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[부동산신탁사 경영분석]신영부동산신탁, 신규 3사 중 초반 레이스 '선두'⑧토지신탁 수탁고 1조 돌파, 3사 중 유일…하반기 차입형 사업 관건

고진영 기자공개 2021-09-09 07:29:59

이 기사는 2021년 09월 06일 15:50 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

출범 2년째를 맞은 신영부동산신탁이 공격적으로 영업을 전개하는 모양새다. 신규 부동산신탁사 3곳 가운데 실적 외형을 가장 빠르게 키우면서 초반 레이스를 주도하고 있다. 특히 경쟁사들과 비교해 토지신탁 수주를 속도감 있게 확보한 점이 눈에 띈다.

신영부동산신탁은 2021년 상반기 기준 인력이 105명을 기록했다. 1분기 말 88명이었는데 3개월 사이 20명 가까이 늘어난 셈이다.

경쟁사인 한국투자부동산신탁의 경우 같은 기간 85명에서 82명, 대신자산신탁은 88명에서 85명으로 소폭 줄었다. 전반적으로 신규 인력 영입이 다소 주춤한 상황이지만 신영부동산신탁의 경우 오히려 피치를 올리며 제일 먼저 100명을 넘겼다.

신영부동산신탁 관계자는 “신탁업계 평균 인력이 200명 정도 되기 때문에 인원은 계속해서 확충해나갈 계획”이라며 “현재 영입이 쉽지 않은 상황이지만 우선 150명 수준을 목표로 보고 있다”고 말했다.

실적 측면에서 봐도 올해 신영부동산신탁은 두드러지게 치고 나갔다. 상반기 영업수익(매출)이 128억원으로 지난해 같은 기간(43억원) 대비 200% 이상 늘었다. 3사 중에서는 상반기 매출이 유일하게 100억원을 넘은 상태다. 영업이익의 경우 41억원으로 작년 동기 대비 흑자 전환했다.

이런 호실적을 뒷받침한 것은 관리형 토지신탁 보수다. 신탁보수 103억원 가운데 토지신탁 보수가 62% 정도인 64억원을 차지했다. 담보신탁의 경우 38억원(37%) 수준이었다. 사업 초기에는 비교적 리스크 부담이 낮은 담보신탁을 중심으로 일감을 따냈지만 점차 수익성이 좋은 토지신탁 위주로 포트폴리오가 바뀌고 있는 추세다.


토지신탁 중에서도 특히 책임준공형 신탁 비중이 높은 편이다. 책임준공형 신탁은 관리형 토지신탁의 일종인데 관리형 업무에 부동산신탁사의 책임준공 의무를 더한 구조다. 대표적인 중위험-중수익 일감으로 꼽힌다. 차입형 토지신탁과 비교했을 때 신탁사가 짊어지는 리스크가 적은 대신, 일반 관리형 신탁에 비해 보수가 더 많은 편이다. 보수는 2% 대로 차입형(3.5~4%)과 비차입형 신탁(0.1%)의 중간 수준이다.

신영부동산신탁의 경우 수탁고 역시 비슷하게 토지신탁 수주가 늘어나는 흐름을 보이고 있다. 우선 수탁고 규모 자체가 지난해 연말 기준 4조9166억원에서 올 상반기 7조9162억원으로 훌쩍 증가했다. 이중 책준형이 포함된 토지신탁 규모는 1조3109억원 수준이다. 작년 12월말 기준 8273억원에서 5000억원 가까이 많아졌다.


경쟁사인 한국투자부동산신탁의 수탁고가 4조2435억원, 대신자산신탁이 4조7414억원 규모라는 점을 감안하면 신영부동산신탁의 수탁고 규모는 거의 2배 수준에 육박한다. 토지신탁 수탁고 역시 신영부동산신탁이 유일하게 1조원을 넘었다.

다만 아직 사업 초기이기 때문에 신생 3사간의 전세는 언제든지 뒤집힐 수 있다는 평가다. 특히 하반기부터 차입형 토지신탁 진출이 가능해지면서 경쟁에 한층 불이 붙을 것으로 보인다.

금융당국은 신생 부동산신탁사 진입을 허용하면서 차입형 토지신탁 업무는 본인가 이후 2년 이후부터 가능하단 제약을 걸었다. 이에 따라 대신자산신탁은 올 7월, 신영부동산신탁과 한국투자부동산신탁은 10월부터 차입형 토지신탁 업무가 가능해진다.

차입형 진출을 앞두고 신생 3사들은 올해 줄줄이 유상증자에 나서 자본금을 수혈하기도 했다. 자본확충은 신탁업 인가 당시 금융위원회와 이미 약속된 사안이지만 차입형 사업을 위해서도 필요한 밑작업이다.

신생사들로선 수익성을 높일 수 있는 기회이지만 관리에 실패할 경우 상당한 리스크를 떠안을 가능성이 있기 때문이다. 차입형 토지신탁을 하게 되면 신탁보수 외에 신탁계정대여금을 통한 이자수익이 발생한다. 자금을 빌려준 사업장에서 분양이 잘 되면 문제가 없지만 반대의 케이스라면 자금을 회수하지 못할 위험이 커진다.

신생 3사들을 보면 우선 한국투자부동산신탁이 2000억원으로 가장 많은 자본금을 확보한 상태다. 4월 1500억원을 증자했다. 대신자산신탁의 경우 5월 최대주주인 대신증권이 500억원 규모 주주배정 유상증자에 참여해 총 자본금이 1500억원으로 커졌다. 신영부동산신탁 역시 올 초 주주배정 균등 유상증자를 통해 자본금을 300억원에서 1000억원으로 불렸다.

신영부동산신탁의 경우 앞서 차입형 토지신탁사업을 위한 TFT를 구성해 계약서, 내규, 심의제도 등을 검토 중이다. 신영부동산신탁 관계자는 "차입형 사업의 경우 진출 초기인 만큼 중소형 사업장, 수도권 지역을 위주로 전개하려고 한다"고 말했다.
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