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"글로벌 부동산 내년에 '큰장' 선다" [thebell interview]김기용 AIP자산운용 대표 "신규 딜 1조 목표"

김수정 기자공개 2020-10-15 12:55:48

이 기사는 2020년 10월 13일 11:11 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

'코로나19' 여파 속에서 AIP자산운용이 반기만에 작년 연간 실적을 뛰어넘는 성과를 낸 건 연초 클로징한 2개의 대형 해외 딜 덕분이다. 이 거래 2건은 더벨이 국내 자산운용사들을 대상으로 집계한 올해 상반기 해외 부동산 딜 가운데 가격 기준 각각 2위와 3위에 올랐다.

이후 딜 클로징 실적은 없지만 김기용 AIP자산운용 대표(사진)는 차분히 내년을 준비하고 있다. 코로나19 사태로 매각 시기를 놓친 부동산들이 대거 시장에 등장하면서 내년 글로벌 프라임 급 부동산 거래 규모가 올해 거래금액의 2배 이상 될 것으로 보고 있다. 금액으로 따지면 최대 200조원 가량이다. 이 중 약 1조원 규모 자산을 확보하는 게 김 대표의 목표다. 이와 더불어 내년을 성공적인 엑시트의 원년으로 삼겠다는 방침이다.

◇벨기에·핀란드 등 유럽 부동산 시장 '종횡무진'

AIP자산운용은 올해 2건의 대형 해외 딜을 클로징했다. 김 대표는 "코로나19 여파로 해외 부동산 투자가 얼어 붙었지만 연초 클로징한 2개 딜 덕분에 상반기에만 이미 작년 연간 실적을 넘어섰다"고 설명했다.

AIP자산운용은 연초 벨기에 브뤼셀의 핵심지역인 펜타곤에 위치한 오피스빌딩 파이낸스타워를 네덜란드 부동산기업 브레이바스트로부터 12억650만유로(1조5542억원)에 사들였다. 파이낸스타워는 벨기에 수도인 브뤼셀의 중심에 있는 연면적 22만㎡ 규모 오피스 빌딩이다. 벨기에 최대 규모다. 이 빌딩은 지난 8월 제이알글로벌리츠에 다시 매각됐다.

AIP자산운용이 파이낸스타워 딜을 손에 넣을 수 있었던 건 일찍부터 쌓아온 벨기에 부동산 투자 경험 덕분이다. 이 딜은 메리츠증권이 발굴한 것이다. 메리츠증권은 매입 후 셀다운 목적으로 파이낸스타워에 투자하기로 결정한 뒤 매입 전 과정과 운용을 책임질 파트너로 AIP자산운용을 선택했다. AIP자산운용이 4년째 벨기에에서 3000억원대 대형 오피스 빌딩을 운용하고 있는 만큼 현지 부동산 시장 사정에 밝고 투자·운용 노하우도 보유했다는 점에 주목했다.

김 대표는 "우리가 할 일은 현지 파트너들과 함께 인수 협상을 하고 현지에서 담보대출을 받는 것, 그리고 한국에서 이 빌딩 에쿼티를 셀다운할 대상을 섭외하는 것이었다"며 "매도자인 네덜란드 펀드와 협상해 인수가격을 2600억원 가량 깎았고 에쿼티 담보대출도 어렵지 않게 받았다"고 말했다. 김 대표의 최대 고민은 7000억원대 에쿼티를 누구에게 셀다운하느냐였다.

고민하던 메리츠증권과 AIP자산운용이 생각해낸 방법은 리츠를 섭외하는 것이었다. 제이알투자운용을 파트너로 낙점했다. 이 과정에 KB증권도 리츠 주관사 겸 초기 출자자로 나섰다. 김 대표는 "파이낸스타워는 벨기에 정부가 30년 장기 임차 계약을 맺은 자산으로 부도 위험이 전혀 없다고 봐도 된다"며 "안정적으로 7~8%대 배당수익을 받을 수 있는 좋은 투자처라고 생각한다"고 언급했다.

파이낸스타워와 비슷한 시기 클로징한 핀란드 OP파이낸셜 빌딩 딜에 있어서도 기존에 닦아 놓은 현지 투자 경험과 네트워크가 결정적으로 작용했다. 2018년 덴마크 부동산 시장에 진출하면서 인연을 맺은 CBRE로부터 입찰 제안을 받아 결국 인수까지 하게 된 것이다.

