2020.08.07(금)

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[매니저 프로파일]'새로운 항해' 중책맡은 정승훈 스톤브릿지운용 전무맥쿼리 출신 대체투자 베테랑, 부동산·인프라 성과 주목

김혜란 기자공개 2020-06-24 10:38:10

이 기사는 2020년 06월 22일 06:30 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

스톤브릿지캐피탈이 최근 설립한 부동산·인프라 투자 전문회사 스톤브릿지자산운용이 지난달 출항을 시작했다. 경쟁이 치열한 대체투자 시장에서 신생 운용사가 업계에 안착하기 위해 무엇보다 중요한 것은 사람이다. 스톤브릿지캐피탈도 운용사 설립 계획을 세운 뒤 특히 인재 영입에 공을 들였다.

고심 끝에 스톤브릿지자산운용은 투자·운용을 책임질 최고투자책임자(CIO)를 낙점했다. 정승훈 전무가 그 주인공이다. 경력과 업계 네트워크도 중요했지만 변화하는 대체투자시장 트렌드에 대응할 젊은 리더십으로 정 전무가 적임자라고 봤다.

1977년생인 정 전무는 대우증권과 맥쿼리자산운용을 거치며 에너지·인프라, 부동산 투자 분야에서 10년 넘게 일한 잔뼈가 굵은 인물이다. 특히 대우증권 재직 시절 다양한 아웃바운드 자산에 투자한 경험이 많아 해외 대체투자 시장에도 눈이 밝다는 게 업계 평가다.

신생 스톤브릿지운용은 백상석·구본진 공동 대표와 정 전무까지 세 파트너 체제로 출발한다. 그 중심에 선 새내기 CIO 정 전무의 어깨가 무거울 수밖에 없다.

◇성장 스토리 : 건축학도 장점 살려 부동산 자산관리 분야로 진출

한양대학교에서 건축학을 전공한 정 전무는 삼성에버랜드에서 사회 생활을 시작했다. 삼성에버랜드 내에 자산관리사업부가 있었는데 주로 삼성그룹 계열사들의 부동산 컨설팅, 매입·매각 자문, 부동산임대관리(PM) 등의 업무를 맡았다. 이 사업부는 훗날 계열사 에스원이 양수했다.
스톤브릿지자산운용 정승훈 전무


언뜻 들으면 부동산 컨설팅과 건축학은 크게 상관없을 것 같지만 건축물에 대한 지식은 부동산 임대나 컨설팅에서 강점을 발휘했다는 게 정 전무의 설명이다. 미국에서의 경험도 그의 진로에 영향을 미쳤다.

군 제대 후 2001년 미국으로 떠났던 어학연수가 전환점이었다. 단순히 어학 공부뿐만 아니라 새로운 경험을 하고 싶었던 그는 미국 샌프란시스코의 한 설계사무소에서 인턴으로 일하기 시작했다.

유학생 신분이어서 무보수였지만 당시 설계사무소의 매니저로부터 부동산 관리 업무를 어깨너머로 배울 수 있는 값진 시간이었다고 회상한다. 정 전무가 부동산 비즈니스에 관심을 갖고 삼성에버랜드에 입사한 것도 미국에서의 이런 경험과 무관치 않았다.

2008년 7월 그는 삼성에버랜드를 나와 미국으로 떠났다. UC버클리에서 경영학석사(MBA) 과정을 밟기 위해서다. 1년 후쯤 우리은행 인수투자부에서 MBA 재학생을 대상으로 진행된 인턴십에 선발된 정 전무는 MBA 기간 중 실제 투자 업무를 배우는 소중한 경험을 쌓았다.

정 전무는 당시 기업 인수·합병(M&A)과 자기자본(PI) 투자를 담당하는 인수 투자부에 배치됐다. 현재 스톤브릿지캐피탈 대표를 맡고 있는 현승윤 대표와의 첫 인연도 사실 우리은행에서 시작됐다. 정 전무가 인턴으로 우리은행에 들어갔을 때 현 대표는 당시 인수투자부 차장이었다.

MBA를 마친 정 전무는 대우증권에 안착했다. 대우증권에서 국내·외 에너지·인프라, 부동산 투자를 담당하며 대체투자 전문가의 길을 본격적으로 걷기 시작했다. 맥쿼리자산운용으로 자리를 옮긴 건 2014년 7월께다. 증권사보다 투자 기회가 더 많은 자산운용사에서 핵심운용역으로 활약했다.

