이 기사는 2011년 04월 14일 17:09 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼부토건 법정관리 신청 과정에서 헌인마을 프로젝트파이낸싱(PF)에 대한 대주단의 거센 담보 요구가 트리거로 작용했다.

일부에서는 과도한 담보 요구라는 지적도 있지만 대주단 입장에서는 절실함의 발로였다. 사업 정상화가 불투명한 상황에서 기존 담보인 매입 토지 가치가 빌려준 돈에 한참 미치지 못했기 때문이다. 최악의 경우 토지 매각이 이뤄질 경우 선순위 대출도 상환받기 힘들 정도였던 것으로 분석됐다.

14일 금융권에 따르면 서울 내곡동 헌인마을 PF 사업을 위해 토지비로 사용된 자금은 3500억원 규모다. 현 대출채권 4270억원의 80% 수준이다.

대출채권은 2500억원의 선순위와 1770억원의 후순위로 구성돼있다. 선순위는 우리은행과 농협 등 은행 대출(Loan)이고 후순위는 자산유동화기업어음(ABCP)이다.

문제는 최악의 경우 사업이 불가능해 토지 매각을 통해 자금을 상환 할 경우 후순위대출이 전혀 보호를 받지 못한다는 점이다. 최악의 경우 선순위대출 일부도 상환을 받지 못할 것으로 분석됐다.

금융권의 분석에 따르면 헌인마을 PF 사업장 토지를 매각할 경우 토지비로 사용된 3500억원중 2000억원 가량을 회수할 수 있을 것으로 추정됐다.보수적 추정치이기는 하나 아직 지대작업이 완료되지 않은 상태여서 토지 가격이 제 가치를 받기 어렵다는 게 업계 관계자들의 이야기다.

이럴 경우 선순위대출 2500억원이 모두 보호받지 못하게 된다. 1770억원 규모의 후순위 ABCP투자자들은 최악의 경우 투자자금 대부분을 날릴 수도 있는 셈이다.

때문에 만기 연장과 더불어 후순위 대출자들에 대한 안전장치가 필요했다. LIG건설 법정관리 이후 ABCP 시장이 급속히 냉각되면서 담보 없이 재투자에 나설 투자자들이 거의 없기 때문이다.

증권사 관계자는 "LIG건설 사태 이후 ABCP 시장이 거의 죽은 상태에서 지지부진한 사업장 PF 투자에 대한 안전 장치는 필수적"이라고 말했다.

이같은 상황을 인식한 삼부토건도 담보 제공에 대한 의사가 있기는 했다. 당초 아산과 분당에 보유하고 있는 토지를 담보로 제시한 것으로 알려지고 있다. 동양건설은 남양주 호평 사업장 공사매출 채권을 제시했다.

하지만 대주단 대부분이 삼부토건의 알짜자산인 르네상스호텔을 담보로 내놓을 것을 요구하면서 협상이 결렬, 법정관리 신청을 한 것으로 분석된다. 이후 법정관리 철회에 대한 가능성을 열어두면서 르네상스호텔 담보 제공에는 어느 정도 합의가 이뤄진 것으로 파악되고 있다.