이 기사는 2022년 06월 17일 10:21 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

하나대체투자자산운용의 미국 나사(NASA, 미국항공우주국) 본사 건물 매각이 결국 불발됐다. 금리인상 여파로 원매자가 자금 조달에 실패하면서다. 리파이낸싱(부채 상환을 위환 자금 재조달)에 들어간 하나대체운용은 이달 중 신규 대출을 마무리할 예정이다.

17일 금융투자업계에 따르면 하나대체투자자산운용이 연초부터 진행한 나사 건물 매각이 불발됐다. 지난 3월 하나대체운용은 미국 부동산 투자사 오팔홀딩스(Opal HoldingS)를 우선협상자로 선정하고 매매계약을 체결한 바 있다.

오팔홀딩스는 1차 계약금을 납부했지만 연방준비위원회(FOMC)의 급격한 금리인상 결정에 대출금리가 급등하면서 추가금 지불에 실패했다. 거래 종결 직전까지도 오팔홀딩스는 계속해서 가격 조정을 요청한 것으로 알려졌다. 하나대체운용도 요구를 일부 수용해 매각가 일부를 재조정했지만 결국 최종 계약이 무산됐다.

현재 나사는 미국 워싱턴 DC에 위치한 투인디펜던스스퀘어(Two Independence Square) 오피스 빌딩에 본사를 두고 있다. 해당 건물의 대부분을 임차 중이며, 2028년 8월 3일까지 장기 임대차 계약을 체결한 상태다.

하나대체운용은 2017년 나사 건물 매입을 위해 ‘하나대체투자나사부동산’ 펀드를 설정했다. 투자자로부터 1551억원을 모집하고, 투자은행 크레디트스위스(Credit Suisse)로부터 부동산담보대출로 2596억원을 조달했다. 연 3.14% 고정금리, 5년 만기가 조건이다. 대출 만기일이 오는 7월로 다가오면서 리파이낸싱을 위한 신규 대출이 불가피해졌다.

최근 금리인상 여파로 종전 3%였던 대출 금리가 5%대까지 급등하면서 리파이낸싱을 해야하는 하나대체운용의 부담도 커졌다. 기존 원매자가 나사 본사 매입을 위해 준비한 채권을 양도받는 방식이 가장 유력한 선택지로 지목된다. 오팔홀딩스는 미국 시카고에 본사를 둔 금융사 메시로우(Mesirow)와 채권 발행을 준비해왔다. 자산 감정평가 등이 완료된 상태로 빠른 시일 내에 대출 체결이 가능하고, 비교적 낮은 금리 등 우호적인 조건이라는 평가다.

현재 하나대체운용과 메시로우는 한화 약 3542억원 대출금을 협의 중이다. 기계약금 반환과 기대출 상환을 위한 자금이다. 금리는 5~6%, 대출 기간은 6.25년으로 나사 본사 잔여임대차 기한(2028년)과 동일하다. 이달 중 신규 대출을 마무리할 계획이다.

회사 측은 “오팔홀딩스와 메시로우가 준비한 채권이 펀드 안정성 및 수익률 측면에서 가장 적합하다고 판단한다”며 “타 대출 대비 높은 대출금을 제시하고 있고, 고정금리와 캐시플로우 스윕(임대차계약 이슈 발생 시 부채상환을 위해 대출기관이 배당 지급을 금지하는 약관) 조건이 포함돼 있지 않아 비교적 유리하다”고 설명했다.