이 기사는 2021년 02월 22일 13:24 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용이 헤알화 환율 급락으로 투자금의 절반을 잃은 '브라질부동산1호'의 청산절차에 돌입했다. 미래에셋운용은 중단했던 분배급 지급을 재개하고 대출상환 후 남은 금액을 투자자들에게 배분할 계획이다.

22일 미래에셋자산운용에 따르면 미래에셋운용은 '미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산투자신탁1호' 등 3종 펀드의 투자 자산이었던 브라질 상파울루의 호샤베라타워(Rochavera Towers A&B) 매각 절차가 마무리됐다고 공시했다.

호샤베라타워가 주 투자대상이었던 '브라질부동산1호'가 지분율 21%를 매각했다. '미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1호', ' 미래에셋맵스프런티어브라질사모부동산투자신탁2호'가 각각 지분율 30%, 49%였다. 다만 아시아퍼시픽1호와 프런티어브라질부동산2호는 호샤베라타워 외 다른 부동산 자산에도 투자하고 있다. 매수인은 브라질의 5대 은행인 방코 BTG 팩추얼(BANCO BTG PACTUAL)과 브라질에 설정된 상업용 부동산 펀드 2종이다.

매각가는 12억5500만헤알, 2월 말 기준 우리 돈으로 2579억2760만원이다. 투자 당시 호샤베라타워의 가치는 5400억원으로 추정된 바 있다. 미래에셋운용은 2012년 계열사인 미래에셋대우와 미래에셋생명, 한국교직원공제회 등의 투자금을 유치하고 담보대출 1774억원을 일으켜 사모펀드를 설정하고 호샤베라타워를 매입했다. 매수가는 5396억원이다.

중단됐던 펀드 분배금도 재개됐다. 미래에셋운용은 지난해 6월 선순위대출 약정 변경을 이유로 올해 3월까지 월분배금 지급을 중단한다고 공지했었다. 매각이 마무리되면서 남은 금액을 투자자들에게 분배하고자 1차 분배금 지급일을 잡았다. 2월 26일 78억원의 이익분배금을 나눠줄 예정이다. 설정액 대비 9.75%다.

자산 매각으로 선순위대출 차주였던 샤울라(Shaula Empreendimentos Participacoes LTDA)와의 계약관계를 정리하며 브라질부동산1호와 아시아퍼시픽1호의 부실자산은 보통주로 전환됐다. 브라질부동산1호는 11월 브라질 현지 세금 환급절차가 마무리되는 대로 청산될 예정이다. 환급받은 세금은 2차 분배금으로 투자자에게 배분할 계획이다. 미래에셋 관계자는 "투자자들에게 최선이 될 수 있도록 여러가지 방안을 고려하고 있다"고 답했다.

브라질부동산1호는 건물 가격이 올랐는데도 환율 차이로 저조한 수익률을 낸 비운의 펀드가 됐다. 높은 임대율로 투자 부동산 자체의 가치는 떨어지지 않았지만 브라질의 경기 침체가 발목을 잡았다. 미래에셋운용이 호샤베라타워를 인수할 당시 헤알화 환율은 600원을 상회했지만 지난해 8월 300원대로 급락한 뒤 최근까지 200원 초반대를 벗어나지 못하고 있다.

투자 기간 동안 호샤베라타워의 부동산 가치는 건재했다. 2012년 투자 당시 LG전자와 SAP, 유니레버, 아멕스 등의 임차인이 입주했다. 임대율이 97.8%로 대표적인 프라임급 부동산으로 꼽힌다. 헤알화 기준 매각가로만 놓고보면 건물가가 상승했다. 매수 당시 건물가치는 8억1000만헤알이었지만 판매가는 12억5500만헤알이다. 56%의 차익이다. 환율이 3분의 1로 급락하며 매각차로 거머쥘 수 있는 차익을 놓치고 투자금 손실만 봤다.

미래에셋생명도 악영향을 받게 됐다. 미래에셋생명은 브라질부동산1호와 2호펀드를 종속기업으로 두고 있다. '브라질부동산1호' 초기 출자금만 800억원을 투자할 만큼 호샤베라타워 펀드의 '큰손'이었다. 공시에 따르면 2020년 3분기를 기준으로 전분기 대비 브라질부동산1호가 232억6900만원의 손실을, 2호가 247억원의 손해를 봤다. 다만 지속적인 자금 재분배로 담보대출 비중을 줄여 예상 손해액보다는 손실을 줄인 것으로 보인다.