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[부동산신탁사 책준사업 리포트]우리자산신탁, 법정관리·임금체불 시공사 현장 해법은②법정관리 건설사 교체 대응, 일간 모니터링 시스템 도입…사업장 대부분 기한 준수 전망

이재빈 기자공개 2024-06-03 07:54:02

[편집자주]

부동산신탁사들이 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에 제공한 책임준공 약정에 발목을 잡히고 있다. 공사비 인상 여파로 책임준공을 이행하지 못하는 시공사가 늘면서 대신 의무를 떠안고 있기 때문이다. 끝내 준공 기한을 지키지 못해 대주단과 손해배상을 두고 법적다툼을 벌이는 사례도 나온다. 더벨은 국내 시행법인들의 감사보고서 속에서 부동산신탁사가 책임준공 약정을 명시한 사업장을 조사해봤다. 2023년말 책임준공 약정 사업장들의 전체 대출잔액 1조원 이상인 부동산신탁사가 대상이다. 이를 통해 각사별 책준형 사업 현황을 살펴본다.

이 기사는 2024년 05월 31일 07:38 thebell 에 표출된 기사입니다.

우리자산신탁이 책임준공 확약을 제공한 사업장의 시공사 일부가 재무적 어려움을 겪고 있다. 일부 시공사는 공사 진행이 어려운 상황이다. 감사보고서 등을 통해 확인된 12개 시공사 중 종합건설업 평균을 상회하는 재무안정성을 보유한 건설사는 2곳에 그쳤다.

우리자산신탁은 책임준공 사업장 시공사에 대한 일간 모니터링을 통해 리스크를 관리하고 있다. 또 기술인력을 파견해 공정률을 관리하는 한편 시공사 회생절차 신청 등의 상황이 발생하면 시공사 교체로 대응하는 중이다.

◇대치동 도시형생활주택, 에이치엔아이엔씨 법정관리에 시공사 교체

2023년 시행사 감사보고서 등을 통해 우리자산신탁으로부터 책임준공 약정을 제공받고 있는 것으로 확인된 시행사는 총 13곳이다. 1분기 말 기준 우리자산신탁 책준형 사업장 36곳의 36.11%에 해당하는 규모다.

총 12개 시공사가 사업에 참여하고 있다. 이 가운데 시공능력평가 순위 100위 이내인 시공사는 3곳으로 확인됐다. 69위 일성건설을 포함해 우방(73위)과 삼부토건(77위) 등이 참여하고 있다.

이들 시공사 가운데 경영난이 명확하게 확인된 건설사는 2곳이다. 먼저 대치동 도시형생활주택 시공을 맡은 범현대가 건설사 에이치엔아이엔씨가 회생절차를 진행하고 있다.

서울 강남구 대치동에 들어서는 하이엔드 단지로 주목을 받았던 사업지다. 하지만 분양률 저조로 인해 제 때 공사비가 유입되지 않으면서 시공사가 자금난을 겪었고 결국 지난해 4월 법정관리를 신청하게 됐다.

인천 청라 오피스텔 시공을 맡은 일군토건도 경영난으로 인해 법원에 법정관리를 신청한 시공사다. 하지만 법원이 신청을 기각하면서 파산 위기에 몰렸다. 2023년 말 기준으로 시공사 책임준공 기한이 도과된 사업지다.

시행을 맡은 두리씨엔디도 완전 자본잠식 상태에 빠져있기 때문에 우리자산신탁의 신탁계정대를 투입해 공사를 진행해야 했다. 우리자산신탁은 지난해 말 기준으로 이미 45억원의 신탁계정대를 투입했다. 다만 1분기 중 준공을 마치면서 우리자산신탁 입장에서는 신탁계정대만 회수하면 되는 상황이다.

남양주 오피스텔 시공을 맡은 동진종합건설도 공사 진행에 어려움이 예상된다. 시행사 동진산업의 특수관계자인 동진종합건설은 외부감사보고서를 제출하지 않을 정도로 규모가 작은 건설사다.

문제는 분양을 통한 공사대금 유입을 기대하기 어려운 상황이라는 점이다. 남양주 오피스텔 사업지의 지난해 말 공정진척도는 약 30%인 반면 분양된 호실은 전무한 것으로 확인됐다. 시행사도 완전 자본잠식 상태에 있다. 해당 사업지는 현재 사용승인 신청이 이뤄진 상태로 인허가청의 판단을 기다리는 중이다.

