thebell

인베스트

[부동산 운용사 열전]한국자산에셋, 대출펀드 중심 성장..에쿼티·해외 '과제'②10조 목표, 출범 6년차 AUM 3500억...안정적 이익 '고무적'

김수정 기자공개 2020-12-03 08:27:20

[편집자주]

글로벌 금융위기 이후 잠잠했던 부동산펀드 시장은 2016년부터 폭발적으로 성장했다. 저금리 기조와 금융시장 불확실성이 지속되자 국내외 부동산에 투자하려는 수요가 큰폭으로 불어났기 때문이다. 이르면 올해 부동산펀드 시장 규모는 100조원을 돌파할 전망이다. 더벨은 그동안 시장을 일궈온 부동산 운용사들과 그 속에서 핵심적인 역할을 해왔던 키맨(Key man)들을 조명해본다.

이 기사는 2020년 12월 01일 16:14 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한국자산에셋운용은 설립 당시 운용자산 10조원 규모의 부동산 운용업계 1위 회사로 도약한다는 목표를 내세웠다. 하지만 설립 6년차인 올해 현주소를 보면 출범 당시 내세운 목표와는 거리가 있다. 펀드 설정액이 3500억원에 불과한 가운데 에쿼티 투자 확대, 해외 시장 개척 등이 과제로 남아 있다.

◇부동산 펀드 20호, AUM 3500억...대부분 대출 투자

올 상반기 말 현재 한국자산에셋운용의 펀드 설정액은 3447억원이다. 작년 말 3365억원 대비 소폭 증가한 액수다. 한국자산에셋운용이 가장 두드러진 성장세를 보여준 시기는 2018년이다. 설립 이듬해인 2016년부터 2017년 말까지 펀드 설정액은 700억원대 중반 수준에서 제자리걸음을 했다. 그러나 2018년 말 2222억원으로 단숨에 3배 가량 확대됐다.


설립 이후 부동산 펀드를 총 20호까지 설정했다. 첫 펀드는 2016년 6월 설정된 '카임전문투자형사모부동산투자신탁1호'다. 용인시 처인구에서 시행되는 물류센터 개발 사업에 대한 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 투자하는 펀드다. 같은 시기 부천시 소사동 소재 주상복합 개발사업의 토지대 대출에 투자하는 '카임전문투자형사모부동산투자신탁2호'도 내놨다. 그 해 10월에는 부산 오피스텔 개발에 투자하는 '카임전문투자형사모부동산투자신탁3호'를 설정하기도 했다.

2017년에는 '카임전문투자형사모부동산투자신탁4호'를 조성해 강원도 동해시 천곡동 공동주택 개발사업의 토지대 대출에 투자했다. 이어 부천시 소사동에서 개발되는 주상복합 부동산의 사업이익 유동화 대출에 투자하는 '카임전문투자형사모부동산투자신탁5호'를 내놨다. 이 밖에도 순천시 용당동과 김포한강택지개발지구의 공동주택·오피스텔 개발 사업 토지대 대출에 투자하는 펀드를 설정했다.

첫 해외 투자 결실을 맺은 건 2018년 7월이다. 영국 웬즈버리(Wednesbury) 소재 리테일 쇼핑 시설에 투자하는 '카임글로벌밸류전문투자형사모부동산투자신탁1호'를 설정하면서다. 지난해에는 프로젝트금융투자회사(PFV)에 지분 투자 형식으로 참여하는 '카임전문투자형사모부동산투자신탁 13호'를 론칭하면서 투자 형태를 다각화했다. 올 들어선 숙박·주거시설 개발 토지대 대출 투자 펀드 2건을 설정했다.


한국자산에셋운용이 트랙 레코드를 쌓는 동안 엠디엠은 펀드에 자금을 실어주면서 후방 지원을 충실히 했다. 작년 말 기준 엠디엠은 카임글로벌밸류 1호와 카임부동산 펀드 8~9호, 10호, 14호(1~2종) 등에 투자하고 있다. 전 펀드를 통틀어 총 758억원을 투자했고 이로부터 발생한 평가이익 56억원이다. 최대주주인 엠디엠플러스도 카임글로벌밸류 1호에 7억원을 투자했다. 다만 수익률은 마이너스다.

