이 기사는 2022년 06월 29일 15:33 thebell 에 표출된 기사입니다.

미분양 아파트 증가로 대구 지역의 주택사업 현장에 위기가 찾아오고 있다. 수익성 악화로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 잇달아 부결되면서 사업지가 공매로 나오는 사례도 점차 늘어날 전망이다. 시행사에 토지구입을 위한 계약금 대출, 브릿지론을 제공한 대형 증권사도 부실을 떠안을 위험성이 커지고 있다.

29일 투자업계에 따르면 주요 금융기관들은 대구 지역의 주택사업을 대상으로 하는 부동산 PF를 투자심의 단계에서 부결하는 사례가 이어지고 있다. 대구 지역의 미분양 사태로 인해 자금 회수 가능성을 매우 낮게 평가하고 있는 것으로 전해진다.

대구 지역은 현재 전국에서 미분양이 가장 심각한 곳이다. 올해 대구 아파트 청약경쟁률은 0.5:1에도 미치지 못한 것으로 알려져 있다. 올 들어 분양을 추진한 10개 단지는 1군 건설사 브랜드가 다수 있었지만 모두 미분양이 발생했다.

올 4월말 기준으로 6800여가구가 미분양으로 남아있는 가운데 금리 인상 및 입주 물량 증가로 현재 상황이 더욱 악화될 가능성도 높게 점쳐진다. 대구는 올해 약 2만세대, 내년에는 약 3만5000세대의 분양이 계획돼 있다.

미분양 사태로 부동산 PF가 부결되는 사례가 늘면서 대형 증권사의 부동산 투자팀에는 비상이 걸렸다. 보통 시행사는 PF가 실행되기 전 주택사업을 벌일 토지를 구입하기 위해 계약금 대출 및 브릿지론을 활용하는 사례가 많다.

계약금 대출의 경우 토지를 담보로 잡을 수 없기 때문에 자본력을 갖춘 대형 증권사가 시장을 지배하고 있다. 대형 증권사는 계약금 대출을 발판으로 잔금 지급을 위한 브릿지론도 대부분 제공하는 것으로 알려져 있다.

문제는 이러한 방식으로 이뤄지는 브릿지론이 상환 재원을 거의 대부분 PF로 삼고 있다는 점이다. 최근처럼 PF가 부결되는 사례가 이어진다면 대형 증권사 입장에서는 시행사에 내준 대출을 토지 공매를 통해 회수해야 한다.

최근 자산신탁사 공매 게시판을 보면 대구 지역의 공매건이 높은 비중을 차지하고 있다는 점을 확인할 수 있다. 투자업계에서는 이러한 공매 중 상당수가 PF 부결에 따른 브릿지론 상환 목적으로 진행되고 있는 것으로 보고 있다.

대표적인 사례로는 현재 공매 진행 중인 ‘대구 중구 동산동 1-2외 토지 및 건물’ 건이 꼽힌다. 이 사업지는 시행사가 하나금융투자로부터 1300억원 규모의 브릿지론을 받았지만 PF 부결로 이를 상환할 수 없게 되면서 공매 절차에 들어간 것으로 알려졌다.

투자업계에서는 이보다 더 큰 부실 사례도 곧 대구에서 나올 가능성이 크다고 보고 있다. 투자업계의 한 관계자는 "대구에서 미분양률이 특히 높은 오피스텔 포함 사업지의 경우에는 투자를 피해야 한다는 인식이 시장에 퍼지고 있다"며 "이런 사업지는 토지 구매가 이뤄졌더라도 PF를 받아 사업을 추진하기가 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

대형 증권사 입장에서는 공매가 이뤄지면 대출금 가운데 상당 부분을 회수할 수는 있다. 하지만 금리 인상 및 미분양 사태로 사업지의 매력이 떨어질 경우 거듭된 유찰로 회수할 수 있는 자금의 규모도 작아질 수 밖에 없다. 현재 대구의 상황이라면 상당한 손실을 감수해야 한다는 게 업계의 중론이다.

투자업계의 다른 관게자는 “증권사 입장에서는 공매를 통해 원금을 100% 건진다고 해도 대출에 따르는 이자 수익을 포기한 것이기 때문에 손실을 입었다고 볼 수 있다”며 “더 큰 문제는 시장 분위기가 나빠 원금 보전을 하는 것이 사실상 불가능하다는 점”이라고 말했다.