이 기사는 2024년 11월 18일 15:17 thebell 에 표출된 기사입니다.

메리츠대체운용이 경기도 시흥 은행동 2지구 개발사업에 투입한 대출 펀드를 전액 회수했다. 최근 리파이낸싱이 이뤄지면서다. 해당 사업장은 분양이 순조롭게 마무리된 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 기반으로 금융기관들로 대주단을 새롭게 꾸렸다.

18일 금융투자업계에 따르면 메리츠대체운용은 '메리츠일반사모부동산투자신탁31호'을 청산하고 수익자에게 배분을 끝마쳤다. 해당 펀드는 지난해 2월 설정된 부동산 대출 펀드다. 설정액은 2750억원 정도다. 메리츠화재가 단독 LP(유한책임사원)였다. 청산 수익률은 대출 금리 수준인 14% 정도로 나왔다.

해당 펀드는 롯데건설이 시공을 맡은 '시흥 롯데캐슬 시그니처'의 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 성격으로 결성됐다. 총 PF 규모는 5150억원 정도다. 절반 이상을 메리츠대체투자운용이 책임진 셈이다. 나머지는 금융기관들이 채웠다.

해당 프로젝트는 시흥시 은행2지구 공동주택 개발사업의 일환으로 추진 중이다. 경기도 시흥시 은행동 247의 3번지 일원에 연면적 36만1622㎡, 지하 4층~지상 45층, 16개동, 2166가구 공동주택을 개발한다. 지난해 7월 분양과 함께 착공이 이뤄졌다. 예정 준공시기는 오는 2027년 7월이다.

해당 프로젝트에서 눈여겨볼 지점은 주택도시보증공사(HUG)로부터 분양보증을 늦게 받았다는 점이다. 이번에 메리츠대체투자운용이 대출금을 상환받아 펀드를 청산한 것도 이와 무관치 않다. 해당 사업장은 최근 주택도시보증공사로부터 분양보증을 받았다. 착공PF 대출을 받은지 1년 이상이 흐른 시점에서 분양보증이 이뤄진 셈이다.

롯데건설은 분양보증을 받으면서 동시에 대출금리는 낮추기 위해 리파이낸싱을 단행했다. 시중은행 중심으로 대주단이 새롭게 구성됐고, 자연스레 메리츠대체투자운용을 비롯한 기존 대주단은 모두 자금을 상환받았다.

분양보증은 선분양제도에 수반되는 상품으로 보면된다. 건물이 다 지어지기 전에 미리 분양을 받는 것인데, 쉽게 입주할 권리를 파는 것이다. 정부는 1996년 5월부터 분양 사업이 중간에 어긋나도 수분양자가 손해를 보지 않도록 하는 보증상품인 주택분양보증 가입을 의무화했다. 기준은 30가구 이상이다.

물론 주택도시보증공사가 모든 프로젝트에 반드시 보증상품을 제공하지 않아도 된다. 사업이 좌초되면 결국 해당 프로젝트를 주택도시보증공사가 떠안게 되는 식이다보니 리스크 관리에도 신중을 기한다. 혹은 지나치게 분양가가 높을 경우에도 분양가격의 타당성을 문제삼으며 분양보증을 거부하기도 한다.

근래 들어선 주택도시보증공사가 분양보증을 보수적으로 하다보니 상품 가입 관련 난이도가 다소 높았다. 어느정도 사업성을 인정받아야 분양보증을 가입하게 하는 식이었다. 실제 최근 1년새 분양보증사고가 7배나 폭증하기도 했다. 공매를 통해 해당 사업장을 정리하고 있는 가운데 급격히 늘어난 분양사고 여파로 2014년 이후 10여년 만에 매각 설명회를 열기도 했다.

롯데건설도 초기 분양보증을 받지 못한 상황에서 프로젝트를 진행했다. 공사 기간이 미뤄질 경우 사업성 등에 악영향을 초래할 것으로 우려해서다. 이에 상대적으로 고금리인 운용사 PF 대출펀드 등으로부터 자금을 조달해왔다. 그리고 이번에 뒤늦게 주택도시보증공사로부터 분양보증을 얻어 금리를 낮췄다고 보면 된다.

이와 관련 롯데건설 관계자는 "주택도시보증공사로부터 보증을 받게된 것은 시공사의 안정성과 PF 사업장의 사업성을 인정받은 것으로 보면 될 것"이라며 "분양보증 이후 금리재조정을 위해 리파이낸싱을 단행했고, 대주단 변경이 이뤄졌다"고 말했다.