이 기사는 2025년 11월 04일 16:29 thebell 에 표출된 기사입니다.

현대건설이 1조원대 PF 신용보강을 제공한 '가양동 CJ부지' 개발 사업이 변곡점에 섰다. 디벨로퍼 인창개발과 손잡은 이 사업은 지식산업센터 및 근린생활시설 공급이 골자다. 하지만 최근 사업성 리스크를 줄이고자 일부를 공동주택 공급으로 전환하는 방안을 추진하고 있다. 이번 사업계획 변경이 불발될 경우 대규모 매입확약을 제공한 현대건설의 PF 우발채무 현실화 리스크도 더욱 부각될 전망이다.

4일 건설업계에 따르면 인창개발이 서울 강서구 가양동 92-1번지 일원(옛 CJ부지)에 지식산업센터 등을 개발하는 프로젝트의 사업 계획 변경을 추진하고 있다. 기존 지하 7층~지상 14층 규모의 지식산업센터 및 근린생활시설 등 업무복합시설을 공급하는 내용이 골자인 프로젝트다. 인창개발 등은 일부 필지에 공동주택을 공급하겠다는 계획이다.

본PF 규모는 총 2조8000억원이다. 공급 과잉으로 지목됐던 지식산업센터 개발 사업임에도 조단위 자금 조달이 가능했던 배경엔 시공사인 현대건설의 신용보강이 더해졌기 때문이다.

특히 현대건설은 본PF 원리금에 대한 자금보충 및 조건부 채무인수 등을 보강했다. 공사비 계약을 체결한 규모가 1조7000억원에 달하는 가운데 현대건설이 본PF 대주단에 제공한 신용보강 규모는 1조2000억원 수준이다. 여기에 현대건설은 대출 만기 시 원리금을 미상환하면 지식산업센터 기준 분양가 85% 한도로 최대 8000억원에 대한 매입확약도 제공했다.

하지만 기존 지식산업센터 중심의 개발 계획은 분양 상황에 따라 신용보강을 제공한 현대건설에도 재무적 리스크를 안길 수 있는 상황이다. 최근 몇 년간 지식산업센터 공급량이 증가하면서 공실 문제 등이 불거졌기 때문이다. 인창개발이 사업성 개선을 위해 일부 필지를 공동주택으로 개발하는 방안을 제시한 배경이기도 하다.

인창개발과 현대건설 등은 현재 3개 블록 가운데 3블록을 공동주택으로 변경할 계획이다. 인허가 지자체인 강서구청에서 용도 변경을 위한 검토 및 절차를 거쳐 최종 확정될 것으로 예상된다. 공동주택 건설이 반영되면 현재로선 사업성이 높지 않은 지식산업센터보다 PF 리스크를 줄일 수 있는 기회가 될 것으로 전망된다.

본PF 당시 추산한 가양 CJ부지 PF 사업수지는 △지식산업센터 분양 수입(70.7%) △업무시설 매각 수입(18.1%) △판매시설 매각 수입(5.5%) △근린생활시설 분양 수입(4.9%) △기타(0.9%) 등 5조8400억원에 달한다.


문제는 전체 시설 분양률이 100%를 가정했을 때 세전 개발이익이 약 6676억원으로 예상된다는 점이다. 분양률이 90%로 낮아질 경우 세전 개발이익은 1226억원으로 크게 줄어든다. 여기에 분양률이 80% 수준일 경우 세전 개발이익은 적자가 예상되는 만큼 사업성 보완의 필요성이 요구됐던 것으로 풀이된다.

보수적으로 산출한 값이지만 분양 수익 등으로 유입된 자금은 PF 상환 등에 우선적으로 쓸 수밖에 없기 때문이다. 실제 분양률 80% 미만일 경우 공사비 등은 미지급으로 남는 상황이다. 분양률이 70%에 그칠 경우 사업이익은 마이너스(-) 1조원대로 불어나는 것으로 나타났다.

하지만 공동주택이 들어서면 사업성이 개선되면서 현대건설 역시 PF 리스크를 줄일 수 있을 전망이다. 특히 최근 서울 및 수도권은 주택 공급량 부족으로 어려움을 겪고 있다. 정부와 서울시 등이 주택 공급을 촉진하기 위해 인허가 단축 등의 정책을 내놓고 있다. 가양동 CJ부지는 지하철 9호선 양천항교역 인근으로 접근성이 우수한 데다 인근 마곡지구 등과도 연계가 가능하다.

현대건설 관계자는 "인창개발 쪽에서 인허가 변경을 위한 공문을 강서구청에 제출한 상황"이라며 "관련 절차를 거쳐야 해서 아직 확정된 상황은 아니다"라고 말했다.