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[디벨로퍼 열전]지엘산업개발, 종로 돈의문 재개발 사업 '본격화'1280억 대출약정 체결·현대건설 시공…과거 청진동 개발 사례와 유사

이정완 기자공개 2021-10-20 07:43:11

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국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2021년 10월 18일 15:43 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

지엘산업개발이 서울 종로구 돈의문2재정비촉진구역에서 재개발 사업을 실시한다. 건축계획을 통해 보았을 때 오피스 시행이 유력해 보인다. 지엘산업개발은 과거 종로구 청진동 재개발 시 그랑서울과 타워8을 시행한 경험이 있어 이번 사업에도 나선 것으로 풀이된다.

18일 부동산투자업계에 따르면 지엘산업개발은 연결회사인 지엘돈의문디앤씨를 통해 서울 종로구 교남동 28번지 일원에서 도시환경정비사업을 펼친다. 이 부지는 돈의문2재정비촉진구역으로 지정된 곳으로 촉진구역별 건축계획에 따르면 업무·판매를 주용도로 한다.

개발 주체로 나선 지엘돈의문디앤씨는 대주단과 1280억원의 대출약정을 체결했다. 대출 구조는 트랜치A 930억원, 트랜치B 350억원으로 짜였다. 지엘돈의문디앤씨는 지난 1월 32억원에 교남동 28번지 토지와 건물을 매입했다. 이후 교보자산신탁에 신탁을 맡겼다.

지엘돈의문디앤씨와 지엘산업개발 사이의 밀접한 관계는 임직원 구성에서 잘 나타난다. 지엘돈의문디앤씨는 2003년 설립된 엘이건설의 사명을 2020년 말 신규 개발 사업 성격에 맞춰 바꾼 것이다. 지엘돈의문디앤씨 사내이사는 지엘산업개발 최대주주(지분율 47.87%)이자 대표이사인 황세훈 대표이며 감사 역시 지엘산업개발 지분 10%를 들고 있는 이록승씨가 맡고 있다.

지엘산업개발은 예전부터 도심 내 오피스 재개발사업에 강점을 보여왔기 때문에 이번 사업도 추진하는 것으로 풀이된다. 2005년 세워진 지엘산업개발은 2007년 종로구 청진동 청진12~16지구에서 그랑서울을 개발했고 2010년 청진8지구에서 타워8을 시행했다.

당시 개발 방식도 이번 사업과 유사하다. 지엘산업개발이 직접 개발하는 것이 아니라 PFV(프로젝트금융투자회사)와 같은 별도 법인을 통해 시행하는 식이다. 타워8 때는 지엘메트로씨티가 개발에 나섰고 그랑서울은 지엘피에프브이원이 개발했다. 별도 법인을 통한 시행은 자금 모집을 수월하게 하고 사업 효율성을 높인다는 측면에서 디벨로퍼 업계에서 선호되는 방식이다.

지엘산업개발은 2016년 말 서울 서부권 최대 개발 사업지로 꼽히던 가산동 디지털단지 일대 재개발 사업에 뛰어들기도 했다. 지엘가산메트로를 통해 삼성물산이 가지고 있던 금천구 가산동 60-29번지 토지와 건물을 매입해 지하 5층~지상 10층, 연면적 6만9095㎡(약 2만901평) 규모 가산 메트로 지식산업센터를 짓고 있다. 이 부지는 토지가 넓어 재개발 추진 초기부터 최적의 조건을 갖췄다는 평가를 받은 바 있다.

원에디션 강남

지엘산업개발은 오피스와 지식산업센터 외에 주거시설로도 영역을 넓히는 추세다. 2018년 강남구 역삼동 653-4에 있는 종합스포츠클럽 스포월드를 매입해 고급 주거시설로 탈바꿈시키는 중이다. 지난해 5월 1500억원을 프로젝트파이낸싱(PF)으로 조달해 강남 핵심권역에서 개발을 시작했다.

현재 현대엔지니어링이 원에디션 강남이란 이름으로 시공 중인 단계로 도시형 생활주택 234가구와 오피스텔, 근린생활시설, 스포츠시설 등이 들어설 예정이다. 올해 초 분양을 시작했고 준공은 2024년 초로 예정돼있다.

지엘산업개발은 이 밖에도 경기도 광주시 초월읍 쌍동1지구에서 광주 초월역 한라비발디 개발 사업을 펼치고 있다. 지난해 지엘산업개발 연결 기준 매출은 한라비발디 분양 수익에서 나왔다. 지난해 7월 분양한 광주 초월역 한라비발디는 488억원의 분양 수익을 기록했다. 총분양계약액은 4418억원으로 향후 공사 진행률에 따라 나머지 수익도 집계될 예정이다.

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