이 기사는 2022년 07월 21일 15:59 thebell 에 표출된 기사입니다.

마스턴투자운용과 리드온산업개발이 강원도 동해안 일대에 대규모 생활형 숙박시설을 조성 중인 가운데 피데스개발까지 개발 사업에 참전하며 경쟁이 보다 거세졌다. 이들이 위탁운용 방식으로 전면에 세운 브랜드는 고급 호텔 윈덤과 반얀트리, 파르나스 등 라인업도 다채롭다.

문제는 최근 들어 변수가 보다 많아졌다는 점이다. 위탁운영사업은 예상수익률을 산정하기 어렵고 코로나와 금리인상, 내수수요 등 변수가 존재한다. 사업의 수익성과 흥행 여부를 가늠하기가 보다 어려워졌다.

21일 업계에 따르면 피데스개발은 최근 강원도 양양군 '인스케이프 양양 바이 파르나스'를 분양하면서 동해안 숙박시설 사업을 시작했다.

이 시설은 지하 7층~지상 39층, 생활숙박시설 393실 규모다. 시공은 대우건설이 맡았다. 호텔 위탁운영은 GS리테일 호텔 계열사 파르나스호텔이 맡는다. 건물 높이는 174.6m로 강원도에서 가장 높다. 오션뷰와 마운틴뷰가 가능한 최고층 루프탑 라운지를 비롯해 인피니티 풀 등 부대시설이 들어선다.

마스턴투자운용과 리드온산업개발은 반얀트리 그룹 카시아(Cassia)와 윈덤(Wyndham) 등 글로벌 호텔 브랜드와 위탁운영 협약을 맺고 공사를 진행 중이다. 이밖에 신라모노그램 강릉과 브라운스톤 양양, 낙산그랑베이, 르부르낙산 등 생활형 숙박시설도 국내 호텔 브랜드, 시공사와 함께 손잡고 생활형 숙박시설을 공급할 예정이다.

강원도 동해안 일대 생활형 숙박시설은 위탁운영에 초점이 맞춰져 있다. 인지도 높은 브랜드를 빌려 리조트를 짓고 위탁운영 후 호텔수익을 수분양자와 나누는 방식이다. 호텔 브랜드는 일정 수수료를 받고 상품 개발을 위한 기술과 디자인, 서비스, 운영 시스템 등을 공유한다. 계약기간은 비교적 장기로 설정된다.

사업 시행사는 건축과정에서 디자인 자문과 기술적 지원을 받을 수 있고 브랜드 파워를 기반으로 객실료(ADR)와 객실 가동률(Occ.)를 동시에 높일 수 있다. 투자 시장에서는 글로벌 호텔의 브랜드 파워와 리워드 프로그램을 내세워 투자자를 모으고 있다.

생활형 숙박시설은 청약 통장이 필요 없고 전매제한이 없어 언제든지 매매가 가능하다. 주택 수에도 포함되지 않는다. 특히 관광지구내 시설은 엔데믹 시대 관광수요를 끌어들일 대안 투자처로 떠올랐다.

하지만 미분양과 관광수요 감소로 인한 수익성 저하라는 변수가 존재한다. 이미 대규모 시설이 분양됐고 예상과 달리 내수 관광수요가 줄어들 수 있기 때문이다.

업계에선 관광지구내 생활형 숙박시설의 가동률과 수익률은 관광이나 주거수요에 따라 예상보다 낮을 수 있다고 지적한다. 특히 관광지구내 생활형 숙박시설은 도심이나 교외에 위치한 시설과 달리 수영장과 피트니스, 세미나실, 루프탑 라운지 등을 설치·운영하기 때문에 관리비용이 적지 않게 투입된다.

대규모 숙박시설 분양이 이어지면서 과잉공급에 대한 우려도 적지 않다. 현재 예측가능한 수요를 추산해 수익률을 계산하더라도 준공 후 숙박료와 관리비 등은 변동될 가능성이 남아 있다.

생활형 숙발시설 운영권을 위탁 받은 기업도 변수가 될 전망이다. 운영사의 브랜드 파워와 경영능력이 객실가동률과 수익성에 영향을 미치기 때문이다. 수분양자는 호텔 브랜드와 위탁계약을 맺고 운영권을 넘긴다. 위탁업체가 영세하거나 사업 노하우가 부족한 경우 수익창출이 어려울 수 있다.

시장 관계자는 "대규모 숙박시설이 한 지역에 지속적으로 공급되면 상품 매력도는 떨어질 수 밖에 없다"며 "특히 수익형 부동산은 금리인상과 밀접한 관계가 있는데 관리비와 이자, 위탁운영비 등을 제외하면 수분양자의 수익성은 더 줄어들 것"이라고 설명했다.