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[건설부동산 풍향계]자본확충 필요한 생보사, 공모리츠 상장 '딜레마'투자부동산 몸값 높일수록 배당수익 저하…증권업계, 총액인수 후 평가손실 부담

신민규 기자공개 2022-08-16 07:41:32

이 기사는 2022년 08월 04일 15:11 thebell 유료서비스에 표출된 기사입니다.

자본확충 필요성이 커진 생명보험업계가 보유 부동산의 리츠(REITs) 편입을 추진하고 있지만 시장 분위기는 여의치 않다. 보험사 입장에서 부동산 몸값을 높이 인정받을수록 리츠 상품성은 반대로 떨어질 우려가 있어서다. 최근 담보대출 금리마저 치솟은 탓에 증권업계가 선뜻 총액인수에 나서지 않는 기류도 형성되고 있다.

4일 관련 업계에 따르면 한화생명과 삼성생명은 각각 한화자산운용, 삼성SRA자산운용을 자산관리회사(AMC)로 삼아 투자부동산의 공모리츠 편입을 추진하고 있다.

한화생명의 투자부동산은 1분기 별도 기준 토지와 건물을 포함해 장부가액만 2조1800억원에 달한다. 삼성생명의 경우 3조3400억원으로 규모가 더 큰 편이다. 서울 여의도 및 강남일대 거점 오피스가 일차적으로 편입대상에 오를 전망이다.

보험사의 경우 내년부터 국제회계기준(IFRS 17)이 도입되는 데다가 새로운 지급여력제도(K-ICS)가 추진될 예정이라 자본확충이 불가피한 상황이다. 올해들어 보험사의 자본적정성을 나타내는 지급여력비율(RBC)이 저하되는 추세를 보이는 곳도 발생하고 있다.

당장 한화생명의 RBC 비율은 상반기 167%대로 정부 권고 수준인 150%에 근접해 있다. 보험업법상 기준은 100%로 제시돼 있다.

보험사는 자본확충을 위해 보유 부동산을 팔더라도 임차 주도권을 쥘 수 있는 리츠 방식을 선호하고 있다. 그룹 계열사를 리츠 AMC로 내세운 것도 같은 맥락이다. 일종의 스폰서 리츠 형태로 키우겠다는 복안으로 풀이된다.

문제는 시장여건이 우호적이지 않다는 점이다. 리츠가 상품성을 가지려면 배당수익률이 5.5~6% 안팎은 지켜져야 한다. 보험사에선 핵심 오피스를 내놓는 만큼 높은 몸값을 인정받기를 원하고 있어 시장과의 간극을 좁히지 못하고 있다. 부동산 가격이 높아질수록 배당수익이 떨어지는 구조인 셈이다.

최근 담보대출 금리가 치솟은 점도 리츠 추진을 주저하게 만드는데 한몫하고 있다. 예전에 2%대 중후반이었던 담보대출 금리는 5%에 육박할 정도로 높아졌다.

증권업계에선 레버리지 효과가 떨어진 상황에서 리츠 총액인수 계약을 꺼리는게 현실이다. 부동산 가격도 만만치 않은데 담보대출 금리까지 고공행진하고 있어 부담이 커질 수 있기 때문이다.

공모리츠는 상장하면 주식으로 평가손실까지 고려해야 한다. 최근 금리인상 과정에서 공모리츠 주가는 공모가 5000원을 하회하는 경우도 발생하고 있다.

시장 관계자는 "자본확충을 위해 핵심거점 오피스를 보유한 보험사들이 리츠를 추진하고 있지만 리츠 투자수요가 저조하고 받아줄 기관투자가 역시 줄어들고 있어 실제 성사되기까지는 시간이 걸릴 것으로 예상된다"고 설명했다.
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