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다주택자 양도소득세 중과 유예, 효과적일까 [WM라운지]

박주남 로앤택스파트너스 세무사/우쥬록스 창업자공개 2022-05-13 08:13:06
대통령인수위원회의 다주택자 양도소득세 중과 1년 완화 조치가 새 정부 출범일인 5월 10일에 맞춰 시행됐다.

현재는 2주택자가 주택을 양도할 경우 기본세율(6~45%)에 20%가 가산된 세율을, 3주택자의 경우 기본세율에 30%가 가산된 세율을 적용 받고 있다. 특히 3주택자의 경우 최고 75%의 세율까지 부과될 수 있다.

또 양도소득세 중과가 적용되는 다주택자의 경우 3년 이상 보유한 후 양도해도 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.

이렇게 다주택자의 양도소득세에 관한 규제가 강화되면서 매물 잠김 현상과 함께 주택가격 인상이 지속됐다. 이 때문에 대통령인수위원회는 다주택자 양도소득세 중과 정책의 한시 배제를 대책으로 내놓았다.

중과 유예를 적용 받으려면 최소한 2년 이상 보유한 주택이어야 한다. 단기 양도 중과 규정에 따라 취득한 지 1년 이내에 양도하면 70%, 2년 이내에 양도하면 60%의 세율이 적용된다.

소득세법상 양도 시기는 대금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이다. 중과 유예 시행 전에 계약했더라도 시행 후 대금을 청산하거나 등기 접수를 한다면 중과 유예 규정을 적용 받을 수 있다.

중과 유예가 적용되면 다주택자가 3년 이상 보유한 주택을 양도할 때 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있다. 보유기간은 취득일부터 기산되고, 연간 2%가 공제된다.

중과 유예 조치의 시행일이 5월 10일인 만큼 6월 1일 기준으로 부과되는 보유세를 절감하기 위한 처분 기간이 20일 정도로 상당히 촉박하다고 판단된다. 이 때문에 양도 대신 부담부 증여를 고려하는 다주택자들도 늘고 있다.

다주택자인 부모가 중과 유예 시행 후 자녀에게 부담부 증여를 하면 부모는 전세보증금을 뺀 부분에 대해 일반 세율로 양도세를 부담할 수 있다. 결과적으로 세금 부담이 크게 줄어드는 효과를 볼 수 있다.

이처럼 양도세 중과 유예 기간 내에 부담부 증여를 택하는 다주택자들이 늘어난다면 당초 기대했던 만큼 공급량 증가 효과가 나타나지 않을 수도 있다.

여기에 '똘똘한 한 채'를 선호하는 다주택자에 따라 중과 유예가 시행되면 저가·소형·외곽의 주택을 먼저 양도해 주택 수를 줄이려는 수요가 늘고 있다. 인기가 높은 지역의 매물들은 더 귀해질 것으로 예측되기도 한다.

주택 수를 늘려 전월세 수익률을 올리려는 다주택자들에게도 이번 중과 유예 조치는 주택 양도에 대한 효과적인 유인이 되지 못할 것이다.

다주택자가 공급을 풀기를 기다리지 말고 신축 공급을 늘리거나 더 매력적 입지에 주택 공급량을 늘릴 필요가 있다. 다주택자가 집값 하락을 우려해 자발적으로 양도하는 방향으로 중과 한시 배제 조치에 대한 대안이 필요할 것으로 보인다.

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