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[생활형 숙박시설 규제 후폭풍]현대건설, 시화호 라군 인테라스 초대형 분양 '동상이몽'분양불 구조 PF, 흥행 자신…국제학교 주거수요 흡수, 정부의도 엇박자

신민규 기자공개 2021-06-17 10:33:54

[편집자주]

정부의 생활형 숙박시설 규제 불똥이 사방으로 튀고 있다. 수년간 각광을 받던 상품은 '주거용 분양 금지' 조항으로 인해 한순간에 애물단지로 전락했다. 이대로가면 과거 분양형 호텔 폐해를 되풀이할 것이라는 전망까지 나오고 있다. 더벨이 혼란에 휩싸인 생활형 숙박시설 사업 현장을 들여다봤다.

이 기사는 2021년 06월 15일 08:12 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

현대건설은 안산 시화 반달섬 일대에 국내 최대 규모의 생활형 숙박시설을 개발하고 있다. 국토부 규제발표 이후 진행된 대표적인 사업으로 개발 막차를 탄 만큼 관심이 크게 쏠린 사업장이다.

이번 프로젝트는 정부 의도와는 정반대로 '실주거' 수요를 겨냥한 모습이 역력하다. 국제학교를 자발적으로 유치중이고 공급평형도 중대형이 대부분이다. 생활형 숙박시설을 사전청약할 때 수백만원을 내는게 보통이지만 수천만원을 내도록해 시선을 끌었다.

청약까지는 완판인 상황이다. 투자자들은 공급지역에 신규 아파트가 없다보니 대형사 브랜드가 달린 대체상품으로 쏠림 현상이 나타나고 있다. 다만 입주후 주거용 용도변경 규제를 적용받을 가능성이 높아 분양이 이뤄지더라도 잔금까지 완납할지 지켜볼 필요가 있다.

경기도 안산시 반달섬 일대 프로젝트 중에서 단연 주목도가 높은 것은 시화 MTV C1-1블록의 생활형 숙박시설 개발사업(힐스테이트 라군 인테라스)이다. 국내 최대 수준인 2554실을 개발하는 건으로 경기도 안산시 단원구 성곡동 837번지 일대에 있다.


초대형 사이즈인만큼 개발업계 내로라하는 곳들이 단번에 모였다. 현대건설은 4월 MTV반달섬씨원개발PFV로부터 C1-1블록 공사 수주를 따냈다. 계약금액은 9015억원에 달했다. 하나자산신탁이 관리형 토지신탁을 맡았다.

시행사 격인 MTV반달섬씨원개발PFV는 자본금 50억원으로 구성된 프로젝트금융회사다. 대표자는 이후태로 등록돼 있다. 스카이씨티, 지오피앤디, 야긴씨앤씨, 케이원프라퍼티를 비롯해 한국투자증권, 미래에셋증권이 참여했다. 헤리티지자산운용의 전문투자형사모부동산투자신탁도 주주에 포함됐다. 분양대행사로 미래인이 참여했다.

개발부지는 5만1387㎡로 법정 용적률 800%를 적용해 개발이 가능하다. 지하 2층 지상 49층짜리 8개동 2554실이다.


개발업계 흥행 자신감은 PF 구조만 봐도 알 수 있다. 공사비의 절반 수준으로 규모를 줄였다. 애초에 분양불 구조의 사업방식을 택한 셈인데 시장에선 현대건설이 사업성을 높게 본 것으로 평가하고 있다. 토지매입가격 자체가 낮기도 했지만 분양 사업성에 큰 우려가 없다고 본 것이다. 토지관련비는 1600억원 안팎 수준으로 관측된다. 부지면적을 감안하면 높은 편은 아니었다.

시행사는 대주단으로부터 5500억원 안팎의 자금을 조달했다. 앞서 PFV에 참여했던 증권사들이 주관을 섰다. 대주단에는 지역 새마을금고가 대거 참여한 것으로 알려졌다. 공사계약금액이 9000억원이었던 것을 감안하면 전체 조달규모는 낮은 편이었다.

분양불이란 PF 대출을 토지비와 초기사업비 확보 정도로만 하고 나머지를 분양대금 회수를 통해서 마련하는 것이다. 흥행에 자신이 있지 않고서는 공사비를 떼일 우려가 있어 하기 어렵다. 현대건설은 시행사와 책임준공 계약을 맺었고 미이행시 조건부 채무인수 조건을 내걸었다.

개발주체인 시행사는 의무사항이 아닌데도 학교 유치를 자발적으로 추진했다. 처음부터 '숙박용' 시설로 해석하기보다는 '거주용'으로 바라본 셈이다. 인허가 당국인 안산시에선 학교를 지어야 한다는 규제를 내린 적이 없었다고 답했다. 교육청에 교육시설이 들어올 수 있는지 의뢰한 적이 없지만 이 역시 계획이 없다보니 시행사 스스로 나선 것이다.

프로젝트 상에는 지상 2층과 3층에 12년 과정의 국제학교 유치를 계획하고 있다. 학생수 700여명 수준의 운영이 가능하도록 설계할 방침이다.

공급평형 역시 일반적인 생활형 숙박시설의 수준을 넘었다. 10평 안팎의 소형평형도 있지만 아파트로 써도 손색없는 수준의 30평과 40평대가 상당수를 차지했다. 시장에서 공급 평단가는 1400만원 안팎으로 예상하고 있다.

모든 주택에 대한 규제가 예외이다보니 청약까지는 승승장구했다. 17일부터 본계약에 들어갈 예정이다.

당장 투자자 입장에선 손해가 없어도 입주시점에는 주거용으로 용도전환이 불가피할 전망이다. 국토부는 기분양 물량도 숙박업이 아닌 주거목적으로 사용하면 주거용 오피스텔로 용도전환시킬 계획이다.

업계 일각에선 분양이 성사되더라도 입주시점인 2025년까지 시간이 상당해서 규제가 실제 적용되면 일부 잔금을 미납하는 투자자도 있을 것으로 내다보고 있다.

시장 관계자는 "산업단지를 배후로 둔 데다가 주변 아파트 공급이 한동안 없었던 상황이라 규제발표에도 청약수요가 이어졌다"며 "투자자 사이에서도 향후 규제를 두고 이견을 내고 있어 혼란스러운 모습이다"고 설명했다.
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