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[디벨로퍼 열전]마스턴운용, 4700억 속초 레지던스 개발 본격화반얀트리그룹 위탁운용 예정, 한국투자증권 개발비 조달 우군으로

이명관 기자공개 2020-10-30 15:01:14

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2020년 10월 27일 11:47 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

'반얀트리 그룹'의 레지던스인 '카시아(Cassia)' 개발 사업이 본격화한다. 카시아는 속초에 들어설 예정이다. 이번 프로젝트는 개발사 업에 일가견이 있는 마스턴투자운용이 주도하고 있다.

마스턴투자운용의 주 종목은 '밸류애드(value-add)'다. 노후빌딩을 매입해 주거시설로 개발하는데 실력을 드러내왔다. 최근엔 생활숙박시설로 개발 영역을 확대해 나가고 있다. 생활숙박시설은 흔히 레지던스로 불린다.

◇2600억 PF 조달, 한국투자증권 우군

27일 부동산업계에 따르면 마스턴투자운용은 강원도 속초시 대포동 937번지 일원 부지에 생활숙박시설 개발을 추진 중이다. 이를 위해 프로젝트금융투자회사(PFV)인 마스턴제88호PFV를 설립하고 사업을 진행하고 있다. 총 사업비 규모는 4700억원 수준이다.

개발비 조달은 한국투자증권이 도맡았다. 전체 사업비 중 우선 프로젝트 파이낸싱(PF)으로 조달하는 자금 규모는 2600억원인데, 한국투자증권이 금융주선을 맡았다. 단순 주선뿐만 아니라 직접 1500억원을 투자했다. 선순위 1800억원 중 700억원을 책임졌다. 나머지 선순위 대주단에 이름을 올린 곳은 새마을금고와 농협중앙회다. 이와 함께 한국투자증권은 중순위 500억원과 후순위 300억원을 대출했다.

순조롭게 자금 조달을 마치면서 이번 레지던스 개발사업에 속도가 붙을 전망이다. 건립 예정인 레지던스는 연면적 12만560㎡, 지하 2층~지상 26층, 총 717실 규모다. 이는 동해안권에 자리한 레지던스 기준 최대 규모다. 예정대로면 오는 2023년 하반기 준공될 전망이다.

이번 개발사업은 반얀트리 그룹의 레지던스 브랜드인 '카시아'가 국내에 첫 선을 보이면서 시장의 주목을 받고 있다. 앞서 마스턴투자운용은 이번 사업을 추진하기 위해 지난 7월 반얀트리 그룹과 '카시아 속초' 위탁 운영 계약을 맺었다. 위탁 운영사인 반얀트리 그룹은 '카시아 속초'의 상품 개발을 위한 기술과 디자인, 서비스, 운영 시스템 등을 제공키로 했다.

◇밸류애드 강자, 생활숙박시설까지 영역 확대

마스턴투자운용은 노후빌딩을 매입해 주거시설로 개발하는데 강점을 보여왔다. 여의도 오피스를 허물고 주거시설을 짓는 발상도 마스턴투자운용의 아이디어가 시작이다. 마스턴투자운용의 활약상은 최근 강남권역(GBD)에서 도드라진다. 노후된 GBD 빌딩을 매입해 주거시설로 개발하는 형태다. 주거시설은 GBD에 걸맞은 '고급화'에 초점이 맞춰져 있다.

대표작으로 서울 강남역 인근에 자리한 서울빌딩 개발이 있다. 마스턴투자운용은 작년 10월 인수주체로 마스턴제67호강남원PFV를 내세워 2400억원에 서울빌딩을 사들였다. 서울빌딩은 1995년 준공된 건물이다. 지하 2층~지상 7층, 연면적 1만489㎡로 건립됐다. 영동기업이 1990년 매입한 이후 건물을 올려 지금껏 소유해왔다.

마스턴투자운용은 노후화된 서울빌딩의 밸류애드(value-add) 가능성에 주목했다. 서울빌딩의 경우 대지면적이 넓어 개발 가능성이 크다고 봤다. 마스턴투자운용은 서울빌딩을 주거시설로 개발을 추진 중이다. 강남역에서 가깝고 우성아파트 앞 사거리에 인접해 있는 알짜입지에 있는 만큼, 충분한 수요가 있을 것으로 판단한 것으로 보인다. 오피스텔은 프리미엄급으로 건립될 전망이다.

이미 밸류애드 분야에서 이름값을 쌓은 마스턴투자운용의 최근 관심 분야는 생활숙박시설이다. 생활숙박시설은 레지던스라 불린다. 상업지역에 지을 수 있는 주거시설로 이해하면 된다. 호텔과 비슷하지만 실내 취사나 세탁 등 주거시설과 다를바 없는 생활을 누릴 수 있다.

마스턴투자운용이 숙박시설에 관심을 두고 있는 이유는 강화하고 있는 정부의 정책과 무관치 않다. 7·10 대책 등 주택 관련 규제가 강화되면서 아파트는 물론 오피스텔도 영향권 아래에 놓이기 시작했다. 이에 생활숙박시설이 대안으로 떠오르기 시작했다. 주택법 적용을 받지 않아 규제에서 자유로운 측면이 부각됐다. 특히 주거시설과 유사하지만 주택이 아닌 만큼 다주택자 관련 규제 대상이 아니다.

마스턴투자운용은 이번 카시아 속초 외에도 여의도와 부산 해운대에서 생활숙박시설 개발 사업을 추진 중이다. 작년 매입한 여의도 NH투자증권 사옥은 저층에 식당가, 고층에 생활숙박시설을 지을 계획이다. 해운대 사업의 경우 2성급 숙박시설인 '잠자리모텔'을 허물고 이 자리에 레지던스를 건립할 예정이다.
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