2020.07.04(토)

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[두산그룹 구조조정]동대문 랜드마크 '두타몰' 기초자산 리츠 상품 나오나우선협상자 마스턴운용, 세금 고려 투자수단 활용 유력

이명관 기자공개 2020-05-28 08:14:34

이 기사는 2020년 05월 26일 16:27 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

마스턴투자운용이 두산그룹 본사로 사용 중인 '두타몰' 인수를 추진 중인 가운데 투자수단(Vehicle, 비히클)으로 '리츠'를 활용할 것으로 점쳐진다. 세금 때문이다. 부동산 펀드로 인수할 경우 세금폭탄을 피해가기 어려운 실정이다.

행정안전부가 사모 부동산 펀드에 대한 분리과세 혜택을 2년 유예하기로 했지만 신규 부동산 펀드는 그대로 합산과세를 적용키로 했다. 신규 부동산 펀드로 자산을 매입하면 토지분 재산세 및 종합부동산세가 상승해 수익률 하락이 불가피하다.

26일 부동산업계에 따르면 두산그룹 본사 사옥인 '두타몰' 인수를 추진 중인 마스턴투자운용이 리츠를 비히클로 활용하는 안을 검토 중인 것으로 파악된다. 부동산업계 관계자는 "인수 주체로 리츠를 내세울 게 유력시된다"며 "세금 문제 등 시장 상황을 고려한 선택으로 보인다"고 말했다.

마스턴투자운용이 두타몰 인수를 위해 활용 가능한 선택지는 크게 두 가지 정도다. 부동산 펀드와 리츠다. 우선 흔히 비히클로 사용하는 부동산 펀드를 보면 집합투자기구의 성격에 따라 신탁형과 회사형으로 나뉜다.

이들의 차이는 법률 실체의 존재 여부다. 회상은 있고, 신탁형은 없다. 최근에는 회사형보다 신탁형 펀드를 선호하는 추세다. 신탁형 펀드를 사용하면 절차상 이점이 있기 때문이다.

대규모 부동산 거래는 일종의 영업양도의 준한 거래로 보고 기업결합 신고 절차를 거쳐야 하는 경우도 있다. 그런데 신탁형 펀드의 경우 법률적 실체가 없다 보니 기업결합 신고가 면제된다.

법조계 관계자는 "공정거래위원회에서 신탁형 펀드를 통해 부동산을 매입할 때 기업결합 신고가 면제되는 것으로 해석해오고 있다"며 "회사 간 거래로 보기 어렵기 때문에 지배력 이슈가 발생하지 않는다고 보기 때문"이라고 설명했다.

여기에 투자금 회수 과정도 신탁형 펀드가 간결하다는 장점이 있다. 통상 회사형 펀드의 경우 투자금 회수 시 청산절차를 거쳐야 한다. 하지만 신탁형 펀드는 단순 은행과 신탁 계약관계에 있기 때문에 청산절차를 거칠 필요가 없다. 계약을 해지하면 된다. 그만큼 시간이 단축된다.

두타몰이 수천억원 규모의 프라임 오피스 빌딩이라는 점에 고려하면 절차가 간소한 신탁형 펀드를 활용하는 게 나을 수 있다. 그런데도 마스턴투자운용이 리츠를 활용하려는 이유는 세금 때문이다.

정부 지침에 따라 사모형 부동산 펀드가 소유한 토지에 대한 재산세 분리과세 폐지 시점이 2년 연장됐는데, 이는 기존 설정된 부동산 펀드로 한정됐다. 신규 부동산 펀드는 새로 시행되는 합산과세의 대상이 된다. 신규 부동산 펀드의 타격은 불가피해진 셈이다.

토지에 대한 재산세는 분리과세의 경우 세율이 공시지가의 0.24%(지방교육세 포함)인데 별도 합산과세의 경우엔 0.48%(지방교육세 포함, 공시지가 10억원 이상의 경우)까지 뛴다.

분리과세 대상에서 제외될 경우엔 종합부동산세를 낸다는 점도 부담이다. 종합부동산세는 400억원 이상의 토지 공시가격에 대해서는 최고 0.84%(농특세 포함)가 부과된다.

시장에서는 신규 부동산 펀드는 기존에 설정된 부동산 펀드에 비해 토지 보유분에 대해선 1%포인트 가량을 세금으로 더 내야 한다고 보고 있다. 수익률이 낮아질 수밖에 없다. 이렇다 보니 마스턴투자운용 입장에선 리츠 외에 달리 선택지가 없었던 것으로 보인다.

현재 두산그룹과 마스턴투자운용은 협상테이블을 차리고 거래 조건을 두고 협의를 진행 중이다. 두산그룹은 전문 부동산 자문사를 선정하지 않고 물밑에서 두타몰 매각을 직접 진행 중이다. 현재 양측은 8000억원 선에서 가격협상을 이어가고 있다.

동대문 패션시장에 자리하고 있는 두타몰은 지하 7층~지상 34층, 대지면적 9410.74㎡, 연면적 12만2630.26㎡ 규모의 이 지역 랜드마크 빌딩이다. 시공은 두산건설이, 설계는 우일종합건축사무소가 맡아서 진행했다.

두산그룹은 두타몰이 준공된 1998년 이후 을지로에 있던 본사가 이곳으로 이동해 20년 이상 머물고 있다. 현재 두타몰의 소유주는 지주사인 ㈜두산이다.
△두타몰 전경(출처:네이버 지도)
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