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[부동산 컨버전 시대]마장동 SK주유소 '새 옷' 입는다···개발 본격화인트러스운용·SK건설 컨소 부지 매입···지리적 이점 활용

이명관 기자공개 2020-12-04 13:22:41

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국내 디벨로퍼(developer) 업계에서 용도변경(컨버전, Conversion) 사례가 부쩍 늘고 있다. 지엽적인 의미의 용도전환에서 나아가 기능을 상실한 노후공간을 필요에 따라 새롭게 탈바꿈하는 현상 자체를 아우른다. 도시개발 역사가 선진국에 비해 짧은 편이지만 급격한 인구감소와 코로나19 이후 언택트(Untact) 소비, 재택근무 증가는 도심 공간의 기존 패러다임을 송두리째 뒤흔들고 있다. 정부가 천편일률적으로 용도지정을 하던 낡은 방식에서 과감히 벗어나야 한다는 목소리도 커지고 있다. 더벨이 디벨로퍼 사례를 중심으로 '컨버전' 아이디어의 격랑 속으로 들어가봤다.

이 기사는 2020년 12월 02일 16:25 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

마장동 SK주유소가 새로운 용도로 재개발된다. 지리적인 요소를 고려할 때 주거시설로 변모할 가능성이 높다는 게 시장의 시각이다. 이번 개발의 주체는 밸류애드(value-add) 경험이 있는 인트러스투자운용과 SK건설이다. 최근 주유소 부지 매입을 마무리한 가운데 인허가 절차 등 이듬해부터 재개발 프로젝트가 본격화될 전망이다.

2일 부동산업계에 따르면 인트러스투자운용과 SK건설이 마장동 SK주유소 부지 매입 절차를 마무리한 것으로 파악된다. 인수주체는 부동산 펀드인 '인트러스제1호전문투자형사모부동산투자 유한회사'다.

부지 매입가는 315억원이다. 인트러스투자운용은 80억원 가량을 펀드로 조달하고, 나머지 230억원을 담보대출로 충당했다. 대출은 하나캐피탈이 전부 부담했다. 매도자는 중앙에비스로 1990년대부터 SK에너지에 임차해 주유소로 운영해왔다.

인트러스투자운용과 SK건설은 주유소 부지를 개발을 전제로 매입했다. 마장동 주유소 부지의 이점을 살려 개발할 경우 투자가치를 극대화할 수 있다는 판단이 깔린 것으로 보인다. 마장동 SK주유소는 성동구 마장동 796-5번지 일원에 자리하고 있다. 지리적으로 보면 지하철 5호선 왕십리역과 마장역 사이에 자리하고 있다.

밸류애드를 통한 투자에 경험이 적지 않다. 현재 밸류애드를 목적으로 설정한 펀드는 3개다. 밸류애드 1호 펀드는 역삼 하이츠 빌딩을 투자대상으로 삼았다. 2018년 4월 매입 이후 리모델링에 나섰다. 리모델링은 부분적으로 이뤄졌다. 지하 1~2층, 지상 1층을 리모델링했다. 이외에 비슷한 컨셉으로 수서역 로즈데이 빌딩(2249억원), 논현동 트리스 빌딩(720억원)을 매입했다.

마장동 SK주유소 개발은 최근 추진 중인 SK네트웍스 직영 주유소 개발과 방향성이 유사할 것으로 전망된다. SK네트웍스 직영 주유소 193곳은 앞서 코람코자산신탁-현대오일뱅크 컨소시엄에 매각됐다. 대부분은 현대오일뱅크가 책임임차인으로 주유소를 그대로 임대 운영할 예정이다. 그리고 10곳은 부동산 디벨로퍼와 협업해 개발에 나선 상태다.

이번 개발 프로젝트에 합류한 곳은 디벨로퍼인 자이에스앤디와 화이트코리아다. 개발은 기존 혐오시설로 분류되던 주유소 터를 복합빌딩을 비롯한 지식산업센터, 기업형 임대주택 등으로 이뤄질 전망이다.

우선 자이에스앤디는 5곳은 개발을 책임진다. 주유소는 서울 양평동, 보문동, 거여동, 미아동, 중화동에 위치해 있다. 주목할 점은 모두 서울 지하철 200미터 이내 초역세권에 위치한 지리적 이점 있다는 점이다. 이 중 서울 양평동 부지는 지식산업센터로 개발해 분양한다는 방침이다. 나머지 4곳은 기업형 임대주택으로 개발해 장기임대 운영할 계획이다.

코람코자산신탁은 서울 오천(강남구 삼성동), 반포동, 암사동, 동작구에 있는 주유소 4곳을 개발한다. 개발 주체로는 프로젝트금융투자회사(PFV)를 내세웠다. 개발되는 주유소 부지가 강남권에 위치한 만큼 구체적인 개발 윤곽이 잡히려면 시간이 걸릴 것으로 보인다.

화이트코리아는 영등포구 여의도동에 위치한 주유소 1곳을 개발한다. 1997년 출범한 화이트코리아는 국내 디벨로퍼 1세대로 주택과 지식산업센터 등 다양한 개발 경험을 갖고 있다. 특히 부동산 컨버점 관점에서의 개발 경험도 풍부한 편이다.

앞서 2005년 공장부지를 매입해 주거시설로 탈바꿈 시켰다. 대상그룹이 보유 중이던 가양동 공장부지를 1500억원에 매입한 화이트코리아는 준공업 지역이었던 해당 부지의 용도를 변경하고 아파트 10개동, 790가구와 아파트형 공장 2개동을 건립했다.
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