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[부동산신탁사 경영분석]‘책준형’ 앞세운 하나신탁, 5년간 외형 4배로 껑충⑦2년째 시장 점유율 3위 수성…차입형 신탁 비중 감소

고진영 기자공개 2021-03-23 14:17:28

이 기사는 2021년 03월 19일 14:29 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

최근 몇 년간 무섭게 외형이 크고 있는 하나자산신탁이 지난해도 기세를 이어갔다. 성장폭이 다소 완만해지기는 했으나 여전히 두자릿 수 매출 증가세를 보였다. 5년 연속 최대매출을 갱신 중이다.

성장은 토지신탁을 중심으로 이뤄졌다. 하나자산신탁의 수수료수익에서 토지신탁이 차지하는 비중은 작년 기준 80%를 넘어선다. 다만 토지신탁 가운데 리스크가 가장 큰 차입형 사업의 경우 차츰 규모가 줄어들고 있다.

◇책임준공형 중심…'중위험-중수익' 포트폴리오

하나자산신탁의 지난해 영업수익(매출)은 1509억원으로 전년보다 14.5% 가량 늘었다. 5년 전과 비교하면 4배 이상 불어난 수치다. 매출 기준 점유율의 경우 지난해와 마찬가지로 업계 3위를 지켰다. 영업이익 역시 1087억원을 거둬 전년과 비교할 때 22.9% 확대됐다.


매출 대부분은 수수료수익으로 채워졌다. 신탁사의 영업수익은 신탁보수 등 수수료수익에 이자수익 등을 더한 금액으로 이뤄진다. 하나자산신탁의 수수료수익만 따로 살피면 지난해 1352억원으로 전년(1194억원) 대비 13.3% 올랐다.

수수료수익 증가를 책임진 것은 책임준공형 토지신탁이다. 최근 몇년간 하나자산신탁의 수수료 구조에는 상당한 변화가 있었다. 기존에도 책임준공형 신탁이 수익의 가장 많은 부분을 지탱했지만 이런 기조가 한층 강화됐다. 반면 책임준공형과 함께 양대 축으로 매출을 떠받치던 차입형 토지신탁의 경우 비중이 눈에 띄게 낮아지고 있다.

두 토지신탁의 성격 차이를 보면 차입형 토지신탁은 신탁사가 자금조달 역할까지 도맡는 만큼 대표적인 고위험-고수익 상품이다. 책임준공형 토지신탁의 경우 시공사의 채무 불이행이 발생해 공사가 중단될 경우 신탁사가 채무를 상환하거나 시공사를 교체해 준공을 책임지겠다는 보증을 한다. 차입형보다는 수익성이 다소 낮지만 그만큼 위험부담도 덜한 중위험-중수익 상품으로 분류된다.

2018년만 해도 하나자산신탁은 책임준공형과 차입형 신탁으로 거두는 수수료 규모가 비등했다. 당시 전체 신탁보수에서 각각 35.4%, 34.6%를 채웠고 그 뒤를 관리형신탁이 17.5%로 뒤따랐다. 그러나 작년 1분기 말 기준 차입형 토지신탁 수수료 비중은 11.1%로 대폭 감소했다.

신탁계정대여금에서도 차입형 축소 흐름을 엿볼 수 있다. 차입형 토지신탁은 부동산신탁사가 토지를 수탁받은 뒤 사업비를 조달하기 때문에 차입형을 키울수록 신탁계정대여금이 증가하게 된다. 하나자산신탁의 신탁계정대여금은 2017년 1727억원이었으나 2018년 1203억원, 2019년 1059억원, 2020년 952억원으로 차츰 떨어졌다.


◇하나금융 인수 뒤 공격경영 전환, 급성장의 배경

하나자산신탁은 옛 다올신탁인데 하나금융계열에는 2010년 편입됐다. 당시 하나금융지주가 지분 58%를 인수했고 2013년에는 잔여 지분을 모두 사들여 100% 지배하기 시작했다. 그후 이듬해까지 잠시 성장 정체를 겪기도 했지만 곧 인수효과가 본격화했다.

2015년부터 5년째 매년 두 자릿수의 매출 증가율을 보이며 최고 실적을 새로 쓰고 있다. 그간 증가율이 30~40%대였다는 점을 감안하면 2020년 성장폭(14.5%)은 다소 줄긴 했으나 점유율을 지키기에는 충분했다. 2017년 6위였던 하나자산신탁의 매출 기준 점유율은 2019년 코람코자산신탁, KB부동산신탁, 대한토지신탁을 제치며 3위로 뛰어올랐고 지난해 역시 수성에 성공했다.

이런 성장세의 배경으로는 경영전략의 변화를 꼽을 수 있다. 하나자산신탁은 과거 보수적 경영 기조로 유명했다. 토지신탁보다는 수익성이 떨어져도 안정적인 담보신탁 위주의 경영방식을 고집했었다. 2010년 하나자산신탁의 신탁보수를 보면 담보신탁이 60% 가까이 차지했고 토지신탁 몫은 32%가량에 그쳤다.

그러나 하나금융지주 품에 안긴 뒤 비은행권 부문 수익성 강화라는 목표를 세우면서 분위기가 달라졌다. 이문이 박한 담보신탁 비중을 줄이고 상대적으로 수익성이 양호한 토지신탁을 키우는 쪽으로 방향을 틀었다. 담보신탁의 마진이 점차 떨어지자 리스크가 높아지더라도 토지신탁을 확대해야 경쟁력을 유지할 수 있다고 판단했기 때문이다,

실제로 하나자산신탁의 신탁보수에서 토지신탁이 차지하는 비중은 빠르게 늘었다. 2014년 처음 절반을 넘었고 이듬해는 71% 이상으로 대폭 뛰었다. 2019년부터는 90%를 돌파해 작년의 경우 92.02%를 찍었다. 상대적으로 수익성 좋은 토지신탁 쪽으로 무게를 실은 덕분에 2010년대 초반 40%대였던 영업이익률도 지난해 70%대로 올랐다.

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