이 기사는 2025년 06월 13일 07시52분 thebell에 표출된 기사입니다

대신파이낸셜그룹에서 공모 상장리츠를 선보입니다. 대신밸류리츠가 오는 7월 유가증권시장에 상장할 예정인데요. 지난해 7월 신한글로벌액티브리츠가 증시에 입성한 뒤로 1년 만에 새로운 상품이 나왔습니다.

오늘은 25번째 상장리츠로 이름을 올리게 되는 대신밸류리츠에 대해 파헤쳐 보도록 하겠습니다.

#대신파이낸셜그룹의 첫 상장리츠

대신밸류리츠는 대신파이낸셜그룹의 첫 번째 공모 상장리츠입니다. 대신파이낸셜그룹은 대신증권을 주축으로 대신저축은행, 대신자산운용 등이 함께 하고 있고요. 부동산 쪽으로는 대신자산신탁, 대신에프앤아이 등이 계열사로 포함돼 있습니다.

리츠 자산관리회사(AMC) 설립인가는 대신자산신탁이 받았습니다. 2022년부터 상장리츠 출시에 대한 의지를 계속 내비쳤는데요. 이번에 을지로에 위치한 본사 사옥인 '대신343' 빌딩을 단일 기초자산으로 하는 오피스리츠를 상품으로 만들었습니다.

#대신밸류리츠 한 줄 요약

대신밸류리츠는 두 가지 키워드로 요약할 수 있습니다. 스폰서와 오피스인데요. 대신밸류리츠는 대신파이낸셜그룹을 우군으로 둔 스폰서리츠이자 동시에 그룹의 핵심 자산인 본사를 담은 오피스리츠입니다.

#스폰서리츠의 역할

리츠 스폰서는 통상 두 가지 역할을 합니다. 그룹이 인수한 자산이나 회사가 개발한 자산을 리츠에 소싱해 주는 딜 파이프라인을 제공합니다. 또 이 자산에 다시 임차하거나 리츠의 최대 주주로 지분을 확보해서 리츠의 안정성을 지원하고 있습니다.

#대신밸류리츠 투자 구조

대신밸류리츠 구조도 비슷합니다. 먼저 대신밸류리츠는 대신증권으로부터 기초자산인 대신343 빌딩을 전체 6620억원, 평당가 약 4100만원에 매입했습니다. 앞으로도 그룹이 투자 또는 보유한 우량 오피스 자산을 지속적으로 편입해서 운용자산 규모를 늘리겠다는 계획입니다.

#대신밸류리츠 임대차 구조

임대 안정성을 높이기 위해 전대차 구조를 짠 점은 눈에 띄는데요. 그룹의 부동산 개발 및 관리회사인 대신프라퍼티가 대신343 빌딩의 임대면적 100%에 대해 앞으로 7년간 2032년까지 책임임차를 하기로 했습니다. 계열사들에게 다시 전차를 주는 구조인데요. 일부 공실이 발생하더라도 대신밸류리츠는 약속된 임대료를 꾸준히 받을 수 있다는 의미입니다.

#최대주주 대신증권 지분율은

자산을 매각한 대신증권은 대신밸류리츠의 최대 주주로도 이름을 올리게 됩니다. 대신밸류리츠는 대신343 빌딩을 매입 자금 마련을 위해 일부 전환사채를 발행했는데요. 대신증권이 이를 모두 인수했고 전액 에쿼티 전환해서 18.1%의 지분을 확보할 예정입니다. 다른 스폰서리츠들이 최대 절반가량의 지분을 보유하고 있는 것에 비해서 지분율은 낮은 편이라고 볼 수 있습니다.

#타 오피스 상장리츠와 비교

국내 상장리츠 중에 오피스를 편입한 사례는 많습니다. 하지만 대신밸류리츠와 직접적으로 비교할 수 있는 대상은 한정적입니다. 먼저 국내 대표 오피스리츠인 신한알파리츠 같은 경우에는 외부 자산을 많이 편입해서 운용자산 규모를 2조원 이상으로 늘려 놓은 상태입니다. SK리츠는 본사 서린빌딩을 담고 있긴 하지만 주유소, 수처리센터 등 자산 섹터를 다양화했습니다.

금융그룹 리츠 중에선 한화리츠와 삼성FN리츠와 비교해 볼 수 있는데요. 이 리츠들도 지금은 포트폴리오에 오피스 여러 곳을 편입한 상태이고 외부 자산 인수도 계속 검토를 하고 있습니다.

#같은 듯 다른 코람코더원리츠

코람코더원리츠와 리츠 성격이 가장 비슷하다고 볼 수 있습니다. 코람코더원리츠는 여의도 하나증권 빌딩을 단일 자산으로 편입한 리츠입니다. 대신밸류리츠와 같은 스폰서리츠는 아니지만 증권사가 본사로 사용하고 있는 자산을 담고 있습니다.

코람코더원리츠와 공통점이 또 하나 더 있습니다. 두 리츠 모두 분기배당 리츠라는 점인데요. 연 4회, 3개월마다 배당을 지급하기로 했습니다. 배당 결산일도 매년 2월, 5월, 8월, 11월 말로 같습니다. 결산을 진행하고 3개월 뒤에 배당을 실 지급하는 일정입니다.

#대신밸류리츠, 투자 수익률

투자자들이라면 대신밸류리츠, 대신343 빌딩의 투자 수익률이 가장 궁금하실 텐데요. 대신밸류리츠가 대신프라퍼티와 책임임대차 계약을 맺었기 때문에 7년간의 임대료 수익은 추정이 가능합니다. 공모가 5000원 기준 약 6.35% 배당률을 목표로 하고 있고요. 초기 5년간은 배당률은 5.85%가 예상됩니다.

#공모 일정은?

대신자산신탁은 공모 절차에 본격 돌입했습니다. 시장에서 총 965억원을 모집할 예정인데요. 기관과 개인에 60%, 40%씩 배정한 상태입니다. 이번 달 중순 수요예측을 거쳐 다음달 중 증시에 입성한다는 목표입니다.

오늘은 대신파이낸셜그룹의 첫 공모 상장리츠, 대신밸류리츠에 대해 간단히 알아보는 시간을 가졌습니다. 다음 시간엔 대신자산신탁 운용역과 인터뷰를 갖고 더 자세한 투자 전략을 소개해 드리겠습니다. 대신밸류리츠나 다른 상장리츠에 대해 궁금한 점을 댓글로 남겨 주시면 관련 내용도 취재해 소개해 드리겠습니다. 감사합니다.