2020.08.07(금)

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신한생명 신사옥 L타워, 새주인은 '신한리츠운용' 매각가 3000억 선, 신 지급여력제도 도입 선제적 대응 차원

이명관 기자공개 2020-07-01 08:39:00

이 기사는 2020년 06월 30일 11:39 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

신한생명이 서울 중구 장교동 소재의 신사옥을 같은 금융 계열사인 신한리츠운용에 매각한다. 조만간 도입이 예정돼 있는 새지급여력제도 킥스(K-ICS)에 대비하기 위한 차원으로 해석된다. 킥스가 도입되면 부동산 위험계수가 상향 조정되기 때문이다. 부동산 위험계수는 대략 25% 가량 상승할 것으로 예상되는데 이 경우 상승하는 만큼 더 많은 자산을 확보해야 하는 부담이 뒤따른다.

30일 부동산업계에 따르면 신한생명이 펀드를 통해 보유하고 있는 L타워를 매각하기 위해 신한리츠운용과 협의를 진행 중인 것으로 파악된다. 양측은 이번 거래를 위해 양해각서(MOU)를 체결하고 세부 조건을 두고 논의를 이어가고 있다. 매각가는 큰 틀에서 합의점을 찾은 것으로 파악된다. 예상 가격은 부대비용을 고려해 3000억원 선이다.

신한리츠운용은 인수주체로 리츠를 내세울 예정이다. 리츠 구조는 에쿼티(equity) 1470억원, 론(loan) 1400억원 등으로 이뤄질 전망이다. 부족자금은 임대보증금을 통해 채울 예정이다.

신한생명이 사옥 매각에 나선 것은 오는 2022년 도입이 예정돼 있는 K-ICS 때문이다. 부채를 기존의 원가 평가에서 시가 평가로 바꾸는 과정에서 보험 부채가 급격히 늘어나 건전성 지표 하락으로 이어질 것으로 예상되기 때문이다. 특히 K-ICS 도입 시 부동산 보유에 따른 적립금을 현행보다 많이 쌓아야 한다.

K-ICS에서 정한 부동산 위험은 부동산 가격과 변동성, 부동산 투자로부터 발생하는 수익이 불확실성으로 인해 손실이 발생할 위험을 뜻한다. 부동산을 보유한 보험사는 손실이 발생할 위험에 대해 최대손실 예상액을 손실액의 평균값으로 나눈 위험계수만큼 준비금을 적립하도록 하고 있다.

현행 지급여력(RBC)에서는 부동산 위험계수를 업무용도 6%, 투자용도는 9%로 보고 있지만, K-ICS에서는 25%로 보고 있다. 쌓아야 할 준비금 부담이 2~3배 늘어난다는 의미다. 예컨대 어떤 보험사가 100억원의 부동산 자산을 보유하고 있다고 했을 때, 기존 제도 아래에선 6억원 혹은 9억원의 준비금을 쌓으면 됐다. 하지만 K-ICS 도입 이후에는 25억원의 준비금을 마련해야 한다.

신한생명의 L타워의 경우 시가를 기준으로 했을 때 필요한 준비금은 최대 200억원에 550억원으로 대폭 불어난다. 이에 반해 현금·예금자산은 리스크가 거의 없다. 따라서 보험사는 현재 보유하고 있는 부동산자산을 매각해 현금성 자산으로 만드는 것이 자산운용에 유리하다.

이 때문에 K-ICS 도입이 예고된 이후 최근 보험사들은 부동산 매각을 추진해왔다. 대표적인 곳이 현대해상이다. 최근 현대해상은 신 지급여력제도에 선제적으로 대응하기 위해 강남 사옥을 매각을 추진 중이다.

이외에 삼성생명도 서둘러 부동산을 정리하고 있다. 삼성생명의 부동산 처분이 본격화된 시기는 2016년부터다. 지금까지 총 처분액은 1조6057억원에 달한다. 향후 보험사들은 재무 건전성 확보를 위해 부동산 매각 작업을 지속할 것으로 예상된다.

L타워는 지하 7층~지상 22층, 연면적 3만690㎡ 규모다. 신한생명은 2014년 2200억원에 펀드를 통해 매입했다. 본사 사옥으로 활용하기 시작한 시기는 2016년부터다. 이번에 매각을 하더라도 계속 임차할 예정이다.
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