OP파이낸셜 빌딩은 헬싱키 금융가 중심에 위치한 연면적 7만4150㎡ 규모의 대형 랜드마크다. 핀란드 시가총액 1위 기업인 OP파이낸셜그룹이 100년여 넘게 사옥으로 사용하고 있다. 최근 리모델링을 통해 새단장을 했다.

김 대표는 "OP파이낸셜 그룹이 자기자본 충당 이슈가 생겨 이 자산을 매물로 내놨는데 전세계 9개 기관이 붙었을 정도로 입찰 열기가 대단했다"며 "한국에서도 5개 기관이 비딩에 들어가 치열한 경쟁을 펼쳤다"고 회상했다.

그러면서 "우리가 4번째로 높은 가격을 제시했다"며 "매도자의 목표 가격보단 큰 금액이었지만 최고가는 아니었던 것"이라고 설명했다. 다만 "선제적으로 OP파이낸셜그룹 측이 가장 중요시 하는 인수자 요건이 신뢰할만한지, 확실히 클로징할 능력이 있는지 여부라는 점을 파악했다"며 "이에 OP파이낸셜그룹과 활발히 거래해온 현지 연기금을 투자자로 영입한 게 인수자 선정에 주효했다"고 부연했다.

◇"내년 글로벌 프라임급 부동산 거래량 최대 200조"

AIP자산운용은 올해 투자활동이 사실상 끝났다고 보고 내년 클로징 목표로 신규 딜을 추진하고 있다. 김 대표는 "코로나19 영향으로 3월부터 8월까지는 모든 해외 투자 활동이 사실상 '올스톱'이었다"며 "매수자들의 매물 실사가 제한되다 보니 매도자들도 시장에 내놨던 매물들을 다 거둬들일 수밖에 없었다"고 진단했다.

이처럼 올해 매각 시기를 놓친 물량이 내년에 시장에 쏟아질 경우 전세계 프라임 급 부동산 시장의 거래 규모는 올해 거래금액의 2배 가량 될 수 있다는 게 김 대표의 전망이다. 그는 "기관들이 투자할만한, 즉 '투자가능'(Investable) 등급의 부동산은 거래량이 1년에 100조~150조원 사이인데 올해는 코로나19 영향으로 60조~70조원 수준에 그칠 것"이라며 "하지만 내년에는 이월 물량까지 더해지면서 거래금액이 최대 200조원까지도 늘어날 수 있다"고 내다봤다.

내년 거래될 글로벌 부동산 매물 중 1조원 규모 자산을 확보하는 게 AIP자산운용의 목표다. 관리자산(AUM) 기준 1조원, 펀드 설정액으로는 4000억~5000억원 가량을 신규 확보한다는 것이다. 김 대표는 "8월 중순부터 다시 전세계 부동산 매각 입찰 추진이 가속화되고 있다"며 "이달까지 우리가 받은 해외 자산 입찰 오퍼만 40건 정도"라고 소개했다.

이 중 4개 정도를 추려 내년 초 클로징 목표로 면밀히 검토하고 있다. 특히 코로나19 여파에도 불구하고 문제가 없었던 것들 위주로 입찰에 참여하는 중이다. 코로나19 사태가 장기화, 고착화될 것으로 판단하고 이 같은 현실에 적용할만한 원격 실사 등 방안을 적극적으로 고민하고 있다.

신규 자산 확보와 더불어 또 한가지 핵심 과제는 성공적인 엑시트 기록을 쓰는 것이다. 글로벌 투자자에게 좋은 가격에 매각해 성공보수를 수취할 경우 매출이 대폭 성장할 것으로 예상된다.

김 대표는 "내년부턴 우리가 지난 5년 간 샀던 자산들을 매각하는 사이클이 시작되는데 내년에는 4~5개 자산을 매각하게 된다"며 "모두 내부수익률(IRR)이 최소 15% 이상은 나올 수 있게 할 것"이라고 강조했다. 이어 "현재 우리가 운용중인 펀드가 30여개인데 이들의 평균 배당수익률이 6%대 중반 정도"라며 "6~7% 사이의 배당수익률을 꾸준히 투자자들에게 제공할 수 있는 운용사가 되고자 한다"고 마무리했다.
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