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[증권사 부동산금융 전략 점검]KB증권, PF 선순위 셀다운 '안정성' 방점…해외리츠 임박②조병헌 IB3총괄본부장 지휘, PI 800억 규모…글로벌 대체자산 '힘싣기'

신민규 기자공개 2022-06-17 08:06:35

[편집자주]

국내 증권사 부동산금융 부문의 영업환경이 급변하고 있다. 치솟는 공사비에 금리이슈까지 겹쳐 개발사업 여건이 비우호적으로 돌아선 탓이다. 디벨로퍼와 함께 사업 초기부터 공동투자를 주도했던 증권사 입장에선 사업 변별력을 높여야만 살아남는 시점에 들어섰다. 더벨이 증권사 부동산금융 부문의 현황과 생존모색 방안을 살펴봤다.

이 기사는 2022년 06월 15일 16:03 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

KB증권은 업계에서 다소 보수적인 부동산금융 전략을 구사하고 있다. 은행계 금융지주를 모기업으로 두고 있는 특성상 우량 사업장 위주의 셀다운(Sell-down, 단기 보유 후 매각)을 주로 수행하면서 리스크를 최소화하고 있다.

올해 위축된 시장 여건을 감안해 알짜 프로젝트에 투자규모를 집중하는 전략을 세웠다. 고객 금융기관의 투자입지가 축소돼 셀다운 기간이 전반적으로 늘어난 점이 있지만 사업장을 벌릴수록 리스크에 노출될 우려가 있는 점도 작용했다.

◇시딩북 소진율 절반 하회, 보수적 운영…단일 투자규모 확대

KB증권은 부동산 개발사업을 위해 IB3총괄본부 자체적으로 직접투자할 수 있는 한도(시딩 북, Seeding Book)를 800억원 가량 가지고 있다. 지금까지 300억원 정도 소진됐다.

본 프로젝트파이낸싱(PF)에서 주로 선순위 트렌치에 자금을 집행하기 때문에 중· 후순위보다 익스포저 대비 수익은 낮은 편이다. 대신 지금처럼 사업 리스크가 높아진 시점에는 안정성 확보에 유리한 측면이 있다.

지난해까지 사업장별로 500억원 안팎의 자금을 집행했다면 올해는 1000억~2000억원까지 단일 프로젝트 투자규모를 늘렸다. 괜찮은 프로젝트라면 굳이 포트폴리오를 나눌 이유가 없다는 판단에서다. 선순위 투자인 데다가 셀다운 방식이기 때문에 KB증권이 짊어지는 자체 리스크는 적다.

올해 목표치는 전년 대비 30~40% 가량 늘렸다. 지난해 2400억원을 목표치로 세워 거의 근접한 실적을 올렸다.

시장 여건이 위축된 환경에서 새롭게 내다보고 있는 분야는 해외 대체투자자산이다. 지난해 말 KB금융그룹 차원에서 스폰서로 나서 벨기에 브뤼셀 소재 노스 갤럭시 타워 인수를 주도했다.

KB증권은 IB3총괄본부 산하 대체금융본부 내 별도 리츠사업부를 두고 딜을 진행했다. 매입가는 6억3000만유로(약 8400억원)로 지난달 현지법인(Star Galaxy, HoldCo) 지분 100%를 인수 완료했다.

노스 갤럭시 타워는 브뤼셀 중앙 비즈니스지구에 있는 28층(높이 107m) 쌍둥이 건물이다. 연면적 15만6000㎡ 규모로 2004년에 준공됐다. 벨기에 연방정부가 장기 임차하고 있어 안정적 임대료와 수익이 보장된 건물이다.

해당 자산을 편입한 공모리츠(KB스타갤럭시타워리츠) 상장을 앞두고 진행한 프리IPO에서 최근 상당한 기관투자가 호응을 이끌어냈다. 3000억원 안팎의 자금이 몰릴 것으로 기대되고 있다. 전체 자산의 20~30%를 KB증권을 비롯한 KB금융그룹에서 책임질 예정이다.

KB증권이 해외로 눈을 돌린 데에는 국내 시장환경이 반영됐다. 기준금리가 상승 국면을 이어갈수록 국내 실물자산의 매력은 떨어질 수밖에 없다고 내다봤다. 상대적으로 수익률이 양호한 해외자산에서 일찌감치 기회를 찾은 셈이다.

조병헌 KB증권 IB3총괄본부장은 "부동산은 인플레이션 헤지 성격이 있어 대체자산으로 살 수 밖에 없는데 국내는 이미 감당하기 어려워졌다"며 "하반기 금리가 올라가면 수익률 확보가 양호한 해외 투자자산으로 폭발적인 관심이 몰릴 것"이라고 예상했다.

◇보험사 RBC 여력 저하, 유동화 자산 투자 기회

KB증권은 보험사가 보유한 부동산이 상당 부분 자산유동화될 것으로 내다봤다. 보험사의 지급여력비율이 큰 폭을 떨어지면서 자본확충 수요가 높아진 영향으로 풀이된다.

그룹 계열사에서 유동화 여력이 떨어지면 KB증권 등 대형 투자은행(IB)을 통한 거래 기회가 발생할 것으로 예상하고 있다.

지급여력비율(RBC)이란 보험회사에 내재된 각종 리스크 양을 산출하고 이에 상응하는 자본을 보유하도록 하는 제도를 말한다. 보험업법상 기준은 100%이지만 정부가 권고하는 수준은 150%이다. 이 비율이 낮아지면 보험사는 자산을 매각하거나 증자, 자본증권 발행을 통한 자본확충이 필요해진다.


KB증권의 부동산금융은 조병헌 IB3총괄본부장(전무)이 지휘하고 있다. HDC현대산업개발 출신으로 하나자산신탁(옛 하나다올신탁)을 거쳐 2013년 KB증권(옛 현대증권)에 합류했다. KB증권에서 2017년 프로젝트금융본부(상무)를 거쳐 2019년 IB2총괄본부장(전무)로 승진했다. IB1총괄본부를 둘로 나누면서 본부 이름을 올해 IB3총괄본부로 바꿔달았다.

부동산금융을 주도하는 조직은 현재 총 4개 본부, 14개 부서로 편성돼 있다. 130여명의 임직원이 업무를 수행하고 있다. IB3총괄본부 아래 프로젝트금융본부, 부동산금융본부, 구조화금융본부, 대체금융본부 등 4개 본부가 자리했다.

프로젝트금융본부는 대체금융본부장 등을 거친 안병래 상무가 이끌고 있다. 부동산금융본부장인 고영우 상무의 경우 부동산금융1부장, 부동산금융본부 상무보 등을 거쳤다. 구조화금융본부는 KB투자증권 구조화금융(Structured Finance)부장, KB증권 SF1부장을 지낸 문성철 전무가 본부장이다. 대체금융본부를 이끄는 윤법렬 상무는 서울대 법학과 출신의 변호사로 KB증권 해외대체투자2부 이력을 가졌다. 국내뿐 아니라 해외에서도 PI를 활용한 투자를 넓혀가겠다는 취지의 인선으로 풀이된다.

조병헌 전무는 "지난해까지만 해도 분양가 상승 추세와 저금리 기조, 안정적인 공사비가 전제돼 있어 개발사업 초기 에쿼티 투자 전략이 주효했다"며 "이제는 상황이 바뀌어서 분양가를 올릴 수 있다고 해도 시장에서 받아들일지 의문이라 에쿼티 투자에 있어서 조심스러운 접근이 필요한 시점"이라고 답했다.
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