이 기사는 2022년 08월 16일 15:55 thebell 에 표출된 기사입니다.

정부가 그동안 도시정비사업이 장기 지연된 배경으로 비전문적인 조합의 미숙한 운영능력을 꼽았다. 정체됐던 사업을 활성화시키기 위해 부동산 신탁사의 참여를 적극 유도하겠다고 밝혔다.

16일 국토부는 '국민 주거안정 실현방안' 발표를 통해 주민이 원할 경우 조합설립 없이 전문개발기관인 신탁사를 활용할 수 있도록 규제를 완화하겠다고 밝혔다.

전체 토지 3분의 1이상을 신탁해야 했다면 앞으로는 국공유지를 제외한 토지의 3분의 1이상만 신탁하면 된다. 신탁사가 시행하는 사업장은 토지소유자 다수가 희망하면 정비계획과 사업계획의 통합처리가 허용된다. 조합설립절차가 생략되고 계획 통합 등의 효과로 최대 3년 이상 사업기간이 단축될 전망이다.

이밖에 주민과 신탁사 간 표준계약서도 도입할 예정이다. 분쟁을 막기 위한 차원으로 주민 해지권한 보장과 신탁종료시점이 명시된다. 주민의 시공자 선정권도 부여할 계획이다.

업계에선 정부 차원에서 조합방식보다 신탁사방식에 힘을 실어준 것에 고무적인 반응을 보였다. 세세한 규제완화보다 더 큰 홍보 효과를 본 것으로 판단했다.


국토부는 정비사업 대다수가 조합방식으로 전문성이 부족해 사업이 장기화되고 있다고 지적했다. 집행부가 교체되거나 시공사와 분쟁을 겪는 일, 각종 소송이나 자금조달 애로를 겪는 경우가 빈번하다고 설명했다.

향후 안전진단 규제를 완화해 안전진단통과율을 높이면 정비사업 물량은 더 늘어날 여지가 있다. 규제강화 전 당시 3년간 서울에서 안전진단을 통과한 곳은 56곳으로 집계된바 있다. 규제강화 이후 통과율이 급격히 떨어진 탓에 5곳으로 줄었다.

정비사업 외에도 신탁사는 민간도심복합사업에서 역할이 늘어날 것으로 예상된다. 토지주 3분의 2 이상이 동의하면 민간 전문기관인 리츠나 신탁이 비조합 방식으로 추진한 방식이다. 토지를 신탁해 사업시행을 맡은 것으로 신탁사가 사업시공관리를 맡게 된다. 기존 공공사업을 포함해 20만호가 추진될 예정이다.

부동산 신탁사는 신생 3사를 포함해 총 14개사가 라이선스를 갖고 있다. 비금융지주 계열 신탁사 가운데에선 한국자산신탁을 비롯해 코람코자산신탁이 A0의 최고 신용도를 보유하고 있다. 금융계열 신탁사에선 하나자산신탁이 A+ 등급을 갖고 있다.

도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 2016년 3월부터 신탁회사는 정비사업의 단독 시행사를 맡을 수 있게 됐다. 선제적으로 뛰어든 신탁사를 중심으로 사업 결실을 맺는 사업장이 늘어나고 있다. 2016년에 비하면 사업 노하우도 상대적으로 많이 축적된 편이다.

그동안 분양 매출의 2~4%라는 수수료를 지불해야 된다는 부담 때문에 주저해왔는데 조합방식의 실패사례가 늘면서 재평가 받고 있다. 이미 중소규모 사업장에선 신탁사가 시행이나 대행업무를 하는 경우가 부쩍 늘었다. 대형 사업장도 전향적인 자세에서 바라보는 분위기가 형성되고 있다.

부동산 신탁사 관계자는 "정부 차원에서 전문성과 투명성을 갖춘 사업자로 신탁사를 낙점한 점이 시장 분위기를 환기시킬 것으로 보인다"며 "둔촌주공 사례를 통한 학습효과로 인해 정비사업 불안감이 커진 상황에서 신탁사로 갈아타는 사업장이 늘어날지 주목된다"고 설명했다.