이 기사는 2025년 06월 12일 08시37분 thebell에 표출된 기사입니다

하나증권이 여의도 본사 사옥에 대한 임대차 계약을 오는 2030년 말까지 연장하면서, 해당 자산을 기초로 운용되는 코람코더원리츠의 수익 기반이 보다 안정적으로 재편됐다. 실질임대수익이 여의도권역(YBD)의 평균을 상회하는 수준으로 협상이 이뤄진 데다, 우량 임차인과의 장기 계약을 통해 예측 가능한 현금흐름을 확보하게 됐다는 점에서 긍정적 평가가 나온다.

11일 금융투자업계에 따르면 코람코더원리츠와 하나증권은 최근 여의도 하나증권빌딩에 대한 임대차 계약을 5년간 연장하기로 합의했다. 이번 계약은 전체 연면적의 약 56%에 해당하는 1만1856평 규모로, 오는 2030년 12월까지 적용된다. 실질임대수익(E.NOC)은 평균 30만원 수준으로 책정됐다. 이는 여의도권역 내 프라임 오피스 평균(27만원 중반)을 웃도는 수준으로, 기존 대비 약 20% 인상된 조건이다. 임대료 및 관리비는 매년 3.5%씩 인상되는 구조다.

이번 계약으로 코람코더원리츠는 가중평균임대차잔여기간(WALE)을 4.2년으로 늘리며, 안정적인 배당 재원을 확보했다. 계약 조건상 렌트프리(free rent)는 연간 1개월 분에 불과해 공실에 따른 손실 리스크도 낮다. 중도 해지는 원칙적으로 불가하며, 일정 요건을 충족할 경우 계열사로의 임차 승계가 가능하다. 이 외에도 회계·세무상 자본적 지출에 해당하는 범위 내 공사지원, 우선임차권 부여 등 유연성을 고려한 조항들이 포함돼 실사용자인 하나증권 입장에서도 실익이 있는 계약으로 평가된다.

이번 재계약이 주목받는 배경에는 여의도 오피스 시장의 구조적 안정성이 있다. 여의도는 서울의 금융 중심지로, 국내 주요 증권사와 자산운용사 본사가 밀집한 핵심 업무지구다. 최근 강남(CBD), 광화문(GBD), 마곡 등지에 신규 오피스 공급이 집중되고 있으나, 여의도권역은 상대적으로 신규 공급이 적고 공실률도 낮은 수준을 유지하고 있다. 특히 프라임급 자산에 한해서는 실질 임대료도 완만한 상승세를 지속하고 있으며, 여전히 수요 우위의 시장 환경을 유지하고 있다.

증권사 중심의 임차 수요가 여의도에 집중돼 있다는 점도 시장의 구조적 강점으로 작용한다. 브랜드 이미지, 금융기관 간 근접성, 정책기관과의 거리 등을 고려할 때 증권업권은 여의도 입지를 선호하는 경향이 뚜렷하다. 하나증권 역시 이 같은 기조에 따라 본사 위치를 유지하기로 결정했고, 코람코더원리츠는 이를 통해 장기적 수익 기반을 확정 지었다.

하나증권빌딩은 여의도역과 인접한 입지에 위치한 프라임급 오피스로, 1994년 준공된 이후 2011년 대규모 리모델링을 거쳤다. 총 연면적은 약 6만9826㎡(2만1122평)이며, 지하 5층~지상 23층 규모로 업무시설 및 근린생활시설 용도로 복합 개발돼 있다. 현재 용적률은 580% 수준이다. 국제금융중심지구로 지정된 해당 지역 특성상 리모델링 또는 증축 시 최대 1200%까지 용적률 완화가 가능해 개발 잠재력도 높은 자산으로 평가된다.

이번 계약을 기반으로 코람코더원리츠는 현금흐름 안정성과 배당 지속 가능성 측면에서 한층 유리한 포지션을 확보했다. 2024년 기준 리츠의 연 배당수익률은 7.03%로, 상장 리츠 중에서도 우수한 성과를 기록한 바 있다. 현재 운용자산(AUM)은 약 5111억원, 시가총액은 약 2073억원 수준으로, 중형 리츠로서 안정적인 투자자 기반을 갖추고 있다. 하나증권과의 장기 계약은 향후 배당 여력 확대와 기관투자자의 투자 선호도 측면에서도 긍정적 영향을 미칠 전망이다.

코람코더원리츠 입장에서는 이번 임대차 계약 연장에 성공한 만큼 남은 과제로는 오는 11월 도래하는 2920억원 규모의 선순위 차입금 리파이낸싱이 꼽힌다. 대주단은 삼성화재(1420억원), 한화생명(1000억원), 농협생명(500억원) 등으로 구성돼 있다. 금리는 2.55% 수준이다. 회사 측은 금리 인하 기조와 시장 유동성을 반영해 고정·변동 혼합형 등 다양한 자금조달 방식을 검토 중이다.

금융투자업계 관계자는 "30만원 수준의 실질임대수익과 5년 고정 계약은 리츠 입장에서 매우 유리한 조건"이라며 "차입 만기 이후에도 안정적인 배당 구조가 이어질 수 있을 것으로 기대된다"고 평가했다.