이 기사는 2021년 02월 24일 13:58 thebell 에 표출된 기사입니다.

미국 라스베이거스 리조트 개발사업 프로젝트인 '더 드루 라스베이거스(The Drew Las Vegas, 이하 프로젝트)'의 디폴트로 기관투자자의 손실이 발생한 가운데 선순위 대주인 JP모간의 책임을 두고도 의견이 갈리는 분위기다. 주관사는 JP모간이 독단적으로 자산을 매각, 기관의 피해를 키웠다고 주장한다. 반면 기관은 JP모간이 합리적 판단을 내렸을 뿐 되레 주관사의 더딘 의사결정을 지적하고 있다.

24일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이번 프로젝트에 투자한 15곳 안팎의 국내 기관과 주관사는 지난달 말 JP모간에 서신을 발송했다. 이번 디폴트 사태의 직접적인 배경이 됐던 JP모간의 급작스런 자산 매각 결정 때문이었다. 차주가 DIL(Deed In Lieu : 부동산 소유권 양도 제도)을 꺼내들었고, 선순위 대주인 JP모간은 자산을 매각할 권리를 검토했다. 이때 복수의 원매자가 JP모간에 인수의향을 내비췄던 것으로 파악된다.

JP모간은 이 프로젝트의 선순위 대주로 2018년 10월 3억5000만달러의 모기지(mortgage) 대출과 1억달러의 중순위 대출에 나섰다. 이 가운데 중순위 대출은 하나금융투자가 2019년 7월 가져갔다. 하나금융투자는 주관사인 미래에셋대우·NH투자증권의 주선으로 딜에 나섰다.

DIL 때 메자닌(중·후순위) 투자자의 권리가 사라지는 점을 뒤늦게 파악한 기관 투자자들과 주관사는 JP모간과 지난해 12월부터 협의에 나섰다. 자산 처분을 늦추고 JP모간의 대출을 가져오는 안을 논의하기 시작했다. 자산 처분이 이뤄진다면 기관은 투자금(2억5000만달러)을 고스란히 날릴 처지였다.

논의를 해오던 JP모간은 돌연 강경한 자세를 취했다. 지난달 26일 기관·주관사에 모기지 대출의 만기 연장 등 협의를 더는 진행하지 않을 것이라고 통보했다. 또 지난 9일까지 모든 모기지 대출을 기관·주관사가 매입하지 않으면 자산을 매각하겠다는 뜻을 알렸다.

다급해진 기관·주관사는 JP모간의 독단적 결정에 아쉬움을 담은 서신을 보냈다. 하지만 JP모간의 의사를 바꾸기엔 역부족이었다. JP모간은 결국 자산을 해외 원매자에 팔았고, 기관의 투자금 전액 손실은 현실화됐다. 이 과정에서 기관·주관사는 JP모간의 결심에 법적 문제가 없는지 로펌에 문의했지만, JP모간이 어떠한 위법을 저지르지 않았다는 답변을 받은 것으로 파악된다.

이에 대해 주관사인 미래에셋대우·NH투자증권은 여전히 JP모간을 이번 투자 손실을 초래한 주체로 지목하고 있다. 주관사 관계자는 "선순위 대주인 JP모간 측에 여러 문제를 확인하고 있다"고 말했다.

반면 기관의 입장은 전혀 다르다. 주관사를 중심으로 대책 마련에 나섰지만 거의 진척이 없었고, 결국 투자금을 한 푼도 건지지 못한 최악의 결과를 얻었다는 주장이다. 더불어 JP모간은 권리에 의거, 합리적 결단을 내렸다고 보고 있다. 실제 JP모간은 투자금에 프리미엄을 받고 자산을 처분한 것으로 파악된다. 투자금을 모두 날린 국내 기관과 대비된다.

이번 딜에 정통한 관계자는 "기관·주관사가 JP모간의 선순위 대출을 얼마씩 매입해야 하는지를 논의했지만 결과를 도출하지 못했다"며 "주관사인 미래에셋대우·NH투자증권가 이 사안을 내부 투자심의위원회에도 올리지 못하자 딜에 함께 참여했던 증권사들도 소극적인 태도로 일관했다"고 밝혔다.

주관사인 미래에셋대우·NH투자증권과 하나금융투자 외 현대차증권·신한금융투자 또한 이번 프로젝트에 나섰다. 현대차증권은 후순위 대출 일부를 자기자본으로 매입했고, 신한금융투자는 중순위 대출 일부를 인수했다. 신한금융투자의 경우 인수한 물량을 리테일 창구를 통해 개인투자자에 DLS(Derivative Linked Securities)로 판매했다.

다른 기관투자자는 "기관·주관사가 선순위 대출을 매입해 자산을 가졌다면 향후 차익 실현도 기대할 수 있었을 것"이라며 "이번 투자 손실과 관련해 현재까지 주관사가 어떠한 설명도 투자자에 하고 있지 않은 점이 안타깝다"고 말했다.

프로젝트의 기한이익상실(EOD)이 발생하고 약 2개월 뒤인 지난해 10월, 자산은 약 10억달러로 평가됐다. 기관·주관사 입장에서는 기존 투자금(2억5000만달러)에 선순위 대출금 3억5000만달러를 추가로 투입했다면 10억달러의 자산을 얻을 수 있었던 셈이다. 물론 자산이 얼마에 팔릴지 예측할 수 없다. 다만 투자금을 모두 날린 것보다는 더 나은 대안이었다는 것이 IB 업계 관계자들의 의견이다.