이 기사는 2022년 07월 25일 16:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

저온 물류센터 공실 위험이 커지는 추세다. 저온 수요는 한계가 있는데 반해 단기간 저온창고 공급이 집중된 영향이다. 화주들이 임차인을 확보를 위해 각종 인센티브를 제공하고 있어 실질 임대료 수입도 감소하는 상황이다.

이 때문에 저온 물류센터 개발에 뛰어든 시행사들 중 투자자 모집에 어려움을 겪는 곳들이 하나 둘 나오고 있다. 경남권 등 지역별 수요가 남아 있는 곳을 제외하고 당분간 신규 개발이 주춤할 것으로 보인다.

25일 글로벌 종합부동산서비스 기업 존스랑라살(JLL)코리아에 따르면 국내 수도권 A급 물류센터 공실률이 올해 2분기 3.6%를 기록했다. 지난해 3분기 최저점 1.7%를 찍은 뒤 지속적으로 오르고 있다. A급 물류센터는 연면적이 3만3000㎡(1만평) 이상인 곳에 해당한다.

공실률이 전반적으로 상승 추세에 있지만 전체 물류센터 임차 수요는 아직 걱정할 수준은 아니다. 올해 2분기 9개 물류센터가 신규 공급됐는데 대부분 빠르게 임차인 모집을 완료한 것으로 알려졌다.


문제는 상온센터와 저온센터의 수요 격차다. 심혜원 JLL코리아 리서치 팀장은 "앞으로도 상온센터 시장 상황은 안정적일 전망이지만 저온센터는 공실이 해소되는데 다소 시간이 소요될 것으로 보인다"고 설명했다.

최근 업계 관계자들은 저온창고를 중심으로 공실 리스크가 현실화하고 있다고 입을 모은다. 인천 서구에 위치한 한 복합물류센터는 올해 초 저온창고 입주사 모집이 어려워지자 '렌트프리(rent-free)'를 계약 조건으로 내걸었다. 장기 임차 계약을 맺으면 1년에 1~2개월은 임대료를 받지 않는 조건이다.

투자가 단기간에 저온창고 공급이 집중된 영향이다. 삼성증권 등에 따르면 2021년까지 공급된 물류센터 중 저온창고 비중은 13.2% 정도다. 올해 공급 예정 저온창고까지 포함하면 그 비중은 17.7%까지 상승할 예정이다. 미국의 경우엔 전체 물류센터 시장에서 저온센터가 차지하는 비중이 2%에 불과하다.

국내 이커머스 시장이 발달했다고 해도 현재 국내 저온창고 공급은 포화 상태에 가깝다고 볼 수 있다. 비식품의 경우 온라인 거래 규모가 커지면서 수요가 꾸준히 늘어날 수 있지만 신선식품 수요 증가에는 한계가 있는 점도 걸림돌이다.


수요가 꺾이고 공실 우려가 커지자 투자 매력도 급감하고 있다. 한 제2금융권 PF(프로젝트파이낸싱) 담당자는 "본PF까지 가지 못하고 브릿지론에 물려있는 복합물류센터들이 쌓여 있다"며 "저온창고 비중이 클수록 (대출이) 보수적으로 검토되고 있다"고 설명했다.

이 때문에 저온창고 비중을 줄이는 등 방식으로 사업 계획 변경을 요구하는 투자자들이 늘고 있다. 하지만 시행사는 이마저도 결정하기 쉽지 않은 것으로 알려졌다.

시행사 입장에선 임차인만 확보할 수 있다면 저온창고 개발 사업성이 더 높기 때문이다. 저온창고는 상온창고보다 건축비가 20% 정도 더 든다. 하지만 평당 임대료는 두 배를 더 받을 수 있다고 알려졌다.

특히 지금처럼 건설 원가가 급등한 상황에선 저온창고를 함께 개발해야 비용 부담을 그나마 덜어낼 수 있다는 설명이다. 전 세계적인 원자재 가격 상승으로 인해 물류센터 건축비가 평당 300만원 미만에서 최근 1년간 400만원대로 올라섰다. 5%대 안팎까지 상승한 PF금리와 수차례 화재사고로 인한 보험료 인상도 문제다.

결국 공사가 지연되는 사업장들이 다수 발생할 것으로 보인다. 사업 계획 변경도 사업 진행을 위한 자금 조달도 모두 어려워졌기 때문이다. 심혜원 JLL코리아 팀장은 "비용 부담이 더욱 커질 경우 일부 개발사업은 철수를 고려할 수도 있다"고 말했다.

저온 물류센터 공실 위험이 전국적으로 확산할 가능성은 낮다는 분석도 나온다. 이경자 삼성증권 연구원은 "서울과 거리가 멀어질수록 저온창고 공실 리스크가 커진다"며 "수도권 외곽에서 대규모 복합물류센터 공급을 준비하고 있는 시행사들은 정확히 저온 수요를 파악해야 한다"고 설명했다.