이 기사는 2025년 10월 01일 16시54분 thebell에 표출된 기사입니다

SK디앤디가 대기업 계열 유일한 상장 디벨로퍼 타이틀을 내려놓는다. SK디스커버리그룹과 공동 경영한 한앤컴퍼니의 단일 지배력을 지닌 기업으로 편입을 결정하면서다. 대기업 후광을 벗은 SK디앤디가 독립 디벨로퍼로 자생할 수 있는 역량을 지녔는지 검증해 볼 수 있는 기회란 평가가 나온다.

사업 특성상 호흡이 긴 부동산 개발업을 자산운용사가 아닌 사모펀드(PEF) 운용사가 직접 인수한 경우가 드문 만큼 눈길을 끈다. 부동산 개발업이 자본시장과 호흡할 일이 많은 만큼 SK디앤디와 한앤컴퍼니가 어떤 시너지를 만들지 귀추가 주목된다.

◇'구주+공개매수'로 비상장 전환, 한앤컴퍼니 단일 지배력 확보

SK디앤디 최대주주 SK디스커버리는 보유 주식을 전량 한앤컴퍼니에 매각한다. 경영권 주식 582만1751주(31.27%)가 거래 대상이다. 1주당 1만2750원에 거래됐다. 여기에 한앤컴퍼니는 상장사인 SK디앤디의 나머지 주식도 시장에서 공개매수해 자회사로 편입할 계획이다. 유가증권 상장사인 SK디앤디는 비상장 기업으로 전환될 예정이다.

한앤컴퍼니가 SK디앤디를 완전 자회사로 편입하는 데 쓰는 자금은 2000억원에 달한다. 앞서 한앤컴퍼니는 2018년 SK디앤디 구주와 유상증자 신주 등을 2275억원 상당에 인수했다. 여기에 2020년 5월에도 511억원 규모 우선주 투자까지 더하면 2786억원 상당을 투입해 SK디앤디 지분을 보유하고 있다.

이를 고려하면 한앤컴퍼니는 SK디앤디 지배력을 온전히 확보하는 데 4800억원에 가까운 자금을 쓰는 셈이다. 한앤컴퍼니는 이 과정에서 SK디앤디를 지난달 설립한 '한앤코더블유피홀딩스(유)'로 옮겨 담는다. 기존 '한앤코개발홀딩스(유)'가 보유하고 있던 SK디앤디 지분도 한앤코더블유피홀딩스에 현물출자한다.

이로써 SK디앤디는 2004년 4월 설립돼 약 20년 만에 대기업 계열에서 벗어난다. 지배구조는 '한앤컴퍼니→한앤코더블유피홀딩스→SK디앤디'로 이어진다. 한앤컴퍼니는 공개매수 등으로 SK디앤디 지분을 99.9%까지 확보해 자진 상장폐지할 계획이다. 부동산 디벨로퍼로선 유일한 상장사 타이틀도 내려놓는다.

◇대기업 후광 벗고 디벨로퍼 자생력 관심, 'DDPS·DD인베' 영향력도 확보

한앤컴퍼니는 SK디앤디를 비상장 기업으로 전환해 부동산 디벨로퍼로서 기업가치를 재증명할 계획이다. 국내에서 건설사 계열을 포함해 자생한 디벨로퍼 중 상장사는 현재 SK디앤디가 유일하다.

다만 부동산 개발은 토지 매입부터 사업계획 수립, 착공 그리고 분양 또는 임대 등까지 짧게는 5년에서 길게는 수십년이 걸린다. 이에 분기마다 성과를 평가받는 SK디앤디는 시장에서 저평가돼 있다고 본 것이다. 시총도 SK디앤디는 2000억원대에 형성돼 있는 반면 지난해 인적분할한 SK이터닉스는 7000억원이 넘는다.

시장의 관심은 대기업 후광을 벗어난 SK디앤디가 독립된 디벨로퍼로서 자생할 수 있느냐에 쏠린다. 직접적인 영향은 아니더라도 대기업인 SK디스커버리가 최대주주로 있는 상황에선 SK디앤디가 신용등급이나 자금조달 등 측면에서 후광 효과를 봤기 때문이다.

특히 최근 부동산 PF 시장이 경색된 상황에서 대규모 자금 조달 능력은 디벨로퍼가 갖춰야할 필수 요소다. 이에 사모펀드 운용사 한앤컴퍼니와 시너지가 더 날 것이란 관측도 나온다. 자본시장에서 자금 조달 역량이 뛰어난 만큼 SK디앤디가 부동산 개발업을 영위하는 데 필요한 PF 재원 마련에 힘이 실릴 것이란 분석이다.

한앤컴퍼니는 SK디앤디가 개발하고 있는 4조원대 규모 프로젝트도 끌어안게 됐다. 여기에 SK디앤디 자회사 디앤디프라퍼티솔루션(DDPS)과 리츠(Reits) AMC 디앤디인베스트먼트 등에 대한 지배력도 확보하면서 부동산 관련 자산도 대거 늘어날 것으로 관측된다.

DDPS는 올해 3월 코리빙·코워킹 기업 로컬스티치를 합병했으며, 국내 임대주택 솔루션 '에피소드'를 통해 6500세대를 운영하고 있다. 디앤디인베스트먼트는 세미콜론 수송 등 국내외 6개 상업용 부동산 자산 약 1조5000억원 상당을 리츠로 운용 중이다.

김도현 SK디앤디 대표는 "상장사 이점보단 비상장 기업으로 부동산 개발업에 더 다양한 이점을 누릴 수 있을 것으로 기대한다"며 "디벨로퍼란 기업의 관점에서 다양한 고민이 반영된 거래라고 보고 있다"고 말했다.