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[부동산 컨버전 시대]휴먼홀딩스, 광주 노후공장→상업·주거시설 변신엠비엔프라퍼티와 휴먼홀딩스제1차PFV 설립, 6000억원대 딜...내년 6월께 잔금 및 개발

이명관 기자공개 2020-10-23 14:49:36

[편집자주]

국내 디벨로퍼(developer) 업계에서 용도변경(컨버전, Conversion) 사례가 부쩍 늘고 있다. 지엽적인 의미의 용도전환에서 나아가 기능을 상실한 노후공간을 필요에 따라 새롭게 탈바꿈하는 현상 자체를 아우른다. 도시개발 역사가 선진국에 비해 짧은 편이지만 급격한 인구감소와 코로나19 이후 언택트(Untact) 소비, 재택근무 증가는 도심 공간의 기존 패러다임을 송두리째 뒤흔들고 있다. 정부가 천편일률적으로 용도지정을 하던 낡은 방식에서 과감히 벗어나야 한다는 목소리도 커지고 있다. 더벨이 디벨로퍼 사례를 중심으로 '컨버전' 아이디어의 격랑 속으로 들어가봤다.

이 기사는 2020년 10월 22일 08:03 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

도심의 미관을 해치던 노후 공장이 개발된다. 전라남도 광주의 방직산업의 메카였던 옛 전남방직(현 전방)과 일신방직 공장터에 자리한 공장들이다. 상업시설 혹은 주거시설로 탈바꿈할 전망이다. 용도 변경을 주도하고 있는 곳은 부동산 디벨로퍼다. 종합예술로 불리는 부동산개발을 전면에서 펼치는 곳이다. 디벨로퍼의 손을 거친 손을 거쳐 어떤 모습으로 변모할 지 주목된다.

21일 부동산업계에 따르면 디벨로퍼인 휴먼홀딩스는 엠비엔프라퍼티와 손을 잡고 노후 공장을 매입해 개발을 추진 중이다. 노후 공장은 광주광역시 북구 임동 100-1번지 일원에 자리한 전남방직과 일신방직 보유 공장이다. 해당 지역은 광주 지역 방직산업의 메카로 불리던 곳이다. 현재는 도심의 미관을 해치는 곳으로 전락한 상태다.

휴먼홀딩스와 엠비엔프라퍼티는 개발사업을 위해 휴먼스홀딩스제1차PFV를 설립했다. 설립자본금 50억원이다. 휴먼홀딩스는 먼저 개발사업을 위해 전남방직, 일신방직과 공장과 공장부지를 매입하는 계약을 체결했다. 총 거래금액은 6850억원이다.

세부적으로 보면 전남방직 공장부지 3660억원, 일신방직 공장부지 3189억원 등이다. 부지 규모는 각각 16만1983㎡, 14만2148㎡로 단위면적(3.3㎡) 당 740만원 선에 가격이 책정됐다. 현재 계약금 명목으로 10%씩 납부한 상태다.

휴먼홀딩스가 납부해야 하는 잔금은 6616억원이다. 잔금 납입은 자산양도 예정일인 오는 2021년 6월 말께다. 개발에 따른 프로젝트 파이낸싱(PF)을 조성해 잔금을 치르는 형태로 구조를 짠 셈이다.

1년 뒤 잔금을 치르는 이유는 시간을 벌기위한 의도로 읽힌다. 인허가 절차 등에 걸리는 시간을 고려해 금융비를 절감하기 위한 조치다. 인수 자금 및 개발비 상당부분 금융권 대출을 통해 조달해야 하기 때문이다. 부동산업계 관계자는 "1년 뒤 잔금 납입 후 소유권 이전을 진행하기로 했다"며 "인허가에 걸리는 시간이 상당한 만큼 금융비를 줄이기 위해 잔금을 후에 납입하는 구조를 짠 것 같다"고 말했다.

해당 부지는 용도변경 절차 등을 거쳐 이듬해 본격적인 개발에 나설 수 있을 전방이다. 현재 거론되는 개발 형태는 상업시설 혹은 주거시설이다. 호텔, 업무 시설, 쇼핑 시설, 주상복합 등으로 변모할 전망이다.

최근 노후 공장에 대한 개발이 속속 이뤄지고 있다. 전남 장성군 장성읍과 황룡면에 걸쳐있는 고려시멘트 공장 부지 개발도 작년부터 본격화됐다. 군산에 옛 페이퍼코리아 공장부지는 디오션시티로 개발 중이다. 해당 부지 면적은 무려 59만7764㎡에 달한다. 이곳에 교육, 문화, 예술, 쇼핑에 주거까지 한번에 누릴 수 있는 미니신도시급 복합단지가 들어설 예정이다.

이번에 개발을 주도고 있는 휴먼홀딩스는 디벨로퍼 업계에서 나름 잔뼈가 굵은 곳이다. 데뷔작은 26년 전인 1994년 개발한 청량리현대코아 아파트다. 이듬해엔 수도권 남서부 최대 유통센터인 부천 농수산물 센터도 휴먼홀딩스의 손을 거쳤다. 이외에 인덕원 대우아파트, 양재동 하이브랜드 개발, 베트남 하노이시 반푸신도 개발 등이 휴먼홀딩스의 대표 프로젝트다.
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