이 기사는 2022년 09월 21일 13:36 thebell 에 표출된 기사입니다.

우리자산신탁의 첫 공모 리츠(REITs)인 '우리로지스위탁관리부동산투자회사(우리로지스)'가 기초자산 편입 준비를 마쳤다. 일반공모청약을 통해 자금을 수혈한 후 물류센터 잔금을 모두 납부했다.

21일 업계에 따르면 우리자산신탁은 경기도 이천시 에스앤에스물류센터 잔금을 이틀 전 납부했다. 기초자산을 편입하고 리츠를 정식 등록하기 위한 절차를 대부분 완료한 셈이다.

우리로지스리츠는 우리자산신탁이 국토교통부 자산관리회사(AMC) 인가 후 처음 선보이는 공모리츠다. 핵심 자산은 경기도 이천시 마장면 이평리 144-1 일원에 위치한 '에스앤에스물류센터'다. 대지면적 1만5619㎡에 A동(1만2352㎡)과 B동(4673㎡) 2개동으로 구성된다. 패션 유통회사인 H&M과 3자물류(3PL) 전문 비즈컨설팅이 장기입주할 예정이다.

우리자산신탁은 에스앤에스물류센터를 3년간 임대운영한 후 처분한다는 계획을 세웠다. 엑시트 캡레이트는 5%다. 매각가가 309억원을 넘길 경우 목표치를 달성할 수 있을 것으로 보인다.

연평균 배당률은 7%, 매각이익을 포함한 내부수익률(IRR)은 8.45% 수준이다. 배당은 매년 1월과 7월을 결산월로 한다. 임대기간 3년을 감안해 6개월씩 총 여섯번에 걸쳐 진행될 전망이다.

우리자산신탁은 우리로지스리츠의 청약공모청약을 15일 마감했다. 모집총액은 67억4000만원으로 제1종종류주를 통해 조달됐다. 주당발행가액 8000원씩 총 84만2500주가 그 대상이다.

총 공모주식수 84만2500주는 일반청약자와 전문투자자 구분 없이 배정됐다. 주관은 IBK투자증권이 맡았다. IBK투자증권은 청약 후 잔여주식에 대해서도 전액 인수하기로 했다.

우리자산신탁은 자금조달 과정에서 은행계열 부동산 신탁사로서 시너지 효과를 냈다. 계열사를 통한 부동산 담보대출을 실행했다. 우리은행이 금리 4.0%에 183억원의 선순위 대출을 실행했고 우리금융저축은행은 중순위 대출로 금리 5.0%에 27억원을 담당했다.

우리로지스는 '보통주 총수의 25% 이상 주식모집 및 주주수 200명 이상'인 상장요건을 충족하지 못해 비상장사로 남는다.

우리자산신탁은 이번 사업을 통해 리츠 사업에 본격적으로 진출할 수 있는 발판을 마련했다. 기존 토지신탁사업에만 머물지 않고 리츠 사업으로 영역을 확대한 성과가 나타난 셈이다.

'우리양정대토제1호'는 국토부 특례승인 후 대토보상권자 37명의 현물출자로 출범한 리츠다. 남양주시 양정동과 와부읍 일원에 있는 206만여㎡의 상업용지에 근린생활시설과 오피스텔을 신축해 분양하는 사업이다. 자본금은 237억원 규모다.

우리자산신탁은 첫번째 인가 리츠로 상징성이 높았던 '우리오피스제1호' 기초자산 편입을 잠시 보류하기로 했다. 대형 디벨로퍼 엠디엠그룹 계열사 엠디엠플러스와의 부산MDM타워 인수 협상이 불발됐기 때문이다. 금리 여파로 인해 기초자산의 임대료만으로 배당수익을 담보할 수 없다고 판단한 영향이다.

최근 리츠 업계에선 금리 인상의 여파로 딜소싱과 투자자 모집이 어려운 분위기가 형성됐다. 국토부도 리츠의 역마진을 우려해 AMC 인가·등록을 꺼리는 중이다. 국내 리츠는 배당수익률 6~7%를 유지하고 있는데 선순위 금리가 캡레이트를 웃돌면서 수익률을 장담하기 어려운 감당하기 어려운 상황이다.