이 기사는 2022년 06월 14일 15:37 thebell 유료서비스에 표출된 기사입니다.

원매자들이 매년 수백억원 대 영업손실을 내고 있는 18홀 회원제 골프장 잭니클라우스GC를 역대 최고가에 매수하려는 이유는 무엇일까. 최근 금리인상 및 코로나19 종식에 따른 고객 감소 등을 고려하면 퍼블릭 골프장 전환만으로는 투자금 조달조차 어려울 수 있다는 관측이 나온다. 일각에서는 용도변경을 통한 개발 가능성이 거론되지만 비슷한 전례가 없는 만큼 불확실성이 크다는 평가다.

14일 투자업계에 따르면 송도국제도시개발유한회사(NSIC)가 보유한 잭니클라우스GC는 역대 골프장 M&A 최고가를 경신할 것이 확실시된다. 스토킹호스 방식으로 진행 중인 이번 매각은 우선매수권자인 포스코그룹과 본입찰에서 우선협상대상자로 선정된 칸서스자산운용의 2파전으로 압축됐다.

본입찰에서 칸서스자산운용은 3000억원 중반대의 가격을 제시한 것으로 전해진다. 포스코그룹은 동일한 가격에 우선매수권을 행사할 지 여부를 논의 중이다. 포스코그룹이 우선매수권을 행사하지 않으면 최종 인수자는 칸서스자산운용으로 확정된다.

잭니클라우스GC가 3000억원 중반대에 매각되면 홀당 가격은 180억원 수준에 이른다. 이는 역대 국내 골프장 최고가였던 이천 사우스스프링스CC의 홀당 95억원의 2배 가까운 가격이다. 인수구조는 2350억원 규모의 회원권 보증금 채무를 인수하고 1000억원 가량을 투입하는 방식이 될 것으로 보인다. 여기에 취·등록세 등으로 150억원 가량이 추가로 필요할 전망이다.
업계에서는 포스코그룹과 칸서스자산운용이 이처럼 높은 가격으로 인수를 시도하는 것에 의구심을 지닌 시선이 많다. 회원권 보증금을 반환한 뒤 퍼블릭 골프장으로 전환하는 사업계획만으로는 인수자금 조달부터 난항을 겪을 가능성도 제기된다.

조만간 코로나19 종식으로 해외 골프 여행이 정상적으로 이뤄지면 국내 골프장 이용자 수는 최근 2년보다 줄어들 수 있다고 업계는 보고 있다. 투자자(LP)들도 금리인상과 함께 이러한 점을 고려해 골프장 투자에 보수적인 태도를 보일 수 있다는 관측이다.

이 때문에 원매자들이 퍼블릭 골프장 전환 외에 용도변경을 통한 개발사업 등을 염두에 두고 있을 것이라는 의견도 있다. 잭니클라우스GC는 인천 송도 신도시에 위치한 골프장으로 주변이 모두 주거단지로 개발됐다. 골프장 내에 위치한 빌라 택지 약 16만8000㎡도 3150억원 가량에 지난해 연말 모두 분양이 완료된 상태다. 잭니클라우스GC의 코스 면적은 약 77만㎡에 이른다.

다만 신도시 내에 위치한 민간 골프장이 개발을 위해 용도변경이 된 사례가 없다는 점에서 이 역시 실현 가능성이 낮다는 게 업계의 중론이다. 국내 신도시 중 주거 단지 확보를 위해 골프장 용도변경을 허락한 사례는 위례신도시 개발 당시 국방부 골프장으로 활용됐던 남성대CC가 유일한 것으로 알려졌다.

투자업계의 한 관계자는 “잭니클라우스GC가 들어설 때부터 용도변경을 통한 개발 가능성 이야기는 꾸준히 나왔다”며 “다만 이미 토지 가치가 높은 지역에서 용도변경이 이뤄질 경우 특혜시비가 불거질 수 있어 이를 담당하는 지자체는 물론 수혜를 입는 민간사업자 입장에서도 상당한 부담이 될 것”이라고 말했다.