이 기사는 2019년 11월 04일 16:16 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내 글로벌·아시아 리츠 시장의 선두주자인 한화자산운용에서 일본과 글로벌 리츠를 담당하는 펀드 매니저들은 리츠 시장이 향후 1년간 견조한 흐름을 유지할 것으로 전망했다. 연초후 20%를 웃도는 글로벌 리츠 수익률도 내년만큼은 방어가 가능하다고 봤다.

글로벌 금리가 인하 흐름을 유지한 데다 글로벌 리츠 시장이 유럽에서는 개발 산업으로, 미국에서는 데이터 통신 기반의 신 산업으로 이어지는 등 지역별로 각양각색의 발전 속도를 보여 수익률 재료가 풍부하다는 분석이다. 일본은 우리나라와의 관계와 별개로 고령화 사회와 헬스케어의 발전 등 부동산시장이 성장할 만한 토양이 아직 남아있다. 국내 리츠 시장은 규제 완화가 뒷받침돼야 폭발적인 성장을 이룰 수 있으리라고 내다봤다.

◇같아도 다른 글로벌리츠 "유럽 개발시장 뜨는 동안 미국은 셀타워 세운다"

글로벌 리츠의 다양성이 리츠 시장의 성장토가 된다고 한화자산운용 매니저들은 평가했다. 리츠 시장이 1900년대 초반부터 시작됐지만 발전 속도는 국가마다가 각양각색이라서다. 유럽이 여전히 헤리티지 기반의 리츠나 개발사업 부동산 시장에 기댄다면 리츠 선진국인 미국은 데이터 산업, 셀타워 등 4차산업 기반의 리츠 투자까지 시장을 키웠다.

(좌부터)권재형 해외주식전략운용팀 과장, 박준영 글로벌에쿼티 사업본부 대리, 박찬욱 솔루션사업본부 멀티에셋팀 차장

박준영 글로벌에쿼티사업본부 대리는 "유럽은 아직 '리츠'라기 보다는 부동산 개발업에 가깝다. 국내로 치면 유럽은 신한 알파 리츠나 롯데 리츠라기보다는 현대산업개발, 대림산업 등에 투자하는 식이다"라고 짚었다. 이어 "미국은 리츠 시장에서는 워낙 선진국이라 기존 리츠 영역을 포함해 새로 뜨는 분야들이 먼저 나아가고 있다"며 "미국은 데이터를 저장하는 데이터 센터나 통신사의 신호를 전달하는 대형 셀타워(Macro Cell Tower) 등의 산업이 발달하면 데이터 센터, 셀타워에 잘 맞는 지형과 부지의 땅값이 오른다"고 설명했다.

'부동산 불패'는 글로벌리츠에도 적용돤다. 지난 10년간의 트렉레코드를 따라가보면 아직 리츠 시장의 불이 꺼질 때가 오지 않았다는 게 한화자산운용 매니저들의 이야기다.

박찬욱 멀티에셋팀 솔루션사업본부 차장은 "국제 투자 시장은 글로벌, 이머징마켓, 국채, 인베스트먼트 채권, 하이일드 채권 등 다양하지만 연간 단위로 수익률 줄을 세우면 리츠가 늘 중간 등수에는 자리한다"며 "기초자산이 있는 시장인 만큼 다른 직군에 비해 중상 정도의 성적표는 꾸준히 낼 수 있는 영역"이라고 소개했다. 박준영 매니저는 "싱가포르와 호주, 홍콩 등 리츠 시장 성장 가능성이 열린 국가가 많고 중국도 시장의 문만 개방한다면 상승동력이 될 것"이라고 이야기했다.

글로벌 경기 경색이 부동산에는 호재라는 분석도 이어졌다. 박준영 매니저는 "장기금리 흐름이 여전히 하락세고 반등 가능성은 낮아 조달비용도 합리적"이라며" 내년에도 글로벌 리츠 시장은 견조할 것으로 본다. 지금 이뤄지는 수익률 수준도 방어가 가능하다"고 답했다. 에프엔가이드 추산 연초후 일본리츠·글로벌리츠·아태리츠 상품 모두 수익률이 20%에 근접하거나 웃돈다.


◇"일본 저성장·불매 영향 미미…금리하강, 고령화로 부동산 수요 흥한다"

우리나라와 갈등을 빚고 있는 일본 리츠 시장은 어떨까. 일본의 경기 경색과 국내 불매운동의 영향을 묻자 권재형 해외주식전략운용팀 글로벌에쿼티사업본부 과장은 일본 리츠 시장이 고령화에 힘입어 확대될 것이라고 말했다.

권재형 매니저는 "일본 시장에 대해서는 국내에서 제가 가장 많이 봤다고 자부한다. 불매운동에 대해 단순히 해석해서는 안되겠지만 불매운동으로 일본 관광객 인수가 줄어든 대비 소비액은 많이 축소되지 않았다"고 짚었다. 그는 "우리나라가 일본에 방문하는 비중은 중국과 1~2위를 다투지만 인당 소비액은 10위권에 그친다"고 부연했다.

일본의 건물이 노후화돼 개발 가능성이 높은 데다 공실률은 1%로 낮다고 권재형 매니저는 분석했다. 권재형 매니저는 "건물 노후화와 더불어 수요 자체가 압도적으로 좋은 상황이다. 공실률이 1%로 역사상 최저치이면서 평당 임대료가 올라가는 추이다"라며 "고령화에 따라 요양시설의 설립과 의료시장의 발달이 비즈니스화 돼 가고 있어 앞으로도 수요가 풍부할 것"이라고 봤다.

우리나라 리츠 시장도 첫 단추를 꿰며 성장력이 높은 시장으로 봤다. 박준영 매니저는 "우리나라 리츠 시장의 성장을 기대하며 'K-리츠' 라는 이름을 지었다. 국내 리츠 종목들을 가지고 상품을 구성할 계획을 갖고 있다"고 설명했다. 박찬욱 매니저는 "휴대전화가 처음으로 생겼을 때처럼, 첫 태동 단계로 확장성이 많다고 본다"며 "롯데 리츠에도 참여해 펀드에 1% 넘게 담고 싶었지만 워낙 인기가 많아 원하는 양을 확보하지 못했다"고 했다.

다만 국토교통부의 지원 등 규제완화가 필수적이라고 매니저들은 진단했다. 박준영 매니저는 "가까운 일본처럼 우리 리츠도 성장하려면 국토교통부에서 진행 중인 분리과세처럼 지속적인 부동산 지원이 뒷받침돼야 한다"고 전했다.