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[리츠AMC 열전]신한리츠운용, 2년만에 자산 1.3조…다물리츠 성장⑧공모 앵커리츠 원년 등장, IPO 이어 두차례 유상증자…7개 자산 운용

신민규 기자공개 2020-09-21 08:28:24

[편집자주]

리츠(REITs)가 새로운 투자처로 주목받고 있다. 주요 투자 대상은 백화점, 아울렛, 호텔, 아파트까지 다양한 부동산 물건이다. 규제완화와 세제혜택 등 정부의 유인책 확대와 투자처 확대를 노리는 시장 관계자들 덕분에 리츠 시장 규모는 지난해 50조원을 넘어섰다. 더벨은 그동안 시장을 일궈온 리츠AMC와 그 속에서 핵심적인 역할을 해왔던 키맨(Key man)들을 조명해보고자 한다.

이 기사는 2020년 09월 17일 15:28 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

신한리츠운용은 리츠(REITs) 업계에선 신생사에 속하지만 공모리츠를 단번에 히트상품으로 올려놨다. 신한알파리츠를 유가증권시장에 상장시킨데 이어 두차례 유상증자까지 성공시키면서 명실상부 다물(多物)리츠로 키웠다.

신한리츠운용은 2017년 하반기 신한금융지주가 출자해 설립했다. 국내 금융그룹 가운데 100% 자회사로 단독 리츠 자산관리회사(AMC)를 설립한 곳은 신한금융지주가 처음이었다. 금융당국이 부동산투자회사법상 리츠 AMC를 금융업 밀접 관련 회사로 인정하면서 길이 열렸다.

신생사였지만 공격적으로 리츠 업계 발을 들여놓을 수 있었던 건 흥행을 자신할만한 알짜 자산을 확보한 영향이 컸다. 한국토지주택공사가 내놓은 판교신도시 알파돔시티 6-4블록을 컨소시엄을 이뤄 낙찰로 따낸 게 결정적이었다.

6-4블록은 알파돔시티 프로젝트 부지 중에서도 핵심지역으로 통했다. 신한리츠운용은 보유건물 3개 이상을 리츠에 편입해 상장시키겠다는 청사진을 제시해 높은 점수를 받았다. 3.3㎡당 1719만원을 적용해 5180억원에 매입했다.

이후 지금까지 당시 공언했던 약속을 모두 지키면서 성공가도를 밟고 있다. 신한알파리츠는 2018년 8월 유가증권시장에 상장했다. 판교 6-4블록은 크래프톤 타워라는 이름으로 첫 편입자산이 됐다.

신한알파리츠는 공모리츠 원년 포문을 열다시피했다. 이전에도 공모리츠는 있었지만 규모가 영세했고 투자자들의 관심을 이끌지 못했다. 신한리츠운용은 공모시장에 처음으로 나서 1140억원의 공모수량을 개인투자자로만 확보하는 기록을 세웠다. 기관물량이 배제된 100% 개인청약은 지금도 사례가 드문 편이다.

신한리츠운용은 공모리츠를 다물리츠로 키우는 전략을 세웠다. 여러 리츠를 자리츠 형태로 신한알파리츠에 편입시키면서 덩치를 키워나갔다. 국내 퇴직연금 시장 뿐만 아니라 아시아 리츠 시장에 편입되려면 자산 규모를 키우는 것이 불가피한 수순이었다.

자금조달 방안으로 유상증자를 선택한 것은 또한번 업계 주목을 받았다. 공모리츠가 구주주를 대상으로 유상증자 청약에 나선 예는 이전까지 없었다. 첫 대상은 용산 더 프라임 타워였다. 구주주 청약률은 109%를 넘어 실권주가 발생하지 않았다. 3.3㎡당 1399만원을 적용해 1651억원에 매입했다. 단숨에 보유자산이 7000억원대로 불어날 수 있었다.


이후에도 신한알파리츠는 대일빌딩 인수를 위해 두번째 유상증자에 나서 완판을 이끌었다. 올해의 경우 대일빌딩(680억원) 뿐만 아니라 트윈시티 남산 오피스(2386억원), 엘타워(2798억원)를 차례로 편입해 보유자산을 5개로 늘렸다.

보유자산이 늘어난 덕에 상장 2년 만에 신한알파리츠 총 자산은 5개로 1조3000억원 가까이 늘어난 셈이다. 신한호텔천안리츠와 신한알파강남리츠가 각각 편입한 천안 신라스테이와 선릉 위워크 타워까지 합치면 사내 전체 보유자산은 총 7개로 늘어난다.

신한리츠운용의 성장은 자력으로 물건을 매입해서 다물리츠로 키워냈다는 점에 차별화되고 있다. 대기업 계열사의 경우 계열 물건을 받아 리츠를 키우는 경우가 있지만 직접 공실률을 체크하고 입찰에 나서 딜을 따오는 사례는 거의 없었다.

우량자산을 편입한 결과 건물의 공실률은 코로나19에도 큰 차이가 없는 편이다. 7월 기준 신한알파리츠 전체 임대율은 97.6%로 조사됐다. 우량 임차인이 확보된 건물을 편입한 데다가 편입자산이 늘어나면서 임차인이 업종별로 분산되는 효과를 누리고 있다.

상장 이후 올해까지 진행한 4번의 배당은 모두 목표치대로 이뤄졌다. 1기에는 목표배당금액인 1주당 116억원을 주주들에게 약속대로 분배했으며 2기와 3기는 모두 배당규모가 목표를 상회했다. 목표주당배당금은 각각 주당 134원, 138원이었으나 실제로는 주당 137원과 140원을 나눠줬다. 올해에도 주당 150원을 배당해 약속을 지켰다.

다물리츠를 빠르게 키울 수 있었던 것은 남궁훈 신한리츠운용 대표의 뒷심도 크게 작용했다. 신한금융투자에서 오랜기간 영업본부장을 지낸 덕에 기업공개부터 유상증자까지 자본시장에 유독 강한 면모를 보일 수 있었다는 후문이다. 남궁훈 대표는 2013년부터 2018년까지 4년 이상 신한금융투자 강북·강서·강남 영업본부장을 차례로 지냈다. 신한리츠운용으로 적을 옮기기 전까지 WM추진본부장도 맡았다.
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