이 기사는 2021년 10월 08일 07:39 thebell 에 표출된 기사입니다.

취득세 절세 효과를 노리고 비조정대상지역 주택 매입에 나서는 고액자산가들이 늘어나고 있다. 비조정대상지역 주택 취득세율이 조정대상지역보다 낮은데다 자녀에게 증여하면 향후 양도소득세 비과세까지 기대할 수 있어 절세 가능성을 짚어볼 수 있기 때문이다.

8일 금융투자업계에 따르면 최근 고액자산가들 사이에서 비조정대상지역 주택을 매입해 자녀에게 증여하는 방법으로 절세 효과를 따져보려는 움직임이 확대되고 있다. 비조정대상지역 주택도 조정대상지역만큼 가격 상승이 발생할 것으로 기대하는 고액자산가들이 중심이 되고 있다.


이런 움직임은 취득세 절세 효과를 노리는 것이 핵심이다. 기존에 비교적 부담이 적었던 주택에 대한 취득세는 지난해 7·10 부동산 대책이 발표되면서 크게 강화됐다. 하지만 비조정대상지역에 대해서는 1세대 3주택까지 조정대상지역보다 낮은 취득세율을 적용하고 있기 때문에 비조정대상지역에서도 향후 양도할 때 같은 차익을 얻을 것으로 전망한다면 이 취득세율 차등을 절세에 활용하는 것이다.

기존에는 개인의 경우 지역에 상관없이 1세대 3주택까지 주택가액의 1~3%의 취득세율이 매겨졌으며 4주택 이상이 되는 경우에만 4%의 취득세 중과세가 적용됐다. 하지만 7·10 대책 발표 이후에는 1주택에만 기존대로 1~3%의 취득세율을 적용한다. 조정대상지역의 경우 2주택부터 8%로 중과세가 적용되며 3주택 이상은 12%가 매겨진다. 하지만 비조정대상지역은 2주택까지도 1주택과 마찬가지로 1~3%이며 3주택까지도 조정대상지역보다 낮은 8%가 적용된다. 4주택 이상이 돼야 12%로 조정대상지역과 같아진다.

취득한 비조정대상지역 주택을 자녀에게 증여하는 방법으로 절세 가능성을 짚어볼 수 있다. 세대분리한 자녀가 무주택자인 점을 활용하는 것이다. 7·10 대책에 따르면 매매가 아닌 증여로 주택을 취득(증여취득)할 경우 조정대상지역에서는 공시가격 3억원 미만 주택은 3.5%의 취득세율이 매겨지지만 3억원 이상일 때는 12%로 크게 뛰어오른다. 하지만 비조정대상지역의 경우 공시가격과 무관하게 3.5%가 적용된다. 비조정대상지역의 3억원 미만인 ‘알짜배기’ 주택을 골라낸다면 절세 효과를 기대할 수 있는 셈이다.

여기에 세대분리한 자녀는 1세대 1주택자가 되기 때문에 부모로부터 증여받은 3억원 미만 주택을 향후 9억원 이하에 양도하면 고가주택 기준에 해당하지 않아 양도소득세가 비과세되는 효과도 기대할 수 있다. 증여하지 않고 부모가 보유한다면 다주택자에 해당돼 양도소득세가 과세된다. 증여한다면 부모는 종합부동산세를 줄이는 효과도 가능하다.

비조정대상지역 주택의 경우 조정대상지역과 달리 양도소득세 비과세를 위해 2년 이상 거주요건을 충족할 필요 없이 보유만 하면 되는 점도 유리하다. 이 때문에 자녀는 증여일로부터 3개월 이내인 증여세 신고기한 내에 세입자를 확보하고 전세보증금으로 증여세를 납부하는 방법도 고려할 수 있다. 향후 주택이 소재한 비조정대상지역이 조정대상지역으로 전환되더라도 2년 거주요건 적용 여부는 취득일 기준으로 결정되기 때문에 거주 의무가 새로 발생하지 않는다.

세무업계 관계자는 "비조정대상지역 부동산 매입으로 양도차익을 취하면서 절세 효과도 누리려는 문의가 많다"며 "다만 취득세 외에 다양한 세금이 관여되는 만큼 유·불리 여부를 따져봐야 한다"고 말했다.