우리자산신탁 관계자는 "대치동 도시형생활주택 사업지의 경우 시공사를 교체해 현재 공사가 진행되고 있으며 책임준공 기한 내에 완공할 것으로 보인다"며 "공사가 중단되는 사업지가 있으면 신속하게 시공사를 교체해 대응할 예정"이라고 설명했다.

◇그룹 기업정보시스템으로 리스크 사전점검, 유사시 신탁계정대 투입

12개 시공사 중 감사보고서를 통해 재무비율 확인이 가능한 건설사는 9곳이다. 이 가운데 유동비율과 당좌비율, 부채비율이 모두 종합건설업 평균을 상회하는 시공사는 2곳으로 양주 오피스텔을 맡은 광명전기와 화성 물류센터를 맡은 활림건설이다.

유동비율이 가장 낮은 시공사는 67.06%를 기록한 대한종건이다. 양주 지식산업센터 시공을 맡고 있다. 1분기 말 기준으로 시공사 책준기한이 도과된 사업장으로 우리자산신탁의 신탁계정대 213억원이 투입된 상태다.

포항 공동주택 시공을 맡은 일성건설도 유동비율이 100%를 하회하고 있다. 1년간 상환해야 하는 채무가 유입될 것으로 예상되는 현금보다 많다는 의미다. 유동비율은 95.71%로 분양대금 유입이 절실한 상황이지만 지난해 말 기준 255가구 중 239가구가 미분양된 사업지다.

아산 지식산업센터 시공사 더블유건설(96.47%)과 남양주 공동주택과 안산 오피스텔 시공사 삼부토건(117.93%)도 유동비율이 2022년 말 종합건설업 평균 148.8%를 하회했다. 삼부토건은 최근 임직원들에게 급여가 체불되는 등 유동성에 문제가 발생한 시공사다.

대구 공동주택 시공을 맡은 우방은 유동비율이 274.37%로 준수하게 나타났지만 당좌비율이 82.04%에 그쳤다. 유동자산에서 재고자산 등을 제외한 당좌자산의 부채비율 대비 규모를 나타내는 지표로 유동비율보다 엄밀한 의미의 유동성 지표로 사용된다. 시행사 수성레이크도 분양률 저조로 인해 계속기업 불확실성 판정을 받은 상태다.

다만 일성건설과 우방 사업장은 현재 준공이 완료된 상태다. 지난 4월 사용승인을 받으면서 우리자산신탁의 책준 리스크가 해소된 셈이다.

유동비율과 당좌비율이 저조한 시공사들은 부채비율도 대부분 200%를 상회했다. 일성건설이 231.86%, 대한종건이 848.96%, 삼부토건이 365.91%로 확인됐다.

유동비율이 안정적인 반면 부채비율이 200%를 상회한 시공사는 계담종합건설이다. 시화MTV 복합시설 시공을 맡고 있다. 유동비율은 164.78%를 기록했지만 부채비율이 216.05%로 나타났다.

우리자산신탁은 책임준공 사업장 시공사에 대한 일간 모니터링을 진행하고 있다. 그룹 차원에서 기업정보시스템을 활용해 결제지급일과 재무상황, 공지사항 등을 확인하는 중이다. 문제가 발견되면 태스크포스(TF)가 가동돼 신탁계정대 투입이나 시공사 교체 여부 등을 결정한다.

다만 신탁계정대 투입에 앞서 시행사 자금 투입을 우선 유도하고 있다. 시행사 자금 투입이 불가능한 경우 신탁계정대를 투입하게 된다. 또 대부분의 사업장이 분양 현장인 만큼 분양이 이뤄지면 신탁계정대 회수가 가능할 것으로 전망하고 있다.

우리자산신탁 공정관리 인력을 파견해 공사진행률도 관리되고 있다. 리스크관리본부 산하 기술팀이 주기적으로 현장을 방문해 리스크를 점검하는 중이다.

우리자산신탁 관계자는 "일부 사업장에서 시공사 책임준공기한 도과가 발생하고 있지만 대부분 신탁사 책임준공 기한 도래 이전에 준공이 완료되고 있다"며 "대부분의 사업장에서 신탁사 책임준공 의무가 이행될 것으로 전만되는 만큼 손해배상 리스크 현실화 가능성은 낮을 것"이라고 덧붙였다.
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