이 기사는 2024년 12월 09일 07:19 thebell 에 표출된 기사입니다.

서초동 서리풀 부지 복합개발 사업의 금융 주관사가 본 프로젝트파이낸싱(PF) 모집을 위해 대주단 사전 태핑(수요조사)을 진행 중이다. 시공사 선정 작업을 진행 중인 가운데 이르면 브릿지론 만기가 도래하는 내년 상반기에 첫 삽을 뜰 전망이다.

6일 업계에 따르면 옛 국군정보사령부(서리풀) 부지 복합개발 사업의 금융 주관사인 신한은행은 금융기관을 상대로 사전 태핑을 진행 중이다. 이미 금융권 여러 곳의 참여 의사를 확인한 상태로 파악된다. 자기자본(PI) 투자자로 참여해 나머지 금액 조달을 위해 외부 금융사들과 협의를 진행하고 있다.

이 사업 시행법인에 출자한 엠디엠과 신한은행 등은 연말을 거쳐 내년 1월부터 본격적으로 대주단 구성을 준비할 것으로 보인다. 2분기 내 본PF 전환 및 착공에 들어갈 예정이다. 엠디엠플러스 관계자는 "내년 6월 28일까지인 브릿지론 만기가 도래하기 전에 본PF 전환을 완료하고 즉시 착공에 들어갈 것"이라고 밝혔다.

이 사업은 서울 서초구 서초동 1005-6번지 일원 부지에 지하 7층~지상 19층, 연면적 약 59만8405.5㎡(약 18만1335평) 규모의 업무시설 및 근린생활시설 등을 개발하는 프로젝트다.

총 사업비 4조원이 넘는 대형 개발사업이다. 현재 브릿지론에서 1조2000억원을 조달했다. 신한은행이 PF 유동화증권 신용공여로 1000억원, 직접대출로 8700억원을 지원했다. 본 PF에선 공사비를 포함한 4조원에 달하는 자금을 조달해야 한다.

총 사업비 규모는 내년 1~2월 중에 확정될 예정이다. 엠디엠은 지난달 29일 포스코이앤씨를 우선협상대상자로 선정했다. 현재 양 측은 공사단가 책정을 위해 원가, 설계단가 등을 검토하며 협의 중이다.

사업 시행을 위해 설립된 에스비씨피에프브이(PFV)는 엠디엠플러스, 신한금융그룹, 이지스자산운용이 지분 투자해 만든 프로젝트금융회사다. 엠디엠플러스는 보통주 66.4%, 제1종 종류주 50%를 보유한 1대 주주이며 2대 주주는 보통주 28.95%를 보유한 이지스자산운용이다. 신한은행은 보통주 4.65%와 제1종 종류주 25%, 제2종 종류주 36.44%를 갖고 있다. 이밖에 신한라이프생명보험, 신한투자증권, 신한캐피탈이 참여했다.

포스코이앤씨는 '책임준공 미이행시 대출원리금 손해배상' 조건으로 도급계약을 맺을 예정이다. 최근 건설업계는 도급계약 조건으로 통상 책임준공 미이행시 채무인수 약정을 맺던 흐름이 바뀌는 추세다. 채무인수 확약은 시공사 책임범위가 지나치다는 인식이 높아지며 대형 시공사 중심으로 실제 발생한 손해배상을 약정으로 체결하려는 움직임이다.

여기다 서리풀 복합개발 사업은 대형 디벨로퍼 엠디엠과 이지스자산운용, 신한은행이 시행주체로 참여하고 있어 사업 안정성이 높은 개발사업으로 평가받는다. 따라서 시공사가 시행사 지위를 넘겨받을 가능성이 크지 않다고 판단하는 만큼 채무인수 약정을 배제한 조건으로 계약한 것으로 풀이된다.

시행사 관계자는 "시공사 신용보강이 들어가고 엠디엠과 신한금융그룹이 참여하는 만큼 여타 개발사업 대비 재무 건전성과 사업 안정성이 매우 높은 사업장"이라며 "통상 상업시설 개발사업에서 시공사에 채무인수와 추가 신용보강으로 책임임차 등을 요구하는 경우도 있는데, 해당 내용을 포함시킬 필요는 없다고 판단했다"고 말했다.

책임준공을 어길 경우 시공사가 즉시 상환해야 하는 금액의 범위는 '대출원리금 상환 손해배상'과 '채무인수'가 동일하다. 시공사는 책임준공 미이행시 확약서상 약정한대로 미상환 대출채권 및 연체이자를 포함한 수수료를 갚아야 한다. 단 대주단과 시공사가 협의해 정하는 확약서 세부내용에 따라 대출금 상환의 즉시성과 상환범위가 완화될 여지가 있다.

일각에서는 사업 규모가 커 포스코이앤씨 단독으로 책임준공 확약 도급을 진행하기에는 부담이 높을 것이라는 우려도 나온다. 이에 다른 대형 건설사와 컨소시엄을 맺고 공동도급으로 추진될 가능성도 제기된다.

포스코이앤씨 관계자는 "아직 우섭협상대상자 선정 단계인 만큼 최종 공사비와 도급계약 조건이 확정되지 않은 상태"라며 "조달 조건을 확정하고 사업 심의 및 이사회 등 내부 프로세스를 거쳐야 한다"고 말했다.

에스비씨PFV는 2019년 국방시설본부 경기남부시설단과 서리풀 부지 매입계약을 체결했다. 입찰 낙찰가는 1조1000억원이다. 이후 인허가를 위해 추가 매입한 토지를 포함하면 총 1조1500억원에 부지를 매입하고 사업을 진행해왔다.

엠디엠그룹은 당초 지난해 착공해 2026년에 준공하는 것을 목표로 했지만 서울시 지구단위계획이 변경되면서 진행이 지연됐다. 서울시는 지난해 6월 도시·건축공동위원회를 열고 사업 부지에 공연장과 박물관을 신설하는 내용의 지구단위계획 특별계획구역 세부 개발계획 변경안을 통과시켰다. 시행사는 올 6월 서초구청으로부터 건축계획 허가를 받고 착공을 준비해왔다.