이 기사는 2021년 05월 06일 10:48 thebell 에 표출된 기사입니다.

수조원이 투입되는 마곡 마이스(MICE) 복합개발사업에 코람코자산신탁이 리츠를 통해 참여한다. 이미 운용 중인 블라인드성 리츠에 마곡 개발부지 내 오피스를 자(子)리츠 형태로 담을 예정이다. 준공 전 미리 인수하는 선매입 형태로 진행된다

해당 블라인드성 리츠는 앞서 한화갤러리아 광교점과 신림 포도몰 건물을 인수하면서 보유자금의 절반가량을 썼다. 남은 실탄 중 일부를 마곡사업에 투자하고 나머지는 김포 물류센터 매입에 쓸 계획이다.

6일 업계에 따르면 코람코자산신탁은 서울 강서구 마곡도시개발사업지구 내 부지를 리츠로 사들이기 위해 관련 절차를 추진하고 있다. 인수 리츠는 ‘코람코가치투자부동산제3의3호’(이하 마곡 리츠)가 될 전망이며 현재 설립 작업을 진행 중이다.

마곡 마이스 복합개발사업은 마곡도시개발사업 특별계획구역의 3개 블록(총면적 8만2724㎡)에 컨벤션센터와 호텔, 업무 및 상업시설, 생활형 숙박시설 등을 조성하는 초대형 프로젝트다. 사업비만 3조3000억원가량으로 추정된다. 각축전 끝에 2019년 말 롯데건설 컨소시엄이 사업을 따냈으며 코람코자산신탁의 자회사인 코람코자산운용이 재무적투자자(FI)로 힘을 보탰다.

이번에 코람코자산신탁이 매입하는 대상은 마곡도시개발사업지구 CP3-2 블록 및 오피스로, 건물을 짓기 전 미리 계약을 하고 준공 이후 소유권을 넘겨받는 선매매 방식이다. 코람코자산신탁은 준공 뒤 약 3년간 운영하고 매각해 투자회수를 꾀하기로 했다.

해당 리츠는 모자(母子) 형태로 꾸려진다. 마곡 리츠가 인수주체로 나서고 ‘코람코가치투자부동산제3호’ 리츠에 자리츠로 들어가는 형태다. 코람코가치투자부동산제3호 리츠는 투자대상 부동산을 미리 확정하지 않고 만드는 블라인드 펀드 형태로 설정됐다.

블라인드 규모는 4000억원이다. 투자자 구성을 보면 교직원공제회가 가장 많은 2000억원을 출자했고 이밖에도 행정공제회(800억원)와 경찰공제회(400억원), 군인공제회(400억원), 농협중항회(400억원) 등이 참여했다.

펀딩된 자금 중 21% 정도인 850억원은 작년 11월 포도몰을 인수할 때 자리츠(코람코가치투자부동산제3의1호) 지분 매입에 썼다. 이밖에 다른 자리츠(코람코가치투자부동산제3의2호)를 통해 한화갤러리아 광교점 역시 사들이면서 추가로 1280억원을 투입했다. 대략 1870억원이 남은 셈인데 이중 일부를 마곡 리츠의 지분 매입에 쓴다.

마곡 리츠는 매입대금과 부대비용을 포함해 총 8000억원을 조달하며 이 가운데 에쿼티 규모는 1900억원으로 계획됐다. 에쿼티 지분 대부분은 모리츠가 될 코람코가치투자부동산제3호가 확보할 전망이다.

코람코가치투자부동산제3호 리츠는 나머지 자금을 김포 케이로지스필드 물류센터 인수에 횔용한다. 해당 물류센터가 4번째 자리츠로 들어가는 셈이다. 매입대금을 포함한 총사업비는 1722억원, 이중 50억원을 에쿼티로 마련한다.

김포 케이로지스필드 물류센터는 김포시 고촌읍 전호리 물류단지 내에 위치해 있다. 연면적 약 4만3600㎡ 규모다. 2019년 9월 준공됐으며 완공 3개월 만에 화주를 모두 구했다. 수도권 핵심 물류입지에 자리잡아 김포현대프리미엄아울렛이 인접했다.