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문 열린 도심복합사업, 개발 주체 '디벨로퍼' 급부상 [주거대책 이렇게 바뀐다]공공서 지지부진, 민간 전환 후 확대 기대…법 제정 후 실질 변화 관심

이정완 기자공개 2022-08-17 07:21:54

이 기사는 2022년 08월 16일 15:55 thebell 유료서비스에 표출된 기사입니다.

정부가 도심 주택 공급 확대를 위해 민간이 도심복합사업 주체가 될 수 있도록 제도를 손질한다. 기존 공공 주도 방식 하에서 활성화되지 않던 도심복합사업이 새로운 전환점을 맞이하게 된 셈이다.

디벨로퍼를 비롯해 리츠, 신탁사 등 부동산투자업계는 민간 영역의 사업 참여 가능성이 커진 것을 두고 시장 반응은 긍정적이다. 다만 아직 법이 제정되기 전이어서 실제 사업 현장에 어떤 방식으로 제도가 반영될지 시간을 두고 지켜봐야 한다는 의견도 있다.

16일 국토교통부가 발표한 국민 주거안정 실현방안에는 도심 내 주택 공급 확대와 민간 활력 제고를 위해 민간 도심복합사업이 포함됐다.

도심복합사업은 문재인 정부 시절이던 지난해 2월 발표된 2·4 공급대책의 대표 사업이었다. 역세권과 준공업지역, 저층 주거지 등을 고밀 개발해 주택을 공급하는 사업이다.

지금까진 공공기관만 시행이 가능했다. 공공에서 사업성이 있다고 판단한 개발 후보지 주민의 3분의 2 이상이 동의하면 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등에서 시행을 맡아왔다.

사업 초기에는 후보지에 선정되려는 시도가 많았지만 공공 주도로 방식에 반대하는 의견이 꾸준히 제기됐다. 이로 인해 사업에 속도가 나지 않았다. 현재 후보지 76개 중 45개가 주민 3분의 2 이상 동의를 얻지 못했다.

공공에서도 도심복합사업에만 힘을 쏟기 어려운 실정이다. 국토부에 따르면 사업구역 당 LH 담당인력은 평균 0.7명으로 나타났다. 체계적인 사업 지원과 주민 의견을 수렴하기엔 부족한 숫자다.

이번에 새롭게 개편된 민간 도심복합사업 제도에선 토지주 3분의 2 이상이 동의하면 신탁사, 리츠 등이 시행사로 나설 수 있다. 리츠는 특수목적법인(SPC)에 토지주, 디벨로퍼, 금융기관이 출자하는 구조다. 토지주 비율 50% 이상만 유지되면 나머지 투자자가 참여할 수 있다. 신탁은 기존 부동산 신탁 개발처럼 신탁사에 토지를 맡겨 사업을 진행시키는 식이다.

개발은 도심·부도심·노후 역세권·준공업지역에 집중될 예정이다. 입지에 따라 성장 거점형과 주거 중심형으로 구분된다. 성장 거점형 지역에선 첨단산업 중심 고밀 복합개발이 가능하도록 용적률을 상향 적용하고 주거 중심형에선 주거 중심 개발이 이뤄지도록 용적률을 최대 500%까지 적용할 수 있다.

부동산투자업계에서는 정부에 발표에 환영하는 분위기다. 기존 공공 도심복합사업으로 진행되던 것 역시 주민 동의율이 낮은 사업장의 경우 민간 전환이 가능해져 사실상 개발 핵심 축이 민간으로 이전됐다는 평가가 나온다.

디벨로퍼 업계 관계자는 "서울 도심 지역에서 개발 부지 확보가 어려운 상황인데 민간 도심복합사업의 사업성만 보장된다면 개발 사업에 활기가 기대된다"고 말했다.

전반적으로 민간 참여 기회를 열어준 점에 대해 반색하지만 법 제정 후 실질적인 변화를 기다려봐야 한다는 목소리도 있다. 기존에도 유사한 성격의 개발 사업에 참여할 수 있었지만 지자체 규제 때문에 발목을 잡힌 사례가 적지 않았다는 것이다.

국토부가 올해 12월 내 도심복합개발법을 제정한 뒤 내년 상반기 후보지를 공모해 사업을 본격 추진할 예정이므로 이후 상황을 지켜보고 참여를 결정하는 사업자가 여럿 나올 전망이다.

부동산투자업계에서는 사업 활성화를 위해 정책 수립 단계부터 정부에 초기 사업비 지원과 행정 절차 완화 등을 건의했다고도 전해진다.

리츠업계 관계자는 "개발 사업은 회수가 사업을 모두 마친 후에만 가능하기 때문에 주택도시보증공사(HUG) 등을 통한 투자비 지원을 요청했다"고 말했다.
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