이 기사는 2020년 09월 14일 07:23 thebell 에 표출된 기사입니다.

켄달스퀘어자산운용이 공모리츠 상장을 추진하는 가운데 편입 예정자산 중 일부를 제외하면서 당초 계획에 변경이 생겼다. 매매가 상승에 따라 리츠 수익률에 미칠 영향을 고려해 핵심으로 여겨지던 자산의 인수를 포기한 것으로 알려졌다. 엎친 데 덮친 격으로 코로나19 확산 이후 리츠 투자 열기도 한풀 꺾인 상태라 향후 상장시 흥행 여부가 주목된다.

◇편입 물류센터 '12개→11개', 변경인가 신청

14일 금융투자업계에 따르면 켄달스퀘어자산운용은 이에스알켄달스퀘어위탁관리리츠와 이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리리츠의 변경인가에 돌입했다. 기존 투자대상 자산 중 일부 자산을 제외하는 사업계획 변경을 위해서다.

두 리츠는 모자형 구조로 이에스알켄달스퀘어위탁관리리츠가 이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리리츠를 편입한다. 켄달스퀘어자산운용은 이에스알켄달스퀘어위탁관리리츠 상장을 추진해왔다. 리츠 규모는 2조4000억원 가량으로 공모규모는 7000억원 수준이 될 것으로 예상됐다.

이번 변경인가 신청은 자리츠가 편입할 예정이었던 8100억원 규모의 부천 판토스 물류센터 인수가 무산되면서 불가피하게 실시한 조치다. 매도자가 당초 협의했던 인수가격보다 높은 가격을 다시 제시하면서 인수가 무산된 것으로 전해진다. 이로써 리츠의 기초자산인 물류센터는 12개에서 1개 줄어들 것으로 보인다.

리츠업계 관계자는 "최근 물류센터에 투자수요가 몰리면서 몸값이 치솟고 있는 상황이라 매도자가 기존보다 매매가격을 높인 것으로 안다"며 "켄달스퀘어자산운용이 결국 인수를 하지 않는 쪽으로 가닥을 잡은 것"이라고 설명했다.

변경인가가 날 경우 이에스알켄달스퀘어위탁관리리츠의 몸값은 2조원을 하회할 것으로 전망된다. 이 리츠는 기업공개(IPO) 시장에서 메가딜로 주목받았다. 또 지난해부터 리츠 투자 열기가 고조된데다 상업용 부동산 시장에서 '핫'한 물류센터 투자에 주력한다는 점도 투자포인트로 꼽혔다.

업계 또 다른 관계자는 "영업인가 당시 낸 사업계획은 말 그대로 '계획'이라는 점에서 변경될 수 있는 사안"이라며 "원래 계획보다 비싼 가격에 자산을 매입해 리츠 수익률을 저하시키는 것보다 리츠 규모를 줄이는게 더 나은 판단일 수 있다"고 말했다.

일각에서는 인가 당시 확정되지 않은 거래를 기반으로 리츠 편입자산에 포함시키면서, 공모 상장을 추진하는데 미흡함을 드러낸 것이라는 지적도 있다. 특히 2조원을 상회하는 대형 리츠로 시장의 관심을 받고 있다는 점을 감안하면 아쉬운 대목이라는 평가도 나온다.

◇상장리츠 절반 이상 공모가 하회 '부담'…배당수익률 '주목'

공모주 펀드 매니저들은 켄달스퀘어리츠 규모가 줄어들 순 있지만 투자유인은 여전히 있다는 분석이다. 오히려 최근 리츠가 시장에서 관심을 받지 못하는 상황이라는 점이 상장시 흥행 변수가 될 수 있다는 전망이다. 국내 증시에 상장된 공모리츠 12개 가운데 절반 이상의 리츠 주가가 공모가를 하회하고 있다.

공모주펀드 매니저는 "최근 상장된 리츠 주가가 전반적으로 저조한 상황"이라며 "코로나19 영향으로 급락했던 국내 증시가 'V'자 반등을 하면서 리츠와 같은 인컴자산이 아닌 성장주에 돈이 몰리고 있다"고 분석했다. 그는 "켄달스퀘어리츠의 핵심자산이 빠지면서 공모규모가 줄어들 순 있지만 가치가 상승하는 자산을 보유했다는 점은 투자유인"이라고 평가했다.

올들어 코로나19 확산으로 물류센터가 더욱 부각되고 있다. 사회적 거리두기 영향으로 온라인 비즈니스가 더욱 확대되고 있기 때문이다. 특히 수도권에 위치한 물류센터는 짓기만 하면 팔린다는 얘기가 나올 정도다. 다만 배당수익률 수준에 따라 투자여부가 갈릴 수 있다는 전망이다.

또 다른 펀드매니저는 "계획보다 시가총액이 줄어들 순 있겠지만 상장을 하는데는 크게 무리가 없어 보인다"며 "자산이 제외될 경우 리츠에 대한 신뢰도 문제가 있을 수 있지만 배당수익률이 떨어질 사안은 아니라고 본다"고 분석했다. 그는 "통상 리츠 배당수익률은 연 6% 안팎에서 형성되는데 켄달스퀘어리츠의 수익률이 어느정도 선에서 형성될지에 따라 투자여부를 결정할 것"이라고 말했다.