thebell

인더스트리

[디벨로퍼 열전]보성산업, 의정부 아파트 개발 '가속도'1320억원 유동화시장 통해 조달…관리형 토지신탁·자체 개발 '이원화'

이정완 기자공개 2020-11-19 14:00:44

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2020년 11월 17일 16:54 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

보성그룹 산하 디벨로퍼인 보성산업이 의정부 고산지구 아파트 시행 사업에서 속도를 낸다. 금융 조달을 마친 의정부 고산지구 사업은 이 달 내로 분양에 나설 계획이다. 보성산업은 해당 지구에서 세 개 단지를 개발하는데 두 곳은 관리형 토지신탁 방식으로 실시하고 나머지 한 곳은 보성산업이 직접 시행해 나서 사업에 안정성을 높이면서도 수익성을 포기하지 않는 모습을 보였다.

최근 부동산투자업계에 따르면 의정부 고산지구 C1·C3블럭 개발 주체로 나선 비에스아이시티PFV는 두 개의 특수목적법인(SPC)을 통해 1320억원을 조달했다. 비에스아이시티PFV는 특수목적법인인 샤이닝스톤고산이 발행한 자산유동화전자단기사채(ABSTB)를 바탕으로 1250억원의 대출을 실행 받았다.

유동화자산은 비에스아이시티PFV에 대한 대출채권으로 만기일은 2023년 6월이다. 주택도시공사가 프로젝트파이낸싱(PF)에 대한 대출보증을 서고 NH투자증권이 유동화증권 매입을 보장해 신용도를 보강했다.

다른 특수목적법인인 더에이치고산도 1년 만기로 70억원의 ABSTB를 발행해 비에스아이시티PFV에 대출을 실시했다. 더에이치고산도 비에스아이시티PFV의 대출채권을 기초자산으로 유동화증권을 발행했다. 더에이치고산에는 개발에 참여하는 보성산업이 연대보증을 서고 현대차증권이 사모사채 인수 확약을 맺었다.

PFV 형태에서 알 수 있듯 보성산업은 고산지구 C1·C3 블럭 개발 주체로 전면에 나서지 않는다. PFV는 부동산 개발을 위해 만들어지는 페이퍼컴퍼니다. 금융기관 등 여러 투자자로부터 자금을 모아 프로젝트를 시행하고 개발에서 나오는 이익을 사업에 참여한 주주에게 나눈다.

보성산업은 비에스아이시티PFV 지분을 19% 보유하고 있다. 9억5000만원에 PFV 지분 일부를 취득했다. 비에스아이시티PFV에는 관리형 토지신탁으로 개발을 맡은 코리아신탁도 참여한다. 디벨로퍼가 관리형 토지신탁 방식으로 개발 사업을 진행하면 신탁사가 수익 일부를 갖는 대신 개발 과정에서 발생할 수 있는 금융 조달 위험 등을 줄일 수 있다.

보성산업은 C1·C3 블럭 개발은 PFV를 통해 하지만 C4 블럭은 직접 시행 주체로 나섰다는 게 회사 측의 설명이다. 관리형 토지신탁을 통해 리스크를 줄이고 1개 블럭은 직접 시행해 이익을 모두 챙기는 구조를 택했다는 평이다.

보성산업은 의정부 고산지구 C1·C3·C4에 2407가구 규모의 의정부 고산 수자인 디에스티지를 지을 계획이다. 보성산업은 직접 시공에도 나선다. C4 블럭은 보성그룹 산하 계열사인 한양이 담당한다. 의정부 고산 수자인 디에스티지는 전용면적은 69㎡, 79㎡, 84㎡,101㎡, 125㎡ 로 실수요자 선호도가 높은 중소형과 대형 타입을 다양하게 구성했다. 이 달 중 분양을 마치고 착공에 돌입해 2023년 3월 준공을 목표로 하고 있다.

보성은 1978년 환경 관련 시설 전문 건설업체로 출발했다. 1989년 보성건설로 사명을 바꾸고 종합건설업체로 도약한 후 2000년대 들어 한양을 인수했다. 2010년 보성건설은 보성과 보성산업으로 분할한 뒤 지주사 체제를 구축했는데 2012년 지주사 보성에서 떨어져 나온 회사가 보성산업이다. 보성산업은 디벨로퍼 전략으로 성장을 꾀하며 출범했다.

보성산업은 지난해 4월 1078세대 규모의 경기도 하남 힐스테이트 북위례와 1152세대 규모의 서울시 동대문구 청량리역 한양수자인 192 프로젝트에서 분양 성과를 거뒀다. 올해는 의정부 고산지구 사업 외에도 하남 감일지구 한양수자인에서 이미 6월 분양에 성공했고 부산 에코델타시티에서도 558세대를 분양할 예정이다.

의정부 고산 수자인 디에스티지 조감도(출처=보성산업)
< 저작권자 ⓒ 자본시장 미디어 'thebell', 무단 전재 및 재배포 금지 >

더벨 서비스 문의

02-724-4127

유료 서비스 안내
주)더벨 주소서울특별시 중구 무교로 6 (을지로 1가) 금세기빌딩 5층대표/발행인성화용 편집인이진우 등록번호서울아00483
등록년월일2007.12.27 / 제호 : 더벨(thebell) 발행년월일2007.12.30청소년보호관리책임자이현중
문의TEL : 02-724-4100 / FAX : 02-724-4109서비스 문의 및 PC 초기화TEL : 02-724-4103기술 및 장애문의TEL : 02-724-4159

더벨의 모든 기사(콘텐트)는 저작권법의 보호를 받으며, 무단 전재 및 복사와 배포 등을 금지합니다.

copyright ⓒ thebell all rights reserved.