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'광폭행보' 투게더운용, 구로 경동나비엔 연구소 새주인 낙점 약 7년간 마스터리스, 안정적 임대수익 확보…거래가 500억대 중반

고진영 기자공개 2021-01-06 12:39:19

이 기사는 2021년 01월 04일 15:02 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

투게더투자운용이 구로구에 있는 경동나비엔 연구소를 인수한다. 현재 경동나비엔이 책임임차 중인 만큼 안정성 측면에서 투자매력이 상당한 자산이다. 투게더투자운용은 출범한지 1년 남짓된 신생사인데 최근 상업용 부동산 딜을 줄줄이 따내며 두각을 드러내고 있다.

4일 업계에 따르면 투게더투자운용은 지난주에 경동나비엔 구로 연구시설 매입을 위한 MOU(양해각서)를 체결했다. 매도인은 이지스자산운용이 설립한 이지스KORIF사모부동산모투자신탁이다. 앞서 작년 11월 말 진행된 입찰에서는 원매자 5곳 정도가 참여했고 이중 투게더투자운용이 우선협상자 지위를 가져갔다.

제시된 거래가는 500억원대 중반 수준으로 알려졌다. 인수주체로는 리츠를 내세우기로 했으며 올 3월 말~4월 초 즈음을 딜 클로징 목표시점으로 잡고 에쿼티 투자자 모집을 진행 중이다. 앞으로 3년간 해당 리츠를 운영 후 투자회수를 추진할 계획이다.

경동나비엔 구로 연구소 위치 및 전경. (출처: 네이버지도)

경동나비엔 구로 연구소는 서울시 구로구 경인로 53길 15에 위치해 있다. 연면적 2만5734.90㎡(7784.81평)에 지하 1층~지상 10층 규모로 지어졌다. 지하층에 창고시설과 판매시설 등이 있으며 지상 1~5층은 교육연구시설, 6~10층은 업무시설로 쓰인다.

이 건물 전부를 경동나비엔이 마스터리스(책임임차)한 덕분에 현재 임대율은 100%다. 2020년 7월에 7년간의 임차계약을 맺었으니 남은 임차기간은 6년 반 정도다. 중도해지가 불가능한 데다 경동나비엔이 최근 5년 연속으로 A0의 기업평가등급을 받고 있기 때문에 리츠 운용기간 동안의 공실 및 임대료 미납 리스크는 사실상 없다고 할 수 있다.

YBD(여의도업무지구) 인근의 구로권역이라는 입지도 투자포인트로 꼽힌다. 여의도권역에 가까우면서 임대료가 비교적 경쟁력 있다. 구로역과 구일역, 약 20여개의 버스 정류장 등이 주변에 있어 교통 접근성이 뛰어난 편이다. 구로권역에는 전통적인 준공업지역과 신생지식산업센터가 자리잡은 만큼 중소규모 기업 등의 배후 수요 역시 풍부하다는 평가다.

특히 경동나비엔 구로 연구소가 있는 서남부 권역의 경우 연면적 1만평 내외의 오피스가 거의 없을뿐 아니라 경동나비엔이 오피스 환경개선 공사 등에 투자할 예정이기 때문에 추후 자산가치 상승을 기대할 수 있을 것으로 보인다.

시장 관계자는 “마스터리스 계약 등을 고려했을 때 앞으로 배당에 문제가 없는 안전한 자산”이라며 “자금 모집과 딜 클로징은 무리가 없을 것으로 보이고 추후 엑시트도 어렵지 않게 진행될 것”이라고 말했다.

투게더투자운용은 최근 리츠시장에서 눈에 띄게 공격적으로 사업을 전개하고 있다. 우선 국민연금이 매각 중인 잠실 시그마타워의 우선협상자로 지난해 11월경 선정됐다. 해당 건물은 한라그룹이 핵심 임차인으로 있으며 인수 리츠의 에쿼티 투자자로도 나선다. 또 투게더투자운용은 글로벌 자동차부품회사인 델파이테크놀로지스코리아(델파이코리아)의 용인 사옥 매입도 동시에 추진 중이다.

이밖에 작년 11월 입찰이 있었던 서울역 메트로타워의 경우 우선협상자를 신한리츠운용에 내주긴 했지만 차우선협상자 지위를 확보하며 선전했다. 작년 7월에는 하나금융투자 여의도 사옥 입찰전에서 우선협상자로 선정되기도 했다. 하나금융투자 측이 콜옵션을 행사하면서 결국 무산됐으나 투게더투자운영 출범 후 첫 대형 딜 추진라는 점에서 의미가 컸다.

투게더투자운용은 개발사업에도 진출한 것으로 전해졌다. 현재 송도 업무지역 및 여의도 등 개발사업 2건을 추진 중이다. AMC(자금관리회사)로서 PFV(프로젝트금융투자회사)의 업무를 수탁받아 수수료를 받고 개발사업 관리를 진행한다.

업계 관계자는 “건설사가 대주주인 운용사 중에 투게더투자운용이 가장 활발하게 사업을 펼치고 있다”며 “대우건설이 주주로 있긴 하지만 해피투게더하우스, 기업은행, 교보증권 등도 공동 출자자고 독립적 운영이 보장되고 있다는 점이 긍정적으로 작용한 것 같다”고 말했다.
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