◇대출채권 위주 투자 '한계'...영업실적은 '호조'

초창기부터 한국자산에셋운용은 엠디엠그룹 시너지를 활용해 부동산 개발과 밸류에드 투자에 특화된 운용사로 나아간다는 방향을 세웠다. 부동산 개발, 금융, 캐피탈, 투자에 이르기까지 그룹사 역량을 총동원해 종합 부동산 개발·운용 상품을 발굴한다는 목표다. 대규모 복합 개발 사업부터 도심 재생사업 등 부동산 개발과 관련한 다양한 사업에 투자한다는 것이다.

아울러 저평가 자산이나 노후 부동산, 관리 소홀 부동산 등을 매입해 개·보수, 리모델링 등 작업 후 매각하는 밸류에드 전략도 주요 타깃으로 삼고 있다. 미국과 유럽 등 선진국 시장과 개발도상국 시장에서 투자처를 발굴한다는 것도 한국자산에셋운용이 제시한 목표 중 하나다. 출범 당시 미국계 자산운용사 PAG인베스트먼트메니지먼트를 주주로 끌어들인 것도 해외 투자 상품을 안정적으로 발굴해 운용하기 위해서였다.

하지만 현재까지 설정한 부동산 펀드 내역을 살펴보면 투자 자산 대부분이 개발 프로젝트 추진 자금이나 개발 대상 토지 매매 자금을 단순히 빌려주는 대출채권형이다. 부동산 투자·운용의 꽃이라고 인식되는 에쿼티 투자 비중은 미미한 셈이다.

해외 부동산 투자에서도 아직 이뤄낸 결실이 크지 않다. 지역별 투자 금액을 보면 해외 투자 비중이 작지 않다. 올 3분기 말 기준 전체 펀드 설정액 중 41.2%에 해당하는 1274억원이 해외 투자 금액으로 집계됐다. 그러나 투자 빈도로 따지면 여전히 국내 투자가 주류를 이루고 있음을 알 수 있다. 2018년 카임글로벌밸류1호 설정 이후 이렇다 할 해외 부동산 펀드 설정 내역이 없다.


설립 이듬해부터 한 차례도 적자를 내지 않고 안정적으로 수익을 쌓고 있다는 건 고무적이다. 2016년 6억원 순이익을 낸 데 이어 2017년 20억원, 2018년 17억원 순이익을 기록했다. 지난해에도 순이익 16억원을 남겼다. 이처럼 설립 초반부터 부침 없는 실적을 유지해온 건 막강한 자금력을 보유한 엠디엠 그룹의 지원이 뒷받침됐기 때문이다.

실적 측면에서 특히 올해 의미 있는 한 획을 그을 것으로 전망된다. 올 상반기 누적 순이익은 20억원으로 집계됐다. 이미 작년 한 해 순이익 13억원을 크게 웃도는 액수다. 영업이익도 26억원으로 지난해의 16억원을 넘어선 지 오래다. 영업수익은 50억원을 기록하면서 지난해 기록한 56억원에 바짝 다가서 있다. 하반기 중 큰 변수가 없는 한 매출과 영업이익, 순이익 모두 역대 최고 금액을 무난히 경신할 것으로 보인다.
< 저작권자 ⓒ 자본시장 미디어 'thebell', 무단 전재 및 재배포 금지 >

더벨 서비스 문의

02-724-4127

유료 서비스 안내
주)더벨 주소서울특별시 중구 무교로 6 (을지로 1가) 금세기빌딩 5층대표/발행인성화용 편집인이진우 등록번호서울아00483
등록년월일2007.12.27 / 제호 : 더벨(thebell) 발행년월일2007.12.30청소년보호관리책임자이현중
문의TEL : 02-724-4100 / FAX : 02-724-4109서비스 문의 및 PC 초기화TEL : 02-724-4103기술 및 장애문의TEL : 02-724-4159

더벨의 모든 기사(콘텐트)는 저작권법의 보호를 받으며, 무단 전재 및 복사와 배포 등을 금지합니다.

copyright ⓒ thebell all rights reserved.