만큼 가격 적정성, 임대차 구조, 시설 컨디션을 종합적으로 감안해 밸류에이션을 보수적으로 책정했다는 입장이다.

조달 구조는 에쿼티 610억원, 임대보증금 35억원을 제외한 나머지를 선순위 담보대출 중심으로 채운다. 필요 시 중순위 100억원 한도를 보완적으로 활용하도록 안정장치를 마련해뒀다. 전체 LTV는 50%대 중·후반을 넘기지 않을 전망이다. 금리 민감도를 낮추기 위해 고정·변동 혼합 또는 이자스왑(IRS)을 활용할 것으로 관측된다. 만기 구조는 임대 만기 분포와의 정합성에 맞춰 설정한다는 계획이다.

선순위 대출 조건은 올인(All-in) 4%대 중반 수준, 중순위는 5%대 후반 수준이 제시된 것으로 전해졌다. 차입비용과 자본조달비용(수수료 등)은 총 투자비 내 별도 항목으로 반영해 운용 현금흐름에 미치는 영향을 최소화한다. 변동성 국면에서 배당 안정성을 최우선 가치로 둔 설계라는 평가가 나온다.

기초자산인 별정우체국연금관리단 빌딩은 지하 6층~지상 18층, 연면적 2만2647㎡ 규모의 중대형 오피스다. 주차 78면, 엘리베이터 5대 등 핵심 시설을 갖췄다. 공덕역·애오개역 생활·교통 인프라를 공유하면서 도심·여의도·상암을 잇는 업무 축 접근성이 우수해 임차 수요가 두텁다는 평가다. 임차 만기 분산과 재계약율 관리에서도 유리한 측면이 있다는 해석이다.

이와 함께 배당정책은 결산기 배당가능이익의 90% 이상 현금배당을 원칙으로 한다. 에쿼티는 보통주·종류주를 균형 배분해 이해관계를 정렬했다. 운용 중 현금수익(CoC) 가시성은 종류주에, 청산 시점 회수는 보통주에 무게가 실리는 구조다. 다만 임대료 수준, 공실률, 금리, 매각가 등 변수에 따라 실제 지급액이 결정될 것으로 보인다. 예상 연환산 수익률(IRR)은 종류주 11%, 보통주 12% 정도 선이다.

유진리츠운용은 이번 편입을 통해 ‘코어 오피스 기반의 보수적 차입·안정 배당’ 기조를 분명히 했다. 첫 자산의 성과가 확인되면 후속 리츠나 추가 편입을 통한 외형 확장에 나설 것으로 관측된다. 초기 설계의 핵심은 배당의 예측 가능성이다. 임대료 정상화와 CAPEX 집행, 만기 구조 관리가 계획대로 이행될 경우 첫 리츠의 성과는 후속 확장의 동력으로 이어질 가능성이 크다.

유진그룹은 이 빌딩을 그룹 사옥으로 활용한다는 방침이다. 현재 유진그룹의 본사는 영등포구 여의대로에 위치한 유진빌딩이다. 회사 규모가 커지면서 일부 계열사들이 여의도, 용산, 마포 등 서울 각 지역에 분포해 있다. 이번 사옥 인수가 마무리 되면 마포 중심으로 유진그룹 계열사들이 한데 모이게 될 전망이다.