지난해 11월 말 그는 신생 스톤브릿지자산운용의 CIO로 새 출발선에 섰다. 의미 있는 트랙레코드(투자 실적)를 쌓으며 점차적으로 스톤브릿지운용의 색깔을 보여줘야 할 막중한 임무가 그에게 주어졌다.


◇투자 스타일·철학 : 안정적 자산+공격적 투자 투트랙 전략

정 전무는 전통적인 부동산·인프라 자산에서부터 국내 대체투자 분야에는 다소 독특한 휴게소 투자까지 아우르는 경험을 갖고 있다. 대우증권과 맥쿼리자산운용을 거치며 10년 가까이 이력을 쌓은 덕분이다. MBA를 통해 선진적인 금융 기법을 배우며 부동산 금융 분야에 대한 지식의 폭도 넓혔다.

대우증권 재직 시절 항공기와 선박, 해외 인프라, 발전사업, 해외자원 개발 등을 대상으로 투자하며 인프라 자산 전문가로 거듭났다. 맥쿼리자산운용에선 대표 펀드 중 하나인 한국민간운영권펀드(KPCF)를 관리하는 핵심 운용역으로 활약했다.

스톤브릿지자산운용에서는 국내·외 부동산과 에너지·인프라 자산을 주요 투자 대상으로 그간 응축된 경험과 노하우를 쏟아부을 계획이다. 해외 투자의 경우 상대적으로 리스크가 큰 신흥국 시장보다는 미국과 유럽 등 선진국을 투자 대상으로 고려하고 있다. 도로와 항만 등 전통 인프라 투자 영역과 별개로 발전, 신재생에너지, 데이터센터, 물류창고, 골프장 등 안정적인 수요와 현금창출력이 돋보이는 자산에 대한 투자에 집중할 계획이다.

사모투자펀드(PEF)와 인프라·부동산 투자는 성격이 다르다. 기관투자자(LP)들은 인프라 투자의 경우 리스크를 분산하고 적정 수준의 수익률이 보장된 자산을 선호한다. 정 전무도 이러한 LP들을 위한 맞춤형 서비스(customizing)를 할 수 있는 딜을 소싱한 뒤 구조화해 선보일 계획이다.

여기에 더해 좀 더 업사이드(성장여력)를 노릴 수 있도록 전략적 투자자(SI)와 함께 개발 단계에 들어가는 공격적인 자산도 적극적으로 물색하는 투트랙으로 투자 전략을 가져갈 생각이다.

특히 스톤브릿지그룹은 VC(벤처캐피털)와 PEF(스톤브릿지캐피탈)도 거느리고 있어 신생 벤처회사나 국내 굴지 기업들과의 네트워크가 탄탄하다. 이들 기업과의 협업 모델을 그리며 대체투자 시장에서 '니치마켓'을 적극적으로 발굴해 소싱 채널을 확대하고 수익률을 끌어올리는 전략을 구사할 계획이다.

◇트랙레코드1 : 해외 인프라·부동산 딜 다수 경험

정 전무는 대우증권 내 고유자산운용본부 AI(대체투자)부에서 일했다. 자기자본을 활용해 국내·외 인프라, 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 투자를 집행하는 부서였다. 그는 여기에서 풍부한 해외 에너지·인프라, 부동산 투자 경험을 쌓았다.

정 전무가 대우증권에 몸담은 2010년은 이명박 정부가 해외자원개발을 주요 정책 과제로 내세우면서 민간에서도 해외자원 투자가 활발히 이뤄지던 시기였다. 정 전무도 대우증권 AI부에서 다양한 해외 딜을 경험했다. 주로 총액인수(언더라이팅)해 시장에 셀다운(재판매) 하는 형태가 많았다. 정 전무가 대우증권에서 해외 딜만 맡은 것은 아니지만, 유럽과 미국, 미얀마, 동남아시아, 호주 등에서 수많은 딜을 검토하고 직접 실사에 나섰던 만큼 해외 투자에서 높은 전문성을 쌓은 것으로 평가된다.

미얀마 경제수도인 양곤에서 진행한 '대우 아마라 호텔 프로젝트'가 정 전무의 대표적인 딜이다. 당시 대우인터내셔널(현 포스코인터내셔날)과 호텔롯데, 포스코건설과 공동으로 호텔 개발에 나서는 건이었다.

