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[증권사 부동산금융 전략 점검]한국증권, 4000억대 PI 시딩북 유지 '업계 최고'④한도 소진율 90% 상회, 목표치 조정 계획 없어…방창진 PF그룹장 지휘

신민규 기자공개 2022-06-22 07:15:53

[편집자주]

국내 증권사 부동산금융 부문의 영업환경이 급변하고 있다. 치솟는 공사비에 금리이슈까지 겹쳐 개발사업 여건이 비우호적으로 돌아선 탓이다. 디벨로퍼와 함께 사업 초기부터 공동투자를 주도했던 증권사 입장에선 사업 변별력을 높여야만 살아남는 시점에 들어섰다. 더벨이 증권사 부동산금융 부문의 현황과 생존모색 방안을 살펴봤다.

이 기사는 2022년 06월 20일 14:17 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한국투자증권은 비우호적인 여건 속에서도 부동산 개발사업에 지분 투자할 수 있는 자금 한도를 업계 최고 수준으로 유지하고 있다. 올 들어서도 시딩북(Seeding Book) 활용을 동종업계 가운데 가장 활발히 진행하고 있다.

부동산 시장 분위기가 심상치 않지만 내부적으로 부동산금융 부문 목표수익을 보수적으로 조정할 계획은 갖고 있지 않았다. 단일 프로젝트에 집중하기보다 안정성이 담보된 사업을 선별적으로 취해 나갈 예정이다.

◇공모·PF·PI, 보수적 관점 '선별투자'

한국투자증권은 부동산 개발사업을 위해 PF그룹 자체적으로 직접투자할 수 있는 한도(시딩 북, Seeding Book)를 전년 대비 동일한 4000억원으로 유지했다. 2020년 당시 시딩북을 3000억원 중반대로 설정한 이후 지난해 현재 수준으로 상향 조정한 바 있다.

부동산 금융을 위한 PI(고유계정·자기자본) 한도는 대형 투자은행(IB) 중에서도 단연 압도적인 편이다. 올해 상반기 시딩북 소진율은 91%대를 넘은 것으로 알려졌다. PF그룹 차원에서 지난해와 같은 방식으로 개발사업 초기단계부터 재투자까지 다양하게 진행한 셈이다.

공격적인 자금투입에는 실적이 밑바탕이 됐다. PF그룹에서만 1분기에 1000억원대 수익을 올렸다. 한국투자증권 기업금융부문 총수익이 2600억원이었던 점을 감안하면 실적의 40%에 육박했다.

올해 개발여건이 녹록지 않지만 PF그룹 차원에서 목표치를 낮추진 않을 생각이다. 목표수익 달성에 역점을 두고 있어 프로젝트 수익성을 포기하긴 어려울 것으로 보인다.

대신 보수적인 관점에서 공모사업을 비롯한 프로젝트파이낸싱(PF), PI투자 등을 진행할 예정이다. 단건 프로젝트에 집중하기보다 사업 수익성과 안정성 모두 균형을 맞출 수 있는 사업을 선별적으로 취하는 전략을 가져가고 있다.

◇PF그룹 수장 교체, 신설 '한투리얼에셋운용' 협업 기대

PF그룹 수장은 지난해 말 김용식 전무에서 방창진 그룹장(전무)으로 바뀌었다. 방창진 전무는 2001년 옛 동원증권로 입사해 2005년부터 한국투자증권에서 부동산금융 업무를 본격적으로 맡았다. 2020년 PF1본부장으로 올라섰고 올해 PF그룹을 지휘하고 있다.


한국투자증권이 국내 PF사업을 일으킨 장본인이라는 점에서 방창진 전무도 선배 세대의 성과를 이어나갈지 주목받고 있다. PF1세대인 김성환 부사장은 2000년대 증권사에 처음으로 PF-ABS를 도입했다. 각종 매입약정이나 확약을 내건 신상품을 통해 시장을 이끌었다.

PF2세대인 김용식 전무는 갈수록 치열해지는 PF 주관 경쟁에서 우위를 점하기 위해 개발부지 확보 단계부터 디벨로퍼와 함께 딜에 참여했다. 디벨로퍼와 동등한 수준에서 부지를 발굴하고 리스크를 공유하는 방식으로 진화했다.

김용식 전무는 지난해 말 한국투자신탁운용 실물대체총괄로 자리를 옮겼다. 한국투자신탁운용은 물적분할을 통해 한국투자리얼에셋운용 신설을 추진하고 있다. 김 전무가 신설 운용사의 수장으로 올라설 전망이다.

김 전무가 PF 전문가라는 점에서 향후 한국투자증권과 협업할 수 있는 상품도 추진될지 주목된다. 운용사 입장에서 복합개발 자산 가운데 일부를 펀드로 인수하거나 개발 리스크가 상대적으로 높은 사업에 진입할 수 있다. 기관 입장에서 개발 난이도가 높아 접근하지 못했던 사업을 함께 투자해 리스크를 낮추는 방식이다. 기관은 펀드 우선주로 투자하고 운용사는 보통주로 참여해 차등배당하는 방식으로 구조를 짤 수 있다.

이밖에 펀드 수익증권 거래가 빈번한 물류센터 등의 개발사업도 진출할 가능성도 있다. 개발사업 성사 가능성을 파악해 3종 수익증권으로 마진을 높이는 방식이다.
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