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[부동산신탁사 경영분석]KB부동산신탁, 선두권 바짝 추격…책임준공확약 위력⑨금융지주계열 가운데 외형 '톱'…전통의 강호 맞먹는 수익성

신민규 기자공개 2021-09-10 07:31:24

이 기사는 2021년 09월 08일 08:02 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

KB부동산신탁이 책임준공형 관리형 토지신탁을 발판으로 높은 성장세를 나타냈다. 이미 금융지주계열 부동산신탁사 중에서는 선두에 올라선지 꽤 지났다. 이제는 전통의 강호인 한국토지신탁, 한국자산신탁 등을 추격할 정도로 외형이 커졌다.

수익성만 놓고보면 선두권과 대등할 정도로 알짜 실적을 냈다. 시장에서 책임준공형 상품에 대한 비교우위를 인정해주면서 입지를 구축한 것으로 보인다.

KB부동산신탁은 상반기 선두권과의 외형 격차를 크게 좁혔다. 810억원대 매출로 지난해 동기대비 11% 성장했다. 금융지주계열 신탁사 가운데 가장 높은 성적을 거뒀다.

매출 선두인 코람코자산신탁이 자산 매각을 통해 일시적인 외형 확대를 달성한 것을 제외하면 한국토지신탁, 한국자산신탁 다음으로 많았다. 지난해 상반기만 해도 한국자산신탁과 300억원 이상 격차가 났지만 이번에 50억원대 이하로 좁혔다.

전체 매출의 대부분은 신탁보수에서 발생했는데 토지신탁 비중이 압도적으로 높았다. 신탁보수 500억원 가운데 430억원 가량이 토지신탁에서 발생했다.


토지신탁은 차입형과 관리형으로 나뉜다. 차입형은 사업비를 신탁사가 직접 조달하는 대신 자금투입에 대한 리스크가 높다. 반면 관리형은 사업비를 위탁사나 시공사가 조달하는 방식이라 상대적으로 리스크가 덜한 편이다.

KB부동산신탁은 관리형 토지신탁 가운데 책임준공 확약상품을 통해 실적을 쌓았다. 책임준공형 관리형 토지신탁이란 시공사에 디폴트(채무 불이행)가 발생해 공사가 중단될 경우 시공사를 교체해 준공책임을 지는 것을 말한다.

계약을 맺는 시공사 대부분이 중소형이 많아 사실상 신탁사의 신용도에 따라 선호도가 엇갈리는 경우가 많다. 일반적인 독립계 부동산신탁사보다 금융지주계열 신탁사가 우위에 선 것도 같은 맥락이다.

영업이익면에서는 선두권과 대등한 수준까지 올라섰다. 상반기 580억원대 영업익을 올렸는데 한국자산신탁, 하나자산신탁과 비슷한 규모였다. 외형을 감안하면 알짜 실적을 올린 셈이다.

총자산순이익률(ROA) 역시 격차를 좁혀나갔다. 선두인 아시아신탁(25.2%)과 우리자산신탁(21.7%)에 이어 19.7%를 나타냈다. 수치 자체는 지난해와 큰 차이가 없었는데 경쟁사의 수익성이 떨어진 셈이다.


다만 책임준공형 상품을 주력으로 내세운 만큼 영업용 순자본비율(NCR) 상에서는 다소 밀렸다. 금융당국이 내건 최소 요건인 150%를 훌쩍 넘겨 문제가 없지만 경쟁사와 비교할때 차이가 컸다.

상반기 NCR 지표는 879%로 나타났다. 전체 14개사 가운데 10위권으로 금융지주계열 경쟁사보다 밀려 있다. 업계 최하위가 400%대인 점을 감안하면 전반적인 상품 여력은 많은 편이다.

금융당국은 지난해부터 NCR 산정 방식을 개편해 중위험 사업인 책임준공형 토지신탁의 리스크도 NCR에 반영하기 시작했다. 시공사의 시공위험만 신용공여하는 구조이긴 하지만 시장규모가 커지면서 위험이 내재돼 있다고 본 것이다. 금융당국은 PF사업장의 담보가액이나 위탁자 신용위험, 신탁사의 책임준공 이행능력 전반을 모니터링하고 있다.

KB부동산신탁은 신사업 영역으로 리츠 분야도 확대해가고 있다. 최근 준공을 앞둔 충북 진천 물류센터를 비롯해 세종시 소재 물류센터를 매입했다. 코로나19 이전에도 경기도 안성시 소재 홈플러스 물류센터, 김포 고촌 물류센터, 경남 양산 형지물류센터 등을 포트폴리오에 편입해 트렌드를 주도했다.

충북 진천 물류센터의 경우 공모리츠로 상장을 계획하고 있다. 확보한 물류센터와 함께 회사 보유의 오피스·리테일 자산을 묶는 방식을 검토하고 있다.
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