당시 미얀마에서 가스전 사업을 활발하게 하고 있던 대우인터내셔널이 대우증권에 PF 주선을 제안하면서 딜이 성사됐다. 대우인터내셔널이 호텔 건립 부지 물색에서부터 실제 건립까지 전 과정을 주도하고 호텔 운영은 호텔롯데가 맡았다. 총 사업 규모는 3억1000만달러(약 3782억원)였다. 최종 딜 클로징(잔금납입 완료) 2014년 마무리됐는데, 협상이 1년 넘게 걸릴 정도로 난이도가 높은 딜이었다.

여러 기업이 공동 투자에 나서는 것이어서 이견을 조율하기까지 난관이 많았다. 거래 상대방들과 엑시트 방법, 각 주체별 참여 규모, 조건, 딜 구조 설계 등에 대한 합의를 이루기 위해 밤샘 회의가 이어졌다. 정 전무는 그 중심에서 딜을 성사시키는 데 주도적인 역할을 했다. 이후 대우증권은 개발금융(PF Loan)은 다른 기관에 셀다운했고 에쿼티(Equity) 투자금은 포스코인터내셔널에 매각하며 엑시트(투자금 회수)까지 성공적으로 완료했다.

이 외에도 2010년 말 대한석탄공사가 진행한 몽골 유연탄 탄광 지분 인수 건에 참여해 프로젝트파이낸스(PF) 형태로 금융 주선을 담당했다. 2012년엔 미국 멕시코만의 해상유전 인수 건에 총액인수로 참여해 성공적으로 딜을 종결시켰다.

산업은행이 불가리아 42MW 태양광 발전소에 대한 PF 금융주선을 성사시켰을 때 셀다운 물량을 받아 공동투자를 성사시키기도 했다. 민간기업 주도로 이뤄진 해외발전소 개발·운영 사업(IPP)에 국내 금융기관이 금융주선을 한 것은 이때가 처음이란 점에서 의미가 있는 딜이었다.


◇트랙레코드2 : 맥쿼리 시절 민자 휴게소 투자 '값진 경험'

정 전무는 2014년 7월부터 맥쿼리자산운용에서 상무로 새 출발을 시작했다. 일반적으로 자산운용사에 비해 증권사는 투자에 보수적인 편이다. 자산운용사로의 이직은 대체투자전문가로서 보폭을 넓히기 위한 선택이었다.

증권사에서 북(Book, 자기자본) 투자에 나설 땐 다른 기관에 리스크를 나누고 앞단에서 수익과 수수료를 얻는 역할을 많이 한다. 이 경우 업사이드를 평가하기 보단 시장에 팔릴 수 있는지를 우선적으로 검토한다. 실질적인 자산의 밸류에이션을 기초로 딜을 검토하되 다양한 구조화를 통해 리스크 테이킹(위험 감수)을 하는 식으로 투자 집행·운용이 이뤄지는 자산운용업은 정 전무에게 매력적이었다.

정 전무는 맥쿼리자산운용에서 KPCF의 핵심운용역으로 맹활약했다. 정 전무는 5200억원 규모의 KPCF 3호 펀드의 펀드레이징 작업이 완료되기 전 입사해 핵심운용역으로서 펀드레이징부터 시작해 딜 소싱(투자처 발굴)과 관리·운용을 책임졌다.

KPCF는 안정적인 현금창출력을 지닌 인프라 성격의 자산에 투자하는 콘셉트의 펀드다. 예를 들어 KPCF가 투자한 덕평·마장·행담도 휴게소 등 민자 휴게소는 BOT(건설·운영·양도) 사업 형태로 이뤄지며 경쟁입찰을 통해 선정된 민간사업자에게 관리운영권(컨세션)을 약 20년 보장해준다. 운용사는 고속도로 휴게소에서 나오는 수익을 배당으로 취해 투자자들에게 분배한다.

정 전무는 3호 펀드를 통해 고속도로 휴게소, 버스터미널, 비즈니스 호텔, 아울렛, 주차 타워 등에 투자했으며 펀드가 모두 소진될 때까지 핵심운용역으로 활약했다. 한 자산 당 딜 사이즈는 보통 700억~1000억원 규모다. 이 펀드의 경우 레버리지를 일으키지 않고 대부분 에쿼티로 투자하는 전략을 구사한다는 게 특징이다.

엑시트 리스크가 없고 20년 정도 장기간 운영하면서 안정적인 배당이 가능하기 때문에 국내 연기금과 공제회, 은행, 보험사 등 기관 투자자들에게 인기를 얻고 있다. KPCF 펀드 시리즈는 현재 4호까지 조성돼 약정액 기준 1조7000억원 규모로 운용 중이다.

