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투게더운용, 한라 ‘시그마타워’ 딜 클로징…매입가 1300억 한라홀딩스·국보디자인, 에쿼티 지분 투자…국민연금 매각차익 400억

고진영 기자공개 2021-03-15 15:40:31

이 기사는 2021년 03월 11일 10:06 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

투게더투자운용이 한라그룹과 손잡고 추진하던 잠실 ‘시그마타워’의 인수 작업을 마무리했다. 리츠를 통해 매입했으며 출범 이후 처음으로 클로징한 상업용 부동산이라는 점에서 주목할 만하다.

한라그룹으로서도 의미있는 딜이다. 시그마타워는 한라그룹이 직접 지은 사옥이지만 과거 경영난으로 팔아 소유권이 품을 떠났기 때문이다. 이번 인수 리츠에 자금을 태우면서 다시 지분 일부를 보유하게 됐다.

11일 관련 업계에 따르면 투게더투자운용은 최근 시그마타워에 대한 잔금을 치르고 소유권을 넘겨받았다. 인수 비히클(vehicle)은 ‘투게더한라시그마’ 리츠이며 실질적 매도인은 국민연금이다.

매매가는 1300억원, 평당 1545만원 수준에 합의했다. 매입 부대비용 등을 포함해 총 1477억원을 조달했고 이중 에쿼티를 통해 508억원, 담보대출로 910억원을 채우고 나머지는 임대보증금으로 충당했다.

에쿼티 구성을 보면 한라홀딩스가 50억원을 넣었으며 이밖에 국보디자인, 국제시그마리츠전문투자형사모부동산투자신탁, 74억9000만원, 한화저축은행이 14억원 등을 투자했다.

대출의 경우 선순위 780억원, 중순위 130억원으로 구조를 짰다. 선순위 대주단은 신한은행과 대구은행, 메트라이프 생명보험, 산림조합중앙회 등이고 중순위 대주로는 하나저축은행과 SBI저축은행이 참여했다. 금리는 각각 선순위가 2.7%, 중순위가 4.2%다. 대출기간은 3년, 연간 26억5000만원가량이 이자로 나가는 셈이다.

해당 리츠는 매입과 동시에 한라그룹 측과 5년 간의 임대차 계약을 체결하면서 공실 리스크를 덜었다. 한라그룹은 임대면적의 절반 이상인 56.6%을 쓰고 있으며 한라홀딩스와 만도, ㈜한라, 한라개발 등이 입주해 있는 상태다.

한라그룹 시그마타워 전경.

잠실 시그마타워는 한라건설이 1996년 시공한 주상복합 건물이다. 지하 7층~지상 30층, 연면적 6만8636.41㎡(약 2만762평) 규모로 지어졌다. 1층부터 11층까지가 사무공간이고 12~30층은 아파트로 쓰인다. 이 가운데 투게더투자운용이 매입한 면적은 지상 1층과 2층의 일부, 4층부터 11층 등 약 2만7813.96㎡(약 8414평)다.

기존 소유주였던 한라그룹은 1996년 준공을 마치면서 대치동 사옥에서 시그마타워로 옮겨왔다. 그러나 3년 만인 1999년, 경제위기로 경영 사정이 악화하자 건물을 매각해 유동화할 수밖에 없었다. 처음 입주했을 때 분양가는 당시 최고 수준인 900만원대였으나 싱가포르투자청에 건물을 팔 때는 평당 400만원에도 못 미치는 330억원을 받았다.

그러다 국민연금이 잠실 시그마타워를 매입한 시기는 2006년 9월이다. 당시 코람코자산신탁이 설립한 '코크렙NPS제1호' 리츠를 통해 시그마타워를 871억원 주고 인수했다. 국민연금이 리츠의 지분 100%를 가진 단일주주다.

이후 국민연금은 2014년과 2017년 두 차례에 걸쳐 투자금 회수에 나섰으나 매각이 성사되지 않았다. 원매자들이 제시한 가격이 국민연금의 눈높이에 미치지 못했기 때문이다. 하지만 이번에 한라그룹이 투자자로 나서면서 자금 조달이 순조롭게 이뤄진 것으로 알려졌다. 매각에 따른 시세차익(capital gain)은 400억원 수준이다.

현재 시그마타워에는 한라그룹을 제외하고도 삼성생명보험, 하이투자증권, 한국산업은행 등의 금융기관과 건강보험공단, 한국장애인고용공단 등 공공기관이 세들어 있다. 업계 관계자는 "리테일 부분 역시 스타벅스, 이마트 편의점 등 우량 임차인으로 채워져 임대구조가 안정적"이라고 평가했다.
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