이 기사는 2025년 10월 10일 11시24분 thebell에 표출된 기사입니다

미래에셋자산운용이 운용중인 펀드 미래에셋맵스리얼티부동산공모투자회사(이하 맵스리얼티)의 자금조달 구조를 재정비한다. 투자 여력과 만기 안정성을 동시에 끌어올리기 위해서다.

신규 투자 재원으로 최대 1400억원을 고정금리로 확보하고, 분당 핵심 자산 '미래에셋플레이스'를 담보로 한 500억원 리파이낸싱을 병행한다. 단기 고정–장기 변동을 혼합해 금리 노출을 분산하고, 보수 산정 제외·보수 유예 장치를 더해 투자 초기의 비용 부담을 낮추는 구조다.

10일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용은 맵스리얼티에 대한 신규 대출과 리파이낸싱을 이달 중순께 실행한다. 우선 신규 대출 규모는 1400억원이다. 대주는 신한투자증권을 주축으로 하고 있다. 실행일은 오는 16일이다. 만기는 3년이다. 이자율은 연 4% 고정금리다. 담보는 집행 단계에 맞춰 2단계로 전환된다.

우선 인출 시점에는 예금채권근질권을 제공한다. 그후 투자 대상 부동산을 취득하는 즉시 해당 자산에 대한 담보를 추가로 설정한다. 인출금 사용 용도는 국내외 부동산에 대한 직·간접 투자다. 필요 시 국내외 특수목적기구를 통한 집행도 가능하도록 했다.

이번 차입에는 투자자 비용을 낮추기 위한 별도 장치가 병행된다. 해당 차입금은 회사 재산의 평균잔액에서 제외돼 펀드보수 산정 대상이 되지 않는다. 또 이 차입금을 사용해 신규 부동산 등을 매입할 경우 매매가액에 상응하는 투자회사 보수 4종(자산운용관리·판매회사·신탁업자·일반사무관리 보수)의 발생을 상환 전까지 유예하기로 했다. '차입–취득–안정화 구간'에서 고정성 비용 노출을 억제해 집행 시점의 연환산수익률(IRR) 훼손을 최소화하려는 의도로 풀이된다.

별도로 맵스리얼티는 기존 대출 상환을 위한 500억원 리파이낸싱도 진행한다. 한국스탠다드차타드은행이 대주로 참여한다. 대출은 오는 15일 집행된다. 만기는 5년이다. 금리는 변동금리로 연 3.9%로 책정됐다. 담보자산은 '분당 미래에셋플레이스'다.

결과적으로 맵스리얼티는 3년 고정 1400억원으로 투자 집행의 기동성을 확보하고, 5년 변동 500억원으로 만기 분산과 차환 리스크를 통제하는 투트랙 조달 구조를 갖추게 된다. 금리 사이클 변동성이 이어지는 구간에서 단기·장기 금리 프로파일을 혼합해 듀레이션 노출을 나눴다. 여기에 담보 확정으로 조달 안정성을 높이는 조합을 꾸렸다는 평가다.

신규 1400억원은 투자 속도와 비용 예측력에 방점이 찍힌다. 고정금리를 통해 금리 변화에 따른 비용 변동성을 차단했다. 더불어 보수 산정 제외는 차입 자체가 보수 상승 요인으로 작동하는 것을 방어하고 보수 유예(4개 항목)를 통해 초기 캐시플로우 여력을 키웠다. 이는 투자 이후 임대안정화·개선·매각 또는 재조달 등 회수 경로를 택할 때 수익성 하방을 방어하는 안전판으로 작동할 수 있다.

리파이낸싱은 반대로 만기 관리와 현금흐름 가시성 강화가 핵심이다. 변동 3.9%–5년 만기에 분당 미래에셋플레이스 담보를 결합한 구조는 코어 성격의 담보력에 기반해 차환 불확실성을 낮추는 효과가 기대된다.