휴게소 투자에서도 밸류업은 빠질 수 없는 부분이다. KPCF 3호를 통해 2015년 투자했던 평창휴게소 사례가 대표적이다. 투자 전 매출 60억원이었던 휴게소를 2년 만에 90억원 이상으로 끌어올렸다. 매매가는 340억원 수준이었는데 100억원가량을 펀드를 활용해 더 투자해 개보수, 음식 메뉴 개발 등으로 매출 증대를 노렸다. 일반적으로 휴게소 자산 운영은 CJ푸드빌, 코오롱그룹, 대보유통 등 전략적 투자자(SI)와 함께 이뤄진다. 정 전무는 SI들과의 협업, 폭넓은 네트워크를 바탕으로 성공적인 밸류업 작업을 완료했다.

2017년 맥쿼리한국인프라투융자회사(MKIF)가 단행한 1500억원 유상증자도 정 전무가 주도했다. 이는 국내자본시장에서 환매금지형펀드가 유상증자를 통해 자금을 조달한 최초의 사례였다. 유상증자는 기존 보유자산인 인천대교에 대한 추가 투자를 위해 단행됐다. 정 전무가 8개월간 공들인 이 딜은 유상증자 할인율 0%로 성공적으로 끝나 시장의 주목을 받았다.

◇업계 평가 : "성실하고 영민" 차세대 리더십 평가

스톤브릿지캐피탈의 김지훈 대표와 스톤브릿지자산운용의 백상석 대표는 지난해 신생 운용사의 CIO를 물색하기 위해 고민이 깊었다. 여러 인물을 검토한 끝에 정 전무를 CIO로 발탁했다.

그를 낙점할 때 기본적으로 운용 경험과 실력을 따졌지만 조직에 에너지와 활력을 불어넣을 수 있는 젊은 리더십이란 점을 높게 평가했다고 한다. 스톤브릿지캐피탈도 지난해 세대 교체를 통해 현승윤 대표를 대표로 내세웠다. 1977년생으로 올해 44세인 정 전무는 다양한 인프라 투자 경험을 갖춘 데다 현재 시장의 주축인 '40대 기수'다. 신생 운용사를 크게 성장시킬 에너지를 가진 인물을 간판으로 내세운 셈이다.

우리은행 시절 정 전무를 오랜 기간 지켜본 현 대표는 "정 전무는 성실하고 아주 열정적이며 일에 대한 욕심도 있다"며 "앞으로 활약이 기대된다"고 말했다. 다른 대체투자 업계 한 관계자는 "정 전무는 영민하고 시장에 대한 이해도가 높다"며 "인프라 투자에 대해 다양한 경험이 있단 점도 강점"이라고 평가했다.

◇향후 계획 : "연착륙 1차 목표, 스톤브릿지만의 색 보여줄 것"

현재 대체투자업계에선 VC나 PEF 운용사가 부동산·인프라 투자 전문회사를 설립하는 것은 하나의 트렌드처럼 자리 잡았다. 사모로 조성한 펀드를 통한 기업 투자나 부동산·인프라 투자의 유사성이 많아 시너지 창출에 유리하기 때문이다.

스틱인베스트먼트가 부동산·인프라 투자를 전담하는 스틱얼터너티브를 설립한 게 대표적인 예다. 그보다 앞서 LB인베스트먼트는 2016년 부동산 투자전문사 LB자산운용을 설립하기도 했다. 정 전무는 이처럼 경쟁이 치열해진 대체투자 업계에 후발 주자로 뛰어든 스톤브릿지자산운용을 안착시켜야 할 과제를 안고 있다. 무엇보다 초기 투자에서 어떤 의미 있는 성과를 내보이느냐가 중요하다. 함께 일할 인재를 영입해 드림팀을 구성해야 하는 숙제도 풀어가고 있다.

현재 스톤브릿지운용은 다양한 딜을 검토하며 첫 투자 건을 내놓을 준비를 하고 있다. 향후 2~3년 동안은 좋은 자산을 발굴해 투자자와 신뢰 관계를 쌓는 데 주안점을 둘 것으로 보인다. 우선 트랙레코드와 운용자산(AUM)을 쌓고 업계에 안착하는 데 집중할 계획이다. 그간 쌓아온 스톤브릿지운용만의 투자 색깔을 보여줄 수 있는 블라인드펀드 조성은 그 다음 수